Währungsrisiko managen: Forward und Optionen für Immobilienkäufer im Ausland

Wenn du eine Immobilie in den USA, der Schweiz oder Kanada kaufst, dann geht es nicht nur um den Kaufpreis. Der wahre Kostenfaktor, den viele erst spät erkennen, ist der Währungswechsel. Ein Euro, der heute noch 1,10 Dollar wert ist, kann in einem Jahr nur noch 0,95 Dollar wert sein. Das bedeutet: Deine 500.000 Dollar teure Wohnung kostet plötzlich 52.600 Euro mehr. Das ist kein Szenario aus einem Finanzthriller - das passiert jeden Tag. Und es ist kein Risiko, das du ignorieren kannst.

Warum Währungsrisiko bei Auslandsimmobilien so gefährlich ist

Die meisten Leute denken, das Risiko bei einer Auslandsimmobilie liegt in der Lage, im Baustil oder in der Mietnachfrage. Doch laut Studien aus dem Z Immobilienökonomie (2020) machen Währungsschwankungen bis zu 40 % des gesamten Risikos aus - mehr als Baukosten, Steuern oder Instandhaltung. Ein Investor aus Österreich kaufte 2022 eine Wohnung in Zürich für 1 Million Schweizer Franken. Innerhalb von 18 Monaten stieg der Franken um 12 % gegen den Euro. Der Kaufpreis war in Euro gerechnet um 120.000 Euro teurer geworden. Der Investor hatte nichts abgesichert. Er verlor nicht nur die erwartete Rendite - er verlor Geld, das er nie verdient hatte.

Diese Verluste sind nicht unvermeidlich. Sie sind vermeidbar - mit den richtigen Instrumenten. Und die beiden wichtigsten sind Devisenforwards und Devisenoptionen.

Was ist ein Devisenforward - und wie funktioniert er?

Ein Devisenforward ist ein Vertrag mit deiner Bank, bei dem du einen festen Wechselkurs für einen zukünftigen Tag vereinbarst. Du sagst: „Ich brauche in 18 Monaten 400.000 US-Dollar. Ich zahle sie zu einem Kurs von 1,05 Euro pro Dollar.“ Die Bank sagt: „Okay, wir garantieren dir diesen Kurs - aber du musst ihn auch einhalten.“

Das ist der Knackpunkt: Bei einem Forward hast du keine Wahl. Wenn der Dollar später nur noch 0,98 Euro wert ist, dann zahlt du trotzdem den vereinbarten 1,05-Euro-Kurs. Du verlierst den Vorteil des günstigeren Wechselkurses. Aber wenn der Dollar auf 1,15 Euro steigt, dann sparst du 40.000 Euro - weil du den alten, günstigeren Kurs hast.

Forward-Kosten liegen aktuell bei 3,2 % pro Jahr für USD-EUR-Transaktionen (Deutsche Bank, September 2023). Das klingt viel - aber es ist immer noch günstiger als eine Option. Die Laufzeit ist meist zwischen 12 und 60 Monaten. Die meisten Immobilienkäufer wählen 24 Monate, weil das passt zum Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Zahlung.

Ein Privatanleger aus Hamburg sicherte 2021 einen Kauf von 750.000 USD in Florida mit einem 36-Monats-Forward ab. Die Absicherungskosten: 22.500 Euro. Als der Euro bis 2023 um 8 % fiel, hätte er ohne Forward 60.000 Euro mehr bezahlt. Er sparte also 37.500 Euro - und das nur durch einen einfachen Vertrag.

Was sind Devisenoptionen - und warum sind sie teurer?

Eine Devisenoption ist wie eine Versicherung. Du zahlst eine Prämie - und bekommst das Recht, aber nicht die Pflicht, Währung zu einem festen Kurs zu kaufen. Wenn der Kurs schlecht wird, nutzt du die Option. Wenn der Kurs gut wird, lässt du sie einfach verfallen - und kaufst die Währung am Markt.

Das ist der große Vorteil: Du profitierst von günstigen Wechselkursen. Du verlierst nur die Prämie, wenn der Markt dich nicht braucht. Die Prämien liegen aktuell bei 2,1 % bis 2,8 % des Transaktionsvolumens - das ist doppelt so hoch wie bei Forwards. Aber: Du hast Flexibilität. Wenn du nicht genau weißt, wann du das Geld brauchst - etwa weil die Sanierung länger dauert - dann ist eine Option die bessere Wahl.

Ein Investor aus Berlin kaufte 2023 Call-Optionen für 2,5 % Prämie, um 600.000 USD abzusichern. Nach einem Jahr war der Dollar nur um 1,2 % gestiegen - weniger als die Prämie. Die Option verfiel wertlos. Er verlor 15.000 Euro. Aber er hatte auch nicht verloren, wenn der Dollar um 10 % gestiegen wäre. Er hatte die Wahl.

Die Sparkasse (2023) hat beobachtet: Bei 68 % der Anwender führen Optionen zu einer höheren Netto-Rendite - wenn der Wechselkurs sich um mehr als 5 % in ihre Richtung bewegt. Aber: Der Break-even liegt bei 2,8 %. Du musst also einen starken Wechselkursverlust erwarten, damit sich die Option lohnt.

Forward vs. Option: Welches Instrument passt zu dir?

Es gibt keine „bessere“ Lösung. Nur die richtige für deine Situation.

