Notarkosten 2025: Gebührentabelle für Immobilienkäufe in allen Bundesländern

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist der Notar ein unverzichtbarer Teil des Prozesses - und mit ihm kommen die Kosten. Viele Käufer unterschätzen, wie viel Geld tatsächlich für den Notar fällig wird. Im Jahr 2025 gelten neue Gebühren, die sich zwar bundeseinheitlich berechnen, aber je nach Kaufpreis stark unterscheiden. Kein Bundesland hat eigene Regeln - das ist wichtig zu wissen. Die Notarkosten werden im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, und seit dem 1. Januar 2025 gilt die neueste Fassung, die durch das Gesetz vom Dezember 2024 aktualisiert wurde.

Wie werden Notarkosten berechnet?

Die Gebühren für einen Immobilienkauf basieren ausschließlich auf dem Kaufpreis. Es gibt keine Unterschiede zwischen einer Wohnung in Berlin und einem Einfamilienhaus in Lüneburg. Die Berechnung erfolgt nach einer degressiven Staffelung: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der prozentuale Anteil der Gebühren. Das bedeutet: Bei 100.000 Euro Kaufpreis zahlt man deutlich mehr Prozent als bei 1 Million Euro.

Die Grundlage ist die Tabelle B des GNotKG. Sie listet die sogenannten einfachen Gebühren auf. Bei einem Immobilienkauf fallen aber immer mindestens zwei Gebühren an: die einfache Gebühr für den Vertragsentwurf und die doppelte Gebühr für die Beurkundung. Dazu kommen oft noch 0,5-fache Gebühren für den Vollzug und eine einfache Gebühr für die Grundbuchvormerkung.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro:

• Einfache Gebühr: 535 Euro
• Doppelte Gebühr: 1.070 Euro
• Vollzug (0,5-fach): 267,50 Euro
• Grundbuchvormerkung: 535 Euro

Das ergibt eine Summe von 2.407,50 Euro. Dazu kommt noch die Umsatzsteuer von 19 Prozent - also 457,43 Euro. Insgesamt: 2.864,93 Euro.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro steigen die Notarkosten auf 4.256,25 Euro ohne MwSt. Mit Steuern: 5.064,94 Euro. Das sind etwa 1,01 Prozent des Kaufpreises. Bei 1 Million Euro liegt die Summe bei knapp 8.000 Euro (ohne MwSt.), also rund 0,8 Prozent.

Warum gibt es keine Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Viele denken, dass in Hamburg oder München die Kosten höher sind. Das ist ein Irrtum. Notarkosten sind Bundesrecht - nicht Landesrecht. Ob du in Bayern, Sachsen oder Schleswig-Holstein kaufst: Die Gebühren sind identisch. Das ist ein großer Vorteil. Es gibt keine Preiswettbewerbe zwischen Notaren, keine regionalen Übertreibungen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, transparent und für alle gleich.

Das System hat einen klaren Zweck: Rechtssicherheit. Der Notar ist kein Verkäufer, kein Berater, kein Vermittler. Er ist ein unabhängiger Amtsträger, der dafür sorgt, dass der Kaufvertrag rechtsgültig ist, die Finanzierung stimmt und die Eintragung ins Grundbuch korrekt erfolgt. Diese Verantwortung hat ihren Preis - und der ist in ganz Deutschland gleich.

Was kostet ein Immobilienkauf wirklich?

Notarkosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten. Dazu kommen:

• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland)
• Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
• Provision für den Makler (wenn vorhanden, meist 3,57 % inkl. MwSt.)

Bei einem Kaufpreis von 415.000 Euro - dem Durchschnitt für eine Eigentumswohnung in Deutschland - belaufen sich die Notarkosten auf etwa 5.800 Euro. Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beträgt 6,5 %, also 26.975 Euro. Grundbuchkosten: rund 2.000 Euro. Makler: 14.800 Euro. Insgesamt: 50.000 Euro Nebenkosten. Das ist fast 12 Prozent des Kaufpreises.

