Versicherungssumme für Immobilien richtig festlegen: So vermeiden Sie Unterversicherung

Wenn Ihre Immobilie beschädigt wird - sei es durch Feuer, Sturm oder Wasserschaden - dann zahlt die Versicherung nur, was wirklich versichert ist. Viele Hausbesitzer glauben, dass der Verkehrswert ihrer Wohnung oder ihres Hauses die richtige Versicherungssumme ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Der Verkehrswert sagt Ihnen, wie viel Sie das Haus heute verkaufen könnten. Aber wenn es komplett zerstört ist, brauchen Sie nicht den Verkaufswert. Sie brauchen den Neubauwert. Das ist der Betrag, den es kostet, das Haus genau so wieder aufzubauen, wie es war - mit denselben Materialien, derselben Qualität, derselben Ausstattung. Und genau dieser Wert ist die Grundlage für eine sichere Versicherung.

Stellen Sie sich vor: Sie haben ein Haus, das heute 300.000 Euro wert ist. Aber der Neubauwert liegt bei 400.000 Euro, weil es in einer guten Lage steht, mit hohen Decken, massiven Ziegelwänden und einer modernen Heizung gebaut wurde. Wenn Sie nur 300.000 Euro versichert haben, dann zahlt die Versicherung bei einem Totalverlust nur 75% der Schadenskosten. Das ist keine kleine Lücke. Das ist ein finanzieller Abgrund. Bei einem Schaden von 200.000 Euro bekommen Sie nur 150.000 Euro. Die restlichen 50.000 Euro müssen Sie selbst bezahlen. Und das, obwohl Sie jedes Jahr Ihre Versicherungsprämie gezahlt haben.

Wie wird die Versicherungssumme eigentlich berechnet?

In Deutschland nutzen fast alle Versicherer das sogenannte Wert-1914-System. Klingt altmodisch? Ist es auch - aber es funktioniert. Der Name kommt von dem Jahr 1914, als die Baukosten zuletzt stabil waren. Damals wurde der Wert eines Gebäudes in Goldmark berechnet. Heute wird dieser fiktive Wert nicht mehr in Goldmark, sondern in Euro umgerechnet - und zwar mit einem jährlich aktualisierten Baupreisindex. Der Index sagt Ihnen, wie viel teurer Bauarbeiten heute im Vergleich zu 1914 sind.

Die Formel ist einfach: Wert 1914 × aktueller Baupreisindex ÷ 100 = Neubauwert. Nehmen wir ein Beispiel: Ihr Haus hatte 1914 einen Wert von 10.739,60 Mark. Der aktuelle Baupreisindex für 2025 liegt bei 2.192,40. Dann rechnen Sie: 10.739,60 × 2.192,40 ÷ 100 = 235.454,99 Euro. Das ist Ihr aktueller Neubauwert. Ihre Versicherungssumme muss mindestens diesen Betrag decken. Sonst sind Sie unterversichert.

Diese Methode ist nicht perfekt, aber sie ist transparent und dynamisch. Jedes Jahr steigt der Baupreisindex - meist um 4 bis 5 Prozent. Das bedeutet: Ihre Versicherungssumme muss jedes Jahr ein bisschen mehr werden. Wer das nicht beachtet, läuft Gefahr, schleichend unterversichert zu werden. Eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Versicherungswissenschaft zeigt: 73% der Immobilienbesitzer überprüfen ihre Versicherungssumme nie oder nur alle fünf Jahre. Dabei steigen die Baukosten jedes Jahr. Das ist wie eine Zinseszinsfalle - nur mit negativen Folgen.

Warum ist der Verkehrswert so irreführend?

Der Verkehrswert hängt von Lage, Nachbarschaft, Marktlage und sogar von der Sicht aus dem Fenster ab. Ein Haus am Flughafen kann trotz guter Bauqualität einen niedrigen Verkehrswert haben - weil es laut ist. Ein Haus in einer ruhigen, gefragten Straße kann doppelt so viel wert sein, obwohl es genauso gebaut ist. Die Versicherung interessiert das nicht. Sie interessiert nur, wie viel es kostet, das Gebäude wiederherzustellen - nicht, wie viel es auf dem Markt wert ist.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Haus in Lüneburg mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und einer modernen Sanierung hat einen Verkehrswert von 380.000 Euro. Der Neubauwert aber liegt bei 460.000 Euro, weil die Wände aus massivem Mauerwerk bestehen, die Fenster dreifach verglast sind und die Heizung eine moderne Wärmepumpe hat. Wer hier nur den Verkehrswert als Versicherungssumme angibt, unterschätzt die Versicherung um 21%. Bei einem Schaden von 200.000 Euro würde er nur 158.000 Euro erhalten. Die restlichen 42.000 Euro müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Und das, obwohl er jahrelang eine „vollständige“ Versicherung hatte.

