Temporäre Nutzungen von Immobilien: Genehmigungen und Grenzen in Deutschland

Leerstehende Häuser, verwaiste Gewerbeobjekte, verlassene Lagerhallen - in vielen deutschen Städten liegen Gebäude brach, während Künstler, Start-ups oder Gemeinschaftsprojekte dringend Platz brauchen. Die Lösung? Temporäre Nutzungen, auch Zwischennutzung genannt. Doch wer darf was nutzen, wie lange und worauf muss man achten? Die Antwort ist einfacher, als viele denken - aber auch komplizierter, als es auf den ersten Blick erscheint.

Was ist eine temporäre Nutzung wirklich?

Temporäre Nutzung bedeutet nicht, dass jemand einfach in ein leeres Haus einzieht. Es geht um eine befristete, oft kreative Nutzung von Immobilien, die sonst leer stehen. Das kann ein Pop-up-Café in einer alten Schule sein, ein Atelier in einer leergeräumten Fabrik oder ein Gemeinschaftsgarten auf einem brachliegenden Grundstück. Der Schlüssel: Der Eigentümer bleibt derselbe. Es gibt keinen Verkauf, keinen langfristigen Mietvertrag - nur eine vorübergehende Vereinbarung, oft mit sehr niedrigen Mieten oder sogar kostenlos.

Diese Form der Nutzung hat sich nicht aus dem Nichts entwickelt. Seit den 2000er Jahren wird sie nicht mehr als bloßer Akt der Besetzung gesehen, sondern als sinnvolles Instrument der Stadtentwicklung. Sie hält Gebäude vor Verfall, verhindert Vandalismus und bringt Leben in vernachlässigte Viertel. In Lüneburg, Hamburg oder Berlin nutzen solche Projekte bereits seit Jahren diese Lücke zwischen Planung und Realisierung.

Wie lange darf eine Zwischennutzung dauern?

Dies ist eine der häufigsten Fragen - und die Antwort ist klar: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Einige Nutzungen dauern nur ein paar Wochen, andere Jahre. Manche entwickeln sich sogar zu dauerhaften Einrichtungen, wenn die geplante Neunutzung immer wieder verschoben wird. Das ist kein Fehler, sondern oft die Realität.

Ob eine Nutzung noch als „temporär“ gilt, hängt nicht von der Dauer ab, sondern vom Willen der Beteiligten. Wird das Objekt als Übergangslösung genutzt, während eine neue Nutzung geplant wird - dann ist es eine Zwischennutzung. Wird es aber jahrelang so genutzt, ohne dass eine andere Planung existiert, ändert sich die rechtliche Natur nicht. Es bleibt ein Mietverhältnis, auch wenn es informell begonnen hat.

Wichtig: Wer als „Haushüter“ angestellt ist, um ein Gebäude zu bewachen, fällt nicht unter diese Kategorie. Solche Personen werden bezahlt und haben eine feste Aufgabe. Zwischennutzer dagegen nutzen das Objekt meist für eigene Projekte - und zahlen dafür oft nur symbolisch.

Welche Genehmigungen braucht man?

Hier liegt der Knackpunkt: Temporäre Nutzung ist kein Rechtsloch. Viele glauben, dass man bei kurzfristigen Nutzungen von Bauvorschriften oder Nutzungsänderungen befreit ist. Das ist falsch. Jede Nutzung, egal wie kurzfristig, unterliegt den gleichen rechtlichen Anforderungen wie eine dauerhafte Nutzung.

Wenn du aus einem leerstehenden Lagerhaus ein Café machen willst, brauchst du:

• Eine Baugenehmigung, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden (z. B. neue Türen, Toiletten, Brandschutzmaßnahmen).
• Eine Nutzungsänderung gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO), wenn die Art der Nutzung sich ändert (z. B. von Gewerbe zu Gastronomie).
• Eine Feuer- und Baupolizeiliche Genehmigung, besonders wenn mehr als 20 Personen gleichzeitig im Raum sind.

Diese Vorschriften gelten unabhängig davon, ob du das Objekt für drei Monate oder drei Jahre nutzt. Die Behörden prüfen nicht, wie lange du bleibst - sie prüfen, ob die Nutzung sicher und rechtlich zulässig ist.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein leerstehendes Bürogebäude in Hannover wurde als Co-Working-Space genutzt. Der Eigentümer dachte, weil es nur „temporär“ sei, brauche er keine Baugenehmigung. Nach einem Brand, der durch fehlende Brandschutzmaßnahmen entstand, wurde die Nutzung sofort untersagt. Der Eigentümer und die Nutzer mussten hohe Strafen zahlen - und die Versicherung lehnte den Schadensersatz ab.

Zweckentfremdung: Wann wird es zum Problem?

Ein besonders heikles Thema ist die Zweckentfremdung von Wohnraum. Viele Eigentümer denken: „Wenn ich meine Wohnung nur für ein paar Monate an Touristen vermiete, ist das doch okay.“ Aber das stimmt nicht immer.

In Deutschland ist Zweckentfremdung nicht grundsätzlich verboten. Es geht um das Verhältnis: Wenn du deine Wohnung hauptsächlich als Wohnraum nutzt und nur gelegentlich - sagen wir 20 % der Fläche - als Büro oder Ferienwohnung verwendest, ist das erlaubt. Wichtig ist: Die Wohnnutzung muss vorherrschen.

Was ist erlaubt?

• Weniger als 50 % der Wohnfläche als Gewerbe nutzen (z. B. Praxis, Büro).
• Kurzfristige Vermietung an Touristen, solange die Wohnung nicht komplett leer steht.
• In Bayern: Vollständige Vermietung bis zu 8 Wochen pro Jahr ohne Genehmigung.