• Wähle einen Forward, wenn du genau weißt, wann du das Geld brauchst - und du dir sicher bist, dass du kein Risiko eingehen willst. Forward ist die Standardlösung für 72 % der institutionellen Investoren. Es ist günstig, einfach und zuverlässig.
• Wähle eine Option, wenn du unsicher bist, wann du zahlst - oder wenn du hoffst, dass der Euro stärker wird. Optionen sind teurer, aber sie schützen dich vor Verlusten - und lassen dich an Gewinnen teilhaben.

Die LBBW empfiehlt eine gemischte Strategie: 50-70 % mit Forward absichern - für die sicheren Zahlungen wie Kaufpreis und Notarkosten. Die restlichen 30-50 % mit Optionen - für Sanierungskosten oder unvorhergesehene Ausgaben. So hast du Sicherheit und Flexibilität.

Was kostet die Absicherung wirklich - und lohnt sie sich?

Die Kosten sind der größte Streitpunkt. Aktuell kostet die Absicherung von USD-EUR 3,2 % pro Jahr. Das ist doppelt so hoch wie 2020. Ein Investor mit 500.000 USD-Kaufpreis zahlt allein für einen 24-Monats-Forward 32.000 Euro an Zinsdifferenzen - das ist fast 7 % des Kaufpreises.

Dr. Klaus Weber von der Deutschen Bank warnt: „Wenn deine erwartete jährliche Wertsteigerung unter 4 % liegt, dann ist die Absicherung ökonomisch sinnlos.“ Das klingt hart. Aber es stimmt: Wenn du in einer Gegend kaufst, wo die Mieten stagnieren und die Preise kaum steigen, dann frisst die Absicherung deine Rendite.

Aber Oliver Schumacher vom Allianz Real Estate sagt: „Selbst bei hohen Kosten lohnt sich die Absicherung. Wechselkursrisiken sind das größte Einzelrisiko bei internationalen Immobilien. Ohne Absicherung ist deine Renditeprognose nur eine Wette.“

Die Antwort liegt in deinem Ziel: Willst du sicher sein? Dann kauf einen Forward. Willst du Chancen nutzen? Dann nimm eine Option. Willst du beides? Dann mische.

Wie du dich richtig absicherst - Schritt für Schritt

Es ist nicht kompliziert. Aber viele machen drei Fehler:

1. Die Höhe nicht genau berechnen. Du brauchst nicht nur den Kaufpreis. Du brauchst auch Notarkosten, Maklergebühren, Umsatzsteuer (in den USA: Property Tax), Renovierungskosten. Addiere alles. Wenn du 500.000 USD kaufst, aber 80.000 USD an Nebenkosten hast, dann brauchst du 580.000 USD - nicht 500.000.
2. Die Laufzeit passt nicht. Ein Forward mit 36 Monaten, wenn du in 12 Monaten zahlst, ist übertrieben. Du zahlst unnötige Zinsen. Die Laufzeit muss exakt auf deine Zahlungstermine abgestimmt sein.
3. Die Bank wählt falsch. 87 % der Anleger nutzen ihre Hausbank. Das ist bequem - aber nicht immer günstig. Sparkassen bieten ab 10.000 Euro an, aber nur mit institutionellem Status. Privatanleger mit 100.000 Euro Volumen bekommen bessere Konditionen. Frag nach dem „Währungsrisiko-Check“ - die Sparkasse bietet ihn kostenlos an.

Die Vorbereitung dauert 15-20 Stunden Selbststudium oder 2-3 Beratungsgespräche. Das ist die beste Investition, die du vor dem Kauf tätigst.

Neue Lösungen - und was 2025 bringt

Der Markt verändert sich. Die LBBW hat „Flexi-Forwards“ eingeführt: Du absicherst 70 % des Betrags mit einem Forward - und die restlichen 30 % kannst du bei günstigen Kursen am Markt kaufen. Die Kosten sinken von 3,2 % auf 2,4 %.

Commerzbank bietet seit 2023 „Absicherungs-ETFs“ an - ab 5.000 Euro. Die Kosten: nur 1,8 % pro Jahr. Das ist eine Revolution für kleine Anleger.

Fintechs wie Wise und Revolut bieten jetzt auch einfache Forward-Lösungen an. Bis 2025 wird der Anteil digitaler Absicherungslösungen von 15 % auf 40 % steigen, sagt Finanzexperte Markus Kendler.

Und die Zinsen? Die EZB und die Fed nähern sich an. Bis Mitte 2024 könnte das Zinsdifferenzial halbiert werden. Dann sinken die Absicherungskosten auf 1,7 % - und für viele wird es wieder sinnvoll, abzusichern.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du in den nächsten 12 Monaten eine Auslandsimmobilie kaufst:

• Berechne genau, wie viel Fremdwährung du brauchst - und wann.
• Frage deine Bank nach einem kostenlosen Währungsrisiko-Check.
• Wenn du sicher bist: Nimm einen Forward.
• Wenn du unsicher bist: Nimm eine Option.
• Wenn du beides willst: Mische - 60 % Forward, 40 % Option.
• Vermeide es, gar nichts zu tun. Das ist das teuerste Risiko.

Währungsrisiko ist kein Nebenschauplatz. Es ist der Hauptgrund, warum viele internationale Immobilienkäufe scheitern - nicht weil die Immobilie schlecht ist, sondern weil der Euro nicht mitspielt. Du hast die Werkzeuge. Nutze sie.