Streit in der WEG: Beschlussanfechtung und Mediation - Was Sie jetzt wissen müssen

Streit in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist keine Ausnahme - er ist Alltag. Ob es um Lärm nach 22 Uhr geht, eine ungenehmigte Terrassenerweiterung, die Renovierung des Treppenhauses oder die Frage, wer für die Reparatur der Heizung zahlt: Jedes Jahr eskalieren Hunderte von Konflikten, die mit einem einfachen Gespräch nicht mehr zu lösen sind. Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat die Regeln verändert - und mit ihnen auch die Art, wie Konflikte entstehen und wie sie gelöst werden müssen.

Was sich seit 2020 in der WEG geändert hat

Bevor Sie über eine Beschlussanfechtung nachdenken, müssen Sie verstehen, wie das Gesetz heute funktioniert. Die WEG-Reform hat drei große Veränderungen mit sich gebracht, die jeden Eigentümer betreffen.

Erstens: Die Klage richtet sich nicht mehr gegen einzelne Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft selbst. Früher konnten Sie diejenigen verklagen, die für einen Beschluss gestimmt haben. Heute ist es die WEG als juristische Person, die als Beklagte auftritt. Das klingt harmlos, hat aber große Folgen: Sie kämpfen nicht mehr gegen Ihren Nachbarn, sondern gegen die Struktur, die ihn repräsentiert - und das macht die Sache oft komplizierter.

Zweitens: Der Verwalter darf jetzt ohne Beschluss über „untergeordnete Maßnahmen“ entscheiden. Was das genau bedeutet, steht nicht im Gesetz. Ist die Reparatur der Klingel „untergeordnet“? Was ist mit der Neupflanzung der Blumenbeete? Diese Unsicherheit führt zu massivem Streit. Eigentümer fühlen sich übergangen, Verwalter handeln aus Angst vor Klagen zu zögerlich - und am Ende zahlt jeder.

Drittens: Die Beschlussfähigkeit ist jetzt einfacher. Jede Versammlung ist beschlussfähig - egal, wie viele Eigentümer da sind. Ein Beschluss kann mit nur drei Stimmen gefasst werden, wenn die anderen nicht kommen. Das klingt nach Effizienz, ist aber oft ein Einfallstor für Machtpolitik. Wer nicht dabei ist, hat keine Stimme. Wer nicht aufpasst, wird überrumpelt.

Wie Sie einen Beschluss anfechten - und warum Sie es schnell tun müssen

Wenn ein Beschluss Sie wütend macht, haben Sie genau ein Monat Zeit, um ihn anzufechten. Das ist nicht mehr als 30 Tage. Keine Verlängerung. Keine Ausnahme. Kein „ich hab’s erst heute gesehen“. Die Haufe-Redaktion betont das immer wieder: Wer zu spät ist, verliert.

Die Anfechtung erfolgt nach § 45 WEG. Sie müssen schriftlich bei der Gemeinschaft anmelden, dass Sie den Beschluss für rechtswidrig halten. Warum? Weil er gegen die Teilungserklärung verstößt, weil er unzulässig beschlossen wurde, oder weil er die Interessen einzelner Eigentümer unangemessen beeinträchtigt. Ein einfacher „Ich bin dagegen“ reicht nicht.

Und hier kommt der große Fehler: Viele Eigentümer warten, bis sie einen Anwalt finden. Sie schreiben eine E-Mail an den Verwalter. Sie diskutieren im WhatsApp-Gruppenchat. Und dann ist der Monat vorbei. Der Beschluss ist rechtskräftig. Und jetzt? Dann bleibt nur noch der Weg vor Gericht - mit hohen Kosten, langen Wartezeiten und einem Klima, das immer giftiger wird.

Mediation: Die Lösung, die Gerichte nicht bieten können

Ein Gericht kann einen Beschluss aufheben. Es kann feststellen, ob er rechtswidrig war. Aber es kann nicht wiederherstellen, was kaputt ist: das Vertrauen zwischen den Nachbarn.

Das ist der Unterschied zwischen Recht und Mediation.

Mediation ist kein Gerichtsverfahren. Es ist kein Streit, der entschieden wird. Es ist ein Gespräch, das wieder möglich wird. Ein neutraler Mediator sitzt zwischen den Konfliktparteien - nicht als Richter, nicht als Anwalt, sondern als Moderator. Er hört zu. Er stellt Fragen. Er hilft, die wahren Interessen hinter den Forderungen zu finden.

Beispiel: Ein Eigentümer will die Heizung modernisieren. Ein anderer fürchtet die Kosten. Der erste sagt: „Ich will Wärme!“ Der zweite sagt: „Ich kann das nicht bezahlen!“ Der Mediator fragt: „Was bedeutet Wärme für Sie?“ - Und plötzlich kommt raus: Der erste braucht Wärme, weil er chronisch krank ist. Der zweite hat Angst, weil er Rente bezieht. Die Lösung? Eine staatliche Förderung nutzen. Die Heizung wird getauscht, aber die Kosten werden gestaffelt. Kein Gericht hätte das erfunden.

