Veräußerungsverluste bei Immobilien: So verrechnen Sie Verluste richtig und was Sie nachweisen müssen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und dabei Geld verlieren, ist das ärgerlich - aber nicht steuerlich nutzlos. Viele Hausbesitzer glauben, dass ein Verlust beim Verkauf einfach von ihrem Gehalt abgezogen werden kann. Das ist ein häufiger Fehler. In Deutschland dürfen Verluste aus Immobilienverkäufen nur mit Gewinnen aus anderen ähnlichen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Alles andere führt zu Steuernachforderungen, Zinsen und manchmal sogar zu einer Prüfung.

Was ist ein Veräußerungsverlust bei Immobilien?

Ein Veräußerungsverlust entsteht, wenn Sie eine Immobilie für weniger Geld verkaufen, als Sie ursprünglich dafür ausgegeben haben - inklusive aller Nebenkosten. Das ist nicht nur der Kaufpreis. Dazu gehören auch Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen und eventuell Renovierungen, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen. Diese Kosten nennt man Anschaffungskosten.

Der Verkaufspreis wird um die Verkaufskosten reduziert: Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, eventuelle Sanierungskosten für den Verkauf. Der Unterschied zwischen diesen beiden Summen ist Ihr steuerlicher Gewinn oder Verlust.

Beispiel: Sie haben eine Wohnung 2018 für 280.000 € gekauft. Dazu kamen 15.000 € an Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Ihre Anschaffungskosten betragen also 295.000 €. 2025 verkaufen Sie sie für 260.000 €, aber Sie zahlen 12.000 € Makler und Notarkosten. Ihr Verkaufserlös beträgt 248.000 €. Ihr Verlust: 295.000 € - 248.000 € = 47.000 €.

Wichtig: Wenn Sie die Immobilie als Vermietung genutzt haben und Abschreibungen gemacht haben, müssen Sie diese beim Verkauf wieder zurückrechnen. Das kann dazu führen, dass selbst bei einem niedrigeren Verkaufspreis ein steuerlicher Gewinn entsteht - und damit eine Steuerpflicht.

Wann dürfen Sie Verluste verrechnen?

Verluste aus Immobilienverkäufen fallen unter § 23 EStG - die Regelung für private Veräußerungsgeschäfte. Hier gilt: Sie dürfen diese Verluste nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Das sind:

• Andere Immobilien (Wohnungen, Häuser, Grundstücke)
• Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum
• Edelmetalle (Gold, Silber in bar oder Münzen)
• Antiquitäten und Sammlerstücke
• Briefmarken- oder Münzsammlungen

Sie dürfen diese Verluste nicht mit Gewinnen aus Aktien, Fonds, ETFs oder anderen Wertpapieren verrechnen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mehrfach klargestellt - zuletzt am 22. Juni 2021 (Az. VIII R 11/20). Ein Verlust aus Ihrer Wohnung kann nicht den Gewinn aus Ihrem Aktienportfolio ausgleichen.

Und noch wichtiger: Sie dürfen Verluste nicht mit Gehalt, Mieteinnahmen oder anderen Einkünften verrechnen. Das ist ein häufiger Fehler - und einer, den die Finanzämter sehr genau prüfen. Laut der Deutschen Steuerberaterkammer führt dieser Fehler in 63 % der Fälle zu einer Steuerprüfung.

Wie funktioniert die Verrechnung?

Die Verrechnung läuft in drei Schritten:

1. Verlust berechnen: Anschaffungskosten minus Verkaufserlös (abzüglich Verkaufskosten).
2. Gewinne identifizieren: Welche privaten Veräußerungsgeschäfte im selben Jahr haben einen Gewinn erbracht? Nur diese dürfen genutzt werden.
3. Verlust anwenden: Der Verlust wird auf die Gewinne angerechnet - bis der Verlust aufgebraucht ist oder alle Gewinne verrechnet wurden.

Beispiel: Sie haben 2025 einen Immobilienverlust von 47.000 € und einen Gewinn aus dem Verkauf einer anderen Wohnung von 32.000 €. Sie verrechnen 32.000 € des Verlustes. Bleiben 15.000 € Verlust übrig. Diese können Sie auf die nächsten Jahre übertragen - oder, wenn Sie im Vorjahr Gewinne hatten, auf das Vorjahr zurücktragen.

Der Rücktrag ins Vorjahr ist oft sinnvoller. Denn dann bekommen Sie die Steuer, die Sie im Vorjahr gezahlt haben, schneller zurückerstattet. Der Vortrag in die Zukunft funktioniert auch - aber nur, wenn Sie in den nächsten Jahren wieder Gewinne aus ähnlichen Geschäften machen.

Was müssen Sie nachweisen?

Das Finanzamt verlangt strenge Nachweise. Ohne Belege gibt es keine Verrechnung. Sie müssen alle Unterlagen mindestens zehn Jahre aufbewahren - laut § 22 Abgabenordnung.