Was passiert bei Eigentumswohnungen?

Eigentümer von Wohnungen machen oft denselben Fehler - und noch einen größeren: Sie vergessen den Gemeinschaftseigentumsteil. Die Versicherungssumme für eine Eigentumswohnung besteht aus zwei Teilen: Ihrem Anteil an den Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller, Heizungsanlage) und Ihrem Wohnraum. Viele Versicherer berechnen nur den Wohnraum. Das ist ein großer Fehler. Laut einer Umfrage von Stonehedge-Immobilien (2024) ist bei 25% der Eigentumswohnungen der Gemeinschaftsteil komplett unberücksichtigt. Das kann bei einem Dachschaden oder einer defekten Heizungsanlage im Treppenhaus zu einer Versicherungslücke von 30.000 bis 80.000 Euro führen.

Die Lösung? Die Hausverwaltung oder der Hausmeister muss Ihnen den Anteil am Gemeinschaftseigentum nennen. Die Wohnfläche allein reicht nicht. Sie brauchen den prozentualen Anteil am Gesamtgebäude. Und dann muss dieser Anteil mit dem Neubauwert des gesamten Hauses multipliziert werden. Nur so ist Ihre Wohnung richtig versichert.

Was passiert bei Renovierungen?

Wenn Sie Ihre Küche modernisieren, neue Fußböden verlegen oder eine Solaranlage installieren, dann steigt der Neubauwert. Aber die Versicherung weiß das nicht. Sie muss es Ihnen sagen. Und zwar innerhalb von drei Monaten nach Abschluss der Arbeiten. Sonst zahlt die Versicherung bei einem Schaden nicht den vollen Wert der neuen Ausstattung.

Ein Fall aus der Praxis: Ein Hausbesitzer in Hannover hat seine Wohnung komplett saniert - neue Fenster, Holzböden, hochwertige Küche, moderne Heizung. Er hat die Versicherung nicht informiert. Ein Jahr später kommt es zu einem Wasserschaden. Die Versicherung zahlt nur 70% der Schäden, weil die Versicherungssumme noch auf den alten Zustand ausgerichtet ist. Der Besitzer hat 40.000 Euro investiert - und bekommt nur 28.000 Euro zurück. Die restlichen 12.000 Euro sind verloren. Das ist keine Ausnahme. 67% der Unterversicherungen entstehen durch nicht angepasste Renovierungen.

Was ist der „gleitende Neuwert“?

Der „gleitende Neuwert“ ist die einfachste Lösung gegen Unterversicherung. Mit diesem Vertragstyp passt Ihre Versicherung die Summe automatisch an - jährlich, basierend auf dem Baupreisindex. Sie müssen nichts tun. Keine Rechnungen, keine Nachweise, keine Erinnerungen. Die Versicherung macht es für Sie. Das ist besonders wichtig, wenn Sie nicht wissen, wie der Wert-1914-Index funktioniert oder wenn Sie sich nicht mit Zahlen auseinandersetzen wollen.

Die Stiftung Warentest hat 15 Versicherer geprüft. Nur fünf von ihnen bieten eine echte, automatische Anpassung: HDI, Allianz, AXA, LV 1871 und Signal Iduna. Die anderen 10 verlangen manuelle Nachbesserungen - das heißt, Sie müssen selbst darauf achten, dass die Summe stimmt. Und das tun die meisten nicht. 73% der Versicherungsverträge sind daher veraltet.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Sie haben kein Baupläne mehr? Sie wissen nicht, wie hoch der Wert 1914 ist? Sie haben ein Haus aus den 1920er Jahren und keine Ahnung, wie viel es damals gekostet hat? Dann holen Sie sich Hilfe. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen kostet zwischen 250 und 800 Euro - je nach Größe und Alter der Immobilie. Das ist ein kleiner Preis für Sicherheit. Und es ist viel besser, als später 50.000 Euro selbst zu bezahlen.