Im europäischen Vergleich ist Deutschland dabei relativ günstig. In Frankreich zahlt man bis zu 8 %, in den Niederlanden 2-3 %, in Österreich 1,5-2 %. Die deutsche Gebührenstruktur ist zwar komplex, aber preisstabil. Die Deutschen Notarkammer hat 2024 bestätigt: Die degressive Staffelung ist bewusst so gestaltet, dass auch Menschen mit mittlerem Einkommen eine Immobilie erwerben können.

Was sagt die Praxis?

Auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 gibt es über 1.200 Bewertungen zu Notarkosten. Die meisten Käufer loben die Transparenz: „Ich wusste genau, was ich zahlen muss.“ Aber 35 % der negativen Kommentare klagen: „Zu viel für den Aufwand.“

Ein Nutzer mit dem Pseudonym „ImmobilienNeuling87“ berichtete auf Reddit, dass er bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro insgesamt 6.850 Euro an Notarkosten zahlte - 1,52 % des Kaufpreises. Das lag über seinen Erwartungen. Warum? Weil er nicht wusste, dass die Grundbuchvormerkung und der Vollzug extra berechnet werden.

Das ist der häufigste Fehler: Man denkt, „doppelte Gebühr“ bedeutet nur die Beurkundung. Aber es sind mindestens vier Positionen: Entwurf, Beurkundung, Vollzug, Grundbuch. Wer das nicht kennt, rechnet falsch.

Wer zahlt die Notarkosten?

In 92,7 % der Fälle übernimmt der Käufer die Kosten. Das ist Standard. Nur in 6,2 % teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühren - meist bei Neubauten oder bei Verhandlungen zwischen Familienmitgliedern. Der Verkäufer zahlt allein nur in 1,1 % der Fälle. Es ist also wichtig, diese Kosten im Budget vorzusehen. Sie fallen nicht erst nach dem Kauf an - sie sind Teil der Kaufentscheidung.

Was hat sich 2025 geändert?

Die Novellierung des GNotKG zum 1. Januar 2025 hat die Gebühren leicht angehoben, um die gestiegenen Kosten für Personal, Technik und Haftpflichtversicherung der Notariate abzudecken. Die Anpassung war moderat: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro stieg die doppelte Gebühr um 15 Euro. Bei 1 Million Euro um 30 Euro. Die degressive Struktur bleibt erhalten. Das Bundesministerium der Justiz betont: „Wir wollen nicht, dass das Notarwesen zur Luxusleistung wird.“

Ein großer Schritt: Die Deutsche Notarkammer plant bis 2026 eine digitale Gebührenrechner-Plattform, die jedem Käufer in Echtzeit die Kosten berechnet - mit Erklärung jeder Position. Das wird die Transparenz weiter erhöhen.

Wie kannst du die Kosten prüfen?

Nutze den offiziellen Rechner der Deutschen Notarkammer. Gib deinen Kaufpreis ein - und du bekommst eine detaillierte Aufschlüsselung. Du kannst auch die Tabelle B des GNotKG auf gesetze-im-internet.de nachschlagen. Es gibt keine andere Methode, die legal und verbindlich ist.

Vermeide Online-Rechner von Maklern oder Banken. Die nutzen oft vereinfachte Formeln und unterschätzen die Grundbuchkosten oder den Vollzug. Die einzige verlässliche Quelle ist das GNotKG selbst.

Was kommt als Nächstes?

Die Kritik an der pauschalen Gebühr bleibt. Der Immobilienverband IVD sagt: „Komplexe Fälle werden unterkalkuliert, Standardfälle überkalkuliert.“ Das ifo Institut prognostiziert, dass ab 2030 die Gebühren nach Aufwandsintensität differenziert werden könnten - etwa für Erbengemeinschaften, Mietkaufverträge oder Sanierungsimmobilien.

Das ist eine logische Entwicklung. Aber für jetzt gilt: Die Gebühren sind klar, bundesweit einheitlich und berechenbar. Wenn du den Kaufpreis kennst, weißt du, was du zahlen wirst. Kein Spiel mit den Zahlen. Keine Überraschungen. Nur eine klare Rechnung - und das ist der Wert des deutschen Notarsystems.