Immobilienverlust verrechnen: So nutzt du Verluste steuerlich richtig

Wenn du eine Immobilie verlierst — sei es durch Verkauf mit Minus, hohe Renovierungskosten oder Mietausfälle — darfst du diesen Immobilienverlust, ein steuerlich anerkannter Verlust aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien nicht einfach ignorieren. Du kannst ihn mit anderen Einkünften verrechnen — und so deine Steuerlast reduzieren. Das ist kein Trick, sondern ein gesetzlich festgelegtes Recht. Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie diesen Verlust auch über mehrere Jahre hinweg tragen dürfen, wenn sie ihn im Jahr des Entstehens nicht voll nutzen können.

Der Verlustverrechnung, der Prozess, bei dem steuerliche Verluste mit positiven Einkünften verrechnet werden funktioniert vor allem bei Einkünften aus anderen Quellen: Lohn, Gewerbe oder andere Mieteinnahmen. Wenn du zum Beispiel 15.000 Euro Verlust aus deiner Wohnung gemacht hast, aber 40.000 Euro Lohn verdienst, kannst du bis zu 15.000 Euro von deinem Lohn abziehen. Das senkt deine Einkommensteuer. Wichtig: Du musst den Verlust nachweisen — mit Belegen für Reparaturen, Zinsen, Abschreibungen oder Mietausfälle. Ohne Unterlagen zahlt das Finanzamt nicht.

Ein Immobilienverlust, ein negativer Cashflow aus der Vermietung, der steuerlich absetzbar ist entsteht oft, wenn du eine teure Sanierung machst, aber die Miete nicht entsprechend anheben kannst. Oder wenn du ein Haus mit hohen Zinsen kaufst und die Miete nicht reicht, um die Kosten zu decken. Das ist kein Fehler — das ist Strategie. Wer das richtig nutzt, spart Tausende. Du musst nur wissen, wie. Die Regeln haben sich geändert: Seit 2021 gilt eine Obergrenze von 10.000 Euro pro Jahr für Verluste aus privaten Immobilien, die du mit Lohn verrechnen kannst. Alles darüber bleibt bis zum nächsten Jahr hängen — und kann dann weiterverrechnet werden. Das ist kein Hindernis, sondern eine Zeitverschiebung.

Was viele nicht wissen: Du kannst Immobilienverluste auch mit Gewinnen aus anderen Immobilien verrechnen. Hast du zwei Wohnungen und eine macht Verlust, die andere Gewinn? Dann ziehst du den Verlust von dem Gewinn ab. Das spart dir Steuern, ohne dass du etwas verkaufen musst. Und wenn du eine Immobilie verkaufst und dabei Verlust machst — weil du sie teuer gekauft hast und der Markt gefallen ist — kannst du diesen Verlust mit anderen Kapitalgewinnen verrechnen. Das gilt auch für Aktien oder Fonds. Ein Immobilienverlust, ein steuerlich relevanter Minusbetrag aus der Vermietung oder Veräußerung von Immobilien ist also kein Ende, sondern ein Werkzeug.

Die meisten Fehler passieren, weil Leute nicht dokumentieren. Kein Beleg für die Heizungsanlage? Kein Nachweis für die Dachsanierung? Dann ist der Verlust nicht absetzbar. Du brauchst Rechnungen, Bankauszüge, Mietverträge, Gutachten — alles, was zeigt: Das Geld ist wirklich ausgegeben worden. Und du musst es im richtigen Jahr buchen. Wer den Verlust im falschen Jahr ansetzt, verliert ihn.

Was du in diesem Bereich findest, sind konkrete Anleitungen, wie du Verluste nachweist, wie du sie über Jahre hinweg nutzt und wie du sie mit anderen Einkünften verrechnest — ohne dass das Finanzamt Fragen stellt. Es geht nicht um Theorie. Es geht um Praxis. Um Belege, um Zahlen, um Schritte, die du morgen machen kannst. Du findest hier, wie andere es gemacht haben — mit Erfolg.