Einige Versicherer bieten mittlerweile digitale Tools an, mit denen Sie die Versicherungssumme selbst berechnen können. Die Genauigkeit dieser Tools variiert zwischen 65% und 88%. Das ist besser als gar nichts, aber kein Ersatz für eine fachliche Prüfung. Besonders bei Altbauten, Denkmälern oder Immobilien mit besonderer Ausstattung lohnt sich ein Gutachter.

Die häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden

• Fehler 1: Verkehrswert = Versicherungssumme. Lösung: Ignorieren Sie den Verkehrswert. Rechnen Sie mit dem Neubauwert.
• Fehler 2: Renovierungen ignorieren. Lösung: Nach jeder Modernisierung: Versicherung anrufen - innerhalb von drei Monaten.
• Fehler 3: Gemeinschaftseigentum vergessen. Lösung: Fragen Sie bei der Hausverwaltung nach Ihrem Anteil am Gesamtgebäude.
• Fehler 4: Nur alle fünf Jahre prüfen. Lösung: Prüfen Sie die Summe mindestens alle zwei Jahre. Besser: jedes Jahr.
• Fehler 5: Nebengebäude nicht mitversichern. Lösung: Garagen, Carports, Schuppen, Waschküchen - alles muss in der Summe enthalten sein.

Was passiert, wenn Sie unterversichert sind?

Die Versicherung zahlt nicht einfach weniger. Sie zahlt proportional. Das heißt: Wenn Sie nur 80% des Neubauwerts versichert haben, dann bekommen Sie nur 80% der Schadenskosten. Bei einem Totalverlust bleibt ein großer Teil der Kosten auf Ihnen hängen. Und das ist nicht nur ärgerlich - es kann finanziell katastrophal sein.

Dr. Hans Müller von der Universität Hohenheim hat das so beschrieben: „Eine Unterversicherung von 30% bei einem Neubauwert von 400.000 Euro führt bei einem Totalverlust zu einem Defizit von 120.000 Euro.“ Das ist nicht nur Geld. Das ist das Zuhause. Das ist die Lebensgrundlage. Und das kann passieren, wenn Sie einfach nur mal nicht aufgepasst haben.

Ein weiterer Risikofaktor: Die Rechtslage. Der Deutsche Anwaltverein warnt: Bei grob fahrlässiger Unterversicherung kann die Versicherung den Vertrag sogar kündigen. Ja, richtig gelesen. Wenn Sie jahrelang unterschätzt haben, was Ihr Haus wert ist, und dann einen Schaden melden, kann die Versicherung sagen: „Sie haben uns belogen. Wir kündigen.“ Das ist kein theoretisches Szenario. Es passiert.

Was ändert sich 2026?

Der Baupreisindex steigt weiter. 2024 lag er bei 4,7% - das ist der höchste Wert seit 20 Jahren. Energiekosten, Handwerkerlöhne, Materialien - alles wird teurer. Und das wird sich nicht beruhigen. Seit Januar 2024 berücksichtigen 41% der Versicherer auch energetische Sanierungen bei der Berechnung. Das heißt: Wenn Sie eine neue Dämmung oder eine Solaranlage installiert haben, steigt der Neubauwert noch mehr.

Die großen Versicherer reagieren: HDI hat 2023 den „Smart-Adjust“-Service gestartet - die Summe wird quartalsweise automatisch angepasst. LV 1871 bietet seit 2024 ein digitales Portal mit Echtzeit-Berechnung. Das ist der Standard der Zukunft. Wer das nicht nutzt, bleibt zurück.

Die Stiftung Warentest sagt es klar: Prüfen Sie Ihre Versicherungssumme jedes Jahr. Und sofort, wenn Sie etwas an Ihrem Haus verändern. Das ist nicht nur sinnvoll - es ist unverzichtbar. Denn im Schadensfall zählt nicht, was Sie gedacht haben. Es zählt, was in Ihrem Vertrag steht. Und wenn da zu wenig steht, dann zahlt die Versicherung zu wenig. Und dann zahlen Sie - mit Ihrem Geld, Ihrer Zeit, Ihrer Sicherheit.