Teilvermietung einer Immobilie: Steuerliche Auswirkungen und was Sie jetzt wissen müssen

Was ist Teilvermietung und warum ist sie so beliebt?

Teilvermietung bedeutet, dass du einen Teil deiner eigenen Immobilie vermietest - etwa ein Zimmer, eine Einliegerwohnung oder eine separate Wohnung in einem Zweifamilienhaus - und gleichzeitig in der restlichen Fläche wohnst. Das ist kein neues Phänomen, aber seit 2022 hat sich die steuerliche Behandlung deutlich verschärft. Viele Eigenheimbesitzer nutzen dieses Modell, um die Hypothek zu reduzieren, ohne auszuziehen. Doch die steuerlichen Fallstricke sind größer als viele denken.

Wie werden Kosten aufgeteilt - Flächenanteil ist alles

Die einfachste und meist verwendete Methode, um die Kosten zwischen selbst genutztem und vermietetem Teil aufzuteilen, ist die Flächenanteilsmethode. Du zählst die Quadratmeter der vermieteten Räume und teilst sie durch die Gesamtwohnfläche. Wenn du 40 von 100 Quadratmetern vermietest, kannst du 40 Prozent aller Kosten als Werbungskosten absetzen. Das gilt für Zinsen, Versicherungen, Reparaturen, Hausmeisterkosten und sogar die Abschreibung des Gebäudes.

Beispiel: Du zahlst jährlich 15.000 Euro Zinsen und 5.000 Euro Nebenkosten. Deine vermietete Fläche macht 35 Prozent aus. Dann kannst du 7.000 Euro Zinsen und 1.750 Euro Nebenkosten absetzen. Die restlichen 8.000 Euro Zinsen und 3.250 Euro Nebenkosten gehören zu deinem privaten Wohnbereich - die sind nicht abzugsfähig.

Wann kannst du die volle Abschreibung bekommen?

Nicht jede Miete zählt als echte Vermietung. Das Finanzamt prüft, ob du eine erhebliche Einkunftserzielungsabsicht hast. Seit 2012 gilt die 66-Prozent-Regel: Wenn du mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangst, werden alle Werbungskosten zu 100 Prozent anerkannt. Das ist wichtig. Viele denken, dass selbst eine günstige Vermietung an Verwandte oder Freunde ausreicht. Aber das reicht nicht.

Was passiert, wenn du weniger als 66 Prozent verlangst? Dann wird die Absetzbarkeit der Kosten gekürzt. Wenn du nur 50 Prozent der Marktmiete erhältst, darfst du nur 50 Prozent der Kosten absetzen. Das steht im § 21 Abs. 2 EStG. Ein Fall aus der Praxis: Ein Eigentümer vermietet ein Zimmer für 300 Euro, die ortsübliche Miete liegt bei 800 Euro. Das sind nur 37,5 Prozent. Er darf nur 37,5 Prozent seiner Gesamtkosten absetzen - nicht mehr.

Was ist mit Abschreibungen für das Gebäude?

Das Gebäude selbst kannst du über 50 Jahre abschreiben - das ist Standard. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, sind es 2 Prozent pro Jahr. Ältere Gebäude (vor 1925) dürfen mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Diese Abschreibung gilt nur für den vermieteten Anteil.

Beispiel: Du hast ein Haus mit einem Wert von 300.000 Euro (Gebäudeanteil), davon 40 Prozent vermietet. Das sind 120.000 Euro. 2 Prozent davon sind 2.400 Euro. Das ist dein jährlicher Abschreibungsbetrag, den du als Werbungskosten absetzen kannst. Der Rest des Gebäudes bleibt steuerfrei - du bewohnst ihn ja selbst.

Wichtig: Du musst den Kaufpreis im Kaufvertrag zwischen Grundstück und Gebäude aufteilen. Nur der Gebäudewert ist abschreibbar. Viele vergessen das - und verlieren so Tausende Euro an Abschreibung. Ein Steuerberater sollte das bei der Anschaffung prüfen.

Sanierungen und Modernisierungen - auch das ist absetzbar

Wenn du die vermietete Wohnung renovierst - neue Fenster, neue Heizung, neue Böden - kannst du die Kosten als Werbungskosten absetzen. Das gilt auch für die Kosten einer kompletten Sanierung. Du musst nur nachweisen, dass die Arbeiten im vermieteten Teil stattgefunden haben.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gibt es sogar höhere Abschreibungssätze. Hier kannst du bis zu 9 Prozent pro Jahr absetzen - das ist ein riesiger Vorteil, wenn du in einer historischen Stadt wie Lüneburg wohnst. Aber: Du brauchst eine Genehmigung vom Denkmalschutzamt und eine detaillierte Aufstellung der Arbeiten.

Was passiert, wenn du die Immobilie verkaufst?

Das ist der größte Fallstrick. Der Bundesfinanzhof hat im Juli 2022 entschieden: Wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufst, ist der Gewinn aus dem vermieteten Teil steuerpflichtig - selbst wenn du nur ein Zimmer für drei Monate vermietet hast.