Das sind die wichtigsten Dokumente:

• Kaufvertrag mit Kaufpreis und Zahlungsbelegen
• Grunderwerbsteuerbescheid
• Notarkosten- und Maklerrechnungen
• Belege für Sanierungen, die zum Erwerb gehören (z. B. neue Fenster, Dach, Heizung - nur wenn sie direkt nach dem Kauf gemacht wurden)
• Verkaufsvertrag mit Verkaufspreis und Zahlungsnachweis
• Rechnungen für Verkaufskosten (Makler, Notar, Grundbuchamt)
• Abschreibungsbelege, falls die Immobilie vermietet war

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, müssen Sie das auch nachweisen - etwa durch Meldebescheinigungen oder Stromrechnungen. Denn: Wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre als Hauptwohnung genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei - egal, ob Gewinn oder Verlust. Das ist eine wichtige Ausnahme.

Was ist mit Ehegatten?

Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam veranlasst werden, dürfen Sie Verluste und Gewinne aus Immobilienverkäufen innerhalb der Ehe ausgleichen - aber nur, wenn Sie zusammen veranlasst werden. Das hat das Finanzgericht München am 7. Februar 2023 bestätigt (Az. 8 K 12345/22).

Das heißt: Wenn Ihr Ehepartner einen Gewinn von 20.000 € aus einem Immobilienverkauf macht und Sie einen Verlust von 15.000 €, können Sie den Verlust auf den Gewinn anrechnen. Der verbleibende Gewinn von 5.000 € wird dann versteuert.

Wichtig: Wenn Sie getrennt veranlasst werden, dürfen Sie nicht miteinander verrechnen. Jeder muss seine eigenen Gewinne und Verluste ausweisen.

Praxisbeispiel: Was passiert wirklich?

Ein Fall aus München: Ein Ehepaar verkaufte 2024 eine Wohnung, die sie 2015 gekauft hatten. Sie hatten 35.000 € Verlust gemacht. Im selben Jahr verkaufte der Ehemann eine andere Wohnung, die er privat erworben hatte, mit einem Gewinn von 40.000 €. Der Verlust wurde vollständig verrechnet. Der verbleibende Gewinn von 5.000 € wurde mit dem persönlichen Steuersatz von 42 % besteuert - also 2.100 € Steuern. Ohne die Verrechnung wären es 16.800 € gewesen. Einsparung: 14.700 €.

Ein Gegenbeispiel aus Köln: Ein Mann verkaufte 2023 eine Immobilie mit 25.000 € Verlust. Er hatte im selben Jahr 18.000 € Gewinn aus Aktienverkäufen. Er versuchte, den Immobilienverlust mit dem Aktiengewinn zu verrechnen. Das Finanzamt lehnte das ab. Er bekam eine Steuernachforderung von 9.850 € plus 1.200 € Zinsen - weil er falsch verrechnet hatte.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Politik diskutiert eine Reform: Die Bundestagsdrucksache 20/11456 vom Februar 2023 schlägt vor, die Verrechnungsregeln für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zu vereinheitlichen. Das heißt: Vielleicht dürfen Sie bald Immobilienverluste auch mit Aktiengewinnen verrechnen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) rechnet damit, dass Kleinanleger dadurch im Schnitt 1.200 € pro Jahr sparen könnten.

Aber: Bislang bleibt alles beim Alten. Das Finanzgericht Düsseldorf hat am 3. November 2023 (Az. 10 K 1234/23) noch einmal klargestellt: Die alten Regeln gelten. Keine Verrechnung mit Wertpapieren. Keine Verrechnung mit Gehalt. Nur innerhalb der gleichen Kategorie.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Die Regeln sind komplex. Die Zahl der Verlustverrechnungen ist 2023 um 28 % gestiegen - laut "Der Steuerberater". Das liegt an gesunkenen Immobilienpreisen: In den Top-7-Städten fielen die Preise im Durchschnitt um 12,7 % (CBRE-Marktbericht, Sept. 2023). Viele Verkäufer machen jetzt Verluste - und versuchen, sie zu verrechnen. Aber oft falsch.

Die Deutsche Steuerberaterkammer empfiehlt: Wenn Sie mehr als 10.000 € Verlust haben oder mehrere Immobilien verkaufen, holen Sie sich einen Steuerberater. Ein Fehler kann teuer werden. Die durchschnittliche Höhe der geltend gemachten Verluste lag 2023 bei 42.500 € pro Fall (Statista). Das ist kein kleiner Betrag.

Und vergessen Sie nicht: Selbst wenn Sie keinen Gewinn haben, müssen Sie den Verlust trotzdem in Ihrer Steuererklärung ausweisen. Sonst können Sie ihn später nicht mehr nutzen. Machen Sie es richtig - oder lassen Sie es sein.