Die Mediation folgt fünf Schritten: Erstgespräch, Vereinbarung, Informationen sammeln, Interessen klären, Lösungen entwickeln. Das dauert meist 3-5 Sitzungen. Die Kosten liegen zwischen 150 und 300 Euro pro Stunde - oft teurer als ein Anwalt, aber viel billiger als ein Gerichtsverfahren. Und: Es bleibt privat. Keine Akten. Keine öffentlichen Urteile. Keine Schande.

Warum Mediation oft die einzige echte Lösung ist

Gerichte sind gebunden. Sie können nur entscheiden, was das Gesetz erlaubt. Wenn ein Beschluss formell richtig ist - auch wenn er unfair wirkt -, bleibt er bestehen. Ein Richter kann nicht sagen: „Das ist moralisch falsch, also aufgehoben.“

Die Otto-Schmidt-Blog-Autoren warnen: Die neue Rechtslage führt zu mehr Konflikten, nicht weniger. Warum? Weil die Gesetze unklar sind. Weil die Verwalter Angst haben. Weil die Eigentümer sich nicht mehr verstehen.

Mediation hingegen arbeitet an der Wurzel: der Kommunikation. Sie baut Brücken, die ein Gericht nie bauen kann. Sie verhindert, dass ein Streit über eine Heizung zu einem zehnjährigen Krieg über die Hausordnung wird.

Rechtsanwalt Heichel schreibt: „Der erste Schritt muss immer das Gespräch sein.“ Aber wenn das Gespräch schon seit Jahren nicht mehr funktioniert, braucht es jemanden, der es wieder ermöglicht. Und das ist der Mediator.

Wann Sie Schlichtung wählen - und wann Sie besser nicht warten

Mediation ist nicht die einzige außergerichtliche Option. Es gibt auch das Schlichtungsverfahren. Hierbei wendet sich eine Partei an eine offizielle Schlichtungsstelle - oft beim Verbraucherzentrale oder bei einer Immobilienorganisation. Der Schlichter hört beide Seiten an und macht einen Vorschlag. Der ist nicht verbindlich. Aber wenn beide zustimmen, wird er zu einem Vertrag.

Der Vorteil: Es ist schneller als Mediation. Der Nachteil: Es ist weniger tiefgehend. Schlichtung löst das Problem. Mediation heilt die Beziehung.

Wenn der Streit noch nicht eskaliert ist - wenn es nur ein Missverständnis ist -, ist Schlichtung eine gute erste Wahl. Wenn die Wut schon da ist, wenn Drohungen fallen, wenn Briefe mit Anwaltsschreiben kommen - dann braucht es Mediation. Und zwar jetzt.

Was passiert, wenn alles scheitert?

Es gibt einen Ausweg - aber nur als letztes Mittel: Die Entziehung des Wohneigentums. Ja, das ist möglich. Gemäß § 20 Abs. 2 WEG kann ein Richter einem Eigentümer das Eigentum entziehen, wenn er die Gemeinschaft so schwer belastet, dass das Zusammenleben nicht mehr zumutbar ist.

Das ist kein kleiner Schritt. Es braucht: wiederholte Verstöße, klare Beweise, eine Abmahnung, die ignoriert wurde, und ein Gerichtsurteil, das das alles bestätigt. Es ist kein Mittel gegen Unpünktlichkeit oder Lärm. Es ist ein Mittel gegen systematischen Missbrauch, Beleidigungen, Tätlichkeiten oder die systematische Sabotage der Gemeinschaft.

Und es ist extrem selten. Nur in wenigen Fällen pro Jahr wird das angewendet. Aber es existiert. Und das wissen viele nicht.

Was Sie jetzt tun können

Streit in der WEG ist nicht Ihr persönliches Versagen. Er ist das Ergebnis eines Rechtssystems, das die Menschen vergessen hat. Aber Sie haben Macht - wenn Sie rechtzeitig handeln.

Wenn ein Beschluss gefasst wurde, den Sie nicht akzeptieren: Notieren Sie sich das Datum. Setzen Sie sich eine Erinnerung für den 28. Tag. Schreiben Sie nicht sofort einen Anwalt an. Sprechen Sie mit jemandem, dem Sie vertrauen. Fragen Sie: „Was ist wirklich das Problem?“

Wenn der Streit schon läuft: Suchen Sie nicht nach dem Schuldigen. Suchen Sie nach einem Mediator. Die Rechtsanwaltskanzleien wie SE Legal oder Rödl & Partner bieten oft kostenlose Erstberatungen an. Viele Kommunen haben auch kostenlose Mediationsdienste für Wohnungseigentümer.

Und wenn Sie Verwalter sind: Hören Sie auf, nur zu reagieren. Führen Sie vor jeder größeren Abstimmung ein Vorgespräch. Laden Sie die kritischen Eigentümer ein. Fragen Sie: „Was wäre für Sie eine akzeptable Lösung?“

Die WEG ist kein Rechtsfall. Sie ist ein gemeinsames Zuhause. Und Zuhause funktioniert nicht mit Klagen. Es funktioniert mit Verständnis. Mit Geduld. Mit einem Gespräch, das endlich wieder stattfindet.