Immobilienverkehrswert: Was er ist, warum er wichtig ist und wie er deine Entscheidungen beeinflusst

Der Immobilienverkehrswert, der Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen erzielt. Auch bekannt als Marktwert, ist er der einzige Wert, der wirklich zählt, wenn du verkaufst, vererbst oder steuerlich handelst. Er hat nichts mit dem Kaufpreis zu tun, den ein Käufer bereit war zu zahlen – er sagt, was deine Immobilie normalerweise wert ist. Das ist der Unterschied zwischen einem Preis und einem Wert.

Wer sagt, dass der Verkehrswert nur für Verkäufer wichtig ist, irrt. Er ist entscheidend, wenn du eine Erbschaft antretest, denn das Finanzamt berechnet die Erbschaftsteuer genau darauf. Er ist wichtig, wenn du eine Immobilie als Gewerbe nutzt und Abschreibungen machst. Er ist relevant, wenn du einen Kredit brauchst – die Bank prüft nicht, was du bezahlt hast, sondern was die Immobilie heute wert ist. Und er ist der Grund, warum du nicht einfach deinen Kaufpreis von vor 10 Jahren als Grundlage nimmst. Der Markt hat sich verändert. Die Nachbarschaft hat sich verändert. Die Heizung ist alt. Die Dachziegel lecken. All das fließt in den Verkehrswert ein.

Der Verkehrswert, ein rechnerisch ermitteltes, marktbezogenes Gutachten. Auch bekannt als Marktwert, ist er der einzige Wert, der wirklich zählt, wenn du verkaufst, vererbst oder steuerlich handelst. Er wird nicht von dir oder deinem Nachbarn geschätzt. Er wird von einem Sachverständigen berechnet – mit Daten aus vergleichbaren Verkäufen in deiner Straße, deinem Stadtteil, deiner Stadt. Es geht nicht um Schönheit, sondern um Fakten: Wie viele Zimmer? Welche Ausstattung? Wie alt ist das Haus? Ist die Heizung modern? Gibt es eine Garage? Ist der Keller trocken? All das zählt. Und wenn in deiner Straße drei Häuser in den letzten sechs Monaten für 450.000 € verkauft wurden, dann ist das dein Anhaltspunkt – nicht dein Gefühl, nicht die Aussage deines Maklers, nicht der Preis, den du vor zehn Jahren gezahlt hast.

Einige glauben, der Verkehrswert sei eine Zahl, die man einfach aus dem Hut zieht. Das ist falsch. Er ist das Ergebnis eines klaren Verfahrens, das von der Gutachterausschuss-Verordnung geregelt ist. Er ist kein Vorschlag. Er ist kein Angebot. Er ist eine rechnerische Wahrheit – und die hat Konsequenzen. Wenn du ihn ignorierst, zahlt am Ende der Staat, die Bank oder du selbst den Preis.

In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie der Verkehrswert in der Praxis wirkt: Wie du ihn berechnen lässt, was ihn senkt, was ihn steigert, wie er sich auf deine Steuern auswirkt und warum er oft ganz anders ist als der Preis, den du dir wünschst. Keine Theorie. Keine Spekulation. Nur Fakten, die dir helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen – mit oder ohne Makler.