Was ist verboten?

• Die gesamte Wohnung über Jahre hinweg nur an Touristen vermieten - das gilt als Zweckentfremdung.
• Wohnungen in Mietpreisbremse-Gebieten komplett als Airbnb nutzen, ohne Genehmigung.
• Wohnraum in Gewerbegebieten als Wohnraum nutzen, wenn die Bauordnung das verbietet.

Die Kommunen überprüfen zunehmend, wer seine Wohnung wie nutzt. In Berlin, München oder Köln werden Vermieter durch die Wohnungsämter kontaktiert, wenn sie über 90 Tage pro Jahr vermieten. Die Strafen reichen von 10.000 Euro bis zur Zwangsräumung.

Wer trägt die Verantwortung?

Ein häufiger Irrtum: „Wenn ich das Objekt nur vermiete, ist der Mieter für alles verantwortlich.“ Falsch. Der Eigentümer bleibt immer verantwortlich - auch bei temporären Nutzungen.

Das bedeutet:

• Er muss sicherstellen, dass das Gebäude sicher ist (z. B. Feuerlöscher, Notausgänge, tragende Wände).
• Er muss die Bauordnung einhalten - auch wenn er selbst nicht vor Ort ist.
• Er muss die Versicherung informieren. Viele Versicherungen decken temporäre Nutzungen nicht ab, wenn sie nicht angezeigt wurden.
• Er muss die Gemeinde über Änderungen informieren, besonders wenn die Nutzung gewerblich wird.

Ein guter Tipp: Mach einen schriftlichen Vertrag, auch wenn es nur für drei Monate ist. Darin soll stehen: Was darf genutzt werden? Wer macht was? Wer zahlt für Reparaturen? Wer haftet bei Schäden? Ohne solche Vereinbarung ist der Eigentümer allein verantwortlich - und das kann teuer werden.

Die Zukunft: Mehr Flexibilität - aber mehr Regeln

Die Politik erkennt zunehmend, dass Zwischennutzungen ein wichtiger Teil der Stadtentwicklung sind. In einigen Städten gibt es bereits Pilotprojekte, in denen die Genehmigungsverfahren vereinfacht wurden. In Bremen etwa gibt es eine „Zwischennutzungs-Liste“, in der bestimmte Nutzungen ohne Baugenehmigung erlaubt sind - wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen (keine baulichen Veränderungen, keine dauerhafte Wohnnutzung, keine Gastronomie mit Küche).

Aber: Die Tendenz geht nicht zur Lockerung, sondern zur Professionalisierung. Es gibt immer mehr Plattformen, die Eigentümer mit Nutzern vermitteln - und auch Beratungsstellen, die bei der Beantragung von Genehmigungen helfen. Die Zeiten, in denen man einfach ein Schild an die Tür nagte und loslegte, sind vorbei.

Was bleibt? Die Balance zwischen Kreativität und Rechtssicherheit. Temporäre Nutzungen sind kein Ausweg aus der Bauplanung - sie sind eine Ergänzung. Sie bringen Leben in Stadtteile, schaffen Raum für neue Ideen und verhindern, dass Gebäude verrotten. Aber sie funktionieren nur, wenn alle Beteiligten wissen: Temporär heißt nicht ungeprüft.

Was passiert, wenn man es falsch macht?

Wenn du ohne Genehmigung eine Zwischennutzung startest, kann es schnell teuer werden:

• Bauordnungsamt: Verbot der Nutzung, Zwangsräumung, Bußgelder bis zu 50.000 Euro.
• Feuerwehr: Strafen, wenn Brandschutz nicht erfüllt ist - auch nach einem Brand.
• Versicherung: Keine Leistung, wenn die Nutzung nicht angezeigt wurde.
• Wohnungsamt: Verfahren wegen Zweckentfremdung - mit Rückzahlung von Mietvorteilen.

Ein Beispiel aus Hamburg: Eine Gruppe von Künstlern nutzte ein leerstehendes Fabrikgebäude als Atelier. Sie dachten, weil es „kreativ“ sei, brauchten sie keine Genehmigung. Nach drei Jahren wurde die Nutzung untersagt. Die Künstler mussten ihre Einrichtung abholen, die Stadt verlangte 22.000 Euro für die Rückstellung des Gebäudes. Keine der Künstler hatte eine Versicherung - alle Verluste waren selbst zu tragen.

Was tun, wenn du eine temporäre Nutzung starten willst?

• Schritt 1: Kontaktiere den Eigentümer. Frag nach, ob eine temporäre Nutzung möglich ist.
• Schritt 2: Kläre mit ihm, welche Art der Nutzung du planst (Gastronomie, Atelier, Lager, etc.).
• Schritt 3: Prüfe die Bauordnung deiner Stadt - online oder bei der Bauaufsicht.
• Schritt 4: Beantrage notwendige Genehmigungen - nicht nach dem Start, sondern vorher.
• Schritt 5: Mache einen schriftlichen Vertrag - auch wenn es nur drei Monate sind.
• Schritt 6: Informiere deine Versicherung. Lass dich beraten, ob du Haftpflicht- und Sachversicherung brauchst.

Temporäre Nutzungen sind kein Abenteuer - sie sind eine Chance. Aber nur, wenn man sie richtig angeht. Wer hier vorausdenkt, vermeidet Kosten, Strafen und Ärger. Wer einfach loslegt, riskiert alles - und verliert vielleicht mehr, als er gewinnen konnte.