Das bedeutet: Du hast dein Zuhause gekauft, ein Zimmer an einen Studenten vermietet, und nach acht Jahren verkauft. Der Gewinn von 50.000 Euro wird aufgeteilt: 40 Prozent davon - also 20.000 Euro - sind steuerpflichtig. Der Rest, den du selbst bewohnt hast, bleibt steuerfrei. Das Finanzamt weiß das jetzt - weil Airbnb und andere Plattformen seit 2023 alle Vermietungen an das Finanzamt melden.

Und das gilt auch für kurze Vermietungen. Ein Wochenende mit Airbnb? Wenn es im vermieteten Teil stattfindet, zählt es als steuerlicher Vermietungsanteil. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt beim Kaufdatum - nicht beim ersten Mieter.

Welche Räume zählen als vermietet?

Nicht jede Fläche, die ein Mieter nutzt, zählt als vermietet. Gemeinschaftsflächen wie Flur, Bad, Küche oder Keller - wenn du sie mit dem Mieter teilst - gelten nicht als vermieteter Teil. Nur Räume, die der Mieter exklusiv nutzen darf, zählen. Ein eigenes Zimmer mit eigenem Schlüssel? Ja. Ein Zimmer, in dem du auch noch dein Bett hast? Nein. Ein Badezimmer, das du gemeinsam nutzt? Nein. Das Finanzamt prüft das genau.

Ein Beispiel: Du vermietest ein Zimmer mit eigenem Eingang, aber der Mieter nutzt die Küche mit dir. Dann zählt nur das Zimmer als vermietete Fläche. Die Küche bleibt privat. Du kannst also nur den Anteil des Zimmers absetzen - nicht die Küche.

Was du unbedingt dokumentieren musst

Wenn du die Teilvermietung steuerlich korrekt abwickeln willst, brauchst du Beweise. Das Finanzamt verlangt:

• Eine genaue Aufstellung der Flächen (mit Maßen und Fotos)
• Den Mietvertrag mit der vereinbarten Miete
• Die Belege für alle Kosten (Zinsen, Versicherung, Reparaturen)
• Den Nachweis der ortsüblichen Miete (z. B. Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder WG-Gesucht)
• Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude

Wenn du das nicht hast, kann das Finanzamt dir die Abzüge komplett streichen - und nachträglich Steuern und Zinsen verlangen. Viele Leute denken, das reicht mit einer einfachen Liste. Aber das ist nicht ausreichend. Eine professionelle Dokumentation ist Pflicht.

Warum du einen Steuerberater brauchst

Die Regeln sind komplex, die Rechtsprechung ändert sich, und die Finanzämter prüfen immer genauer. Ein Fehler bei der Aufteilung der Kosten oder bei der Mietpreisangabe kann dir Tausende Euro kosten. Viele, die es selbst versuchen, verlieren am Ende mehr, als sie sparen.

Ein Steuerberater, der sich auf Immobilien spezialisiert hat, kann dir helfen:

• Die richtige Aufteilung der Flächen zu berechnen
• Den Mietpreis mit der ortsüblichen Miete abzugleichen
• Den Kaufpreis korrekt zwischen Grundstück und Gebäude aufzuteilen
• Die Abschreibung richtig zu berechnen
• Dich vor steuerlichen Fallstricken beim Verkauf zu schützen

Es ist kein Luxus - es ist eine Versicherung. Ein Beratungsgespräch kostet 200 bis 400 Euro. Ein Fehler beim Verkauf kann 10.000 Euro oder mehr kosten.

Die größten Irrtümer über Teilvermietung

• „Ich vermiete nur an meine Schwester - das ist privat.“ Nein. Wenn Geld fließt, ist es steuerlich eine Vermietung - egal, wer der Mieter ist.
• „Ich vermiete nur zwei Wochen im Jahr - das zählt nicht.“ Falsch. Selbst ein paar Tage auf Airbnb zählen, wenn es im vermieteten Teil ist.
• „Ich kann alles absetzen, was ich für die Immobilie ausgegeben habe.“ Nur der vermietete Anteil. Die Küche, die du mit dem Mieter teilst, zählt nicht.
• „Ich muss keine Miete verlangen - dann ist es kein Vermietungsverhältnis.“ Nein. Selbst wenn du keine Miete nimmst, kann das Finanzamt eine fiktive Miete ansetzen und dich trotzdem besteuern.

Was kommt als Nächstes?

Die Digitalisierung macht es immer schwerer, Steuern zu verschleiern. Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder Immonet melden jetzt automatisch alle Vermietungen an das Finanzamt. Das bedeutet: Es gibt kein Verstecken mehr. Wer heute mit Teilvermietung beginnt, muss wissen: Es ist kein Nebeneinkommen, das man vergessen kann. Es ist ein steuerlicher Vertrag mit dem Staat - mit langfristigen Konsequenzen.

Wenn du überlegst, ein Zimmer zu vermieten, tu es nicht ohne Plan. Dokumentiere. Rechne. Berate dich. Sonst riskierst du nicht nur Geld - du riskierst deine Immobilie.