Monitoring-Gutachten bei Großsanierungen: So sichern Sie Fortschritt und Qualität

Bei einer Großsanierung geht es nicht nur darum, alte Fenster zu ersetzen oder die Dämmung zu verbessern. Es geht darum, das ganze Gebäude so zu verändern, dass es wirklich energieeffizient wird - und das bleibt oft nur eine Absicht, wenn man nicht genau hinschaut. Ein Monitoring-Gutachten ist der entscheidende Schritt, der zwischen einer guten Planung und einem tatsächlichen Erfolg unterscheidet. Es ist kein zusätzliches Papierkram, kein Bonus, sondern die einzige Möglichkeit, wirklich zu wissen, ob die Investition auch die versprochenen Ergebnisse bringt.

Was ist ein Monitoring-Gutachten wirklich?

Ein Monitoring-Gutachten ist kein Abschlussbericht, der am Ende der Sanierung erstellt wird. Es ist ein lebendiges Dokument, das den ganzen Prozess begleitet - von der ersten Planung bis zur letzten Abnahme. Jede Phase wird kontrolliert: die Dämmung, die Fenster, die Haustechnik, die Luftdichtheit. Es wird gemessen, fotografiert, dokumentiert. Und wenn etwas nicht passt, wird es sofort korrigiert, bevor es zu spät ist.

Das ist der große Unterschied zu traditionellen Abnahmen. Ohne Monitoring basiert alles auf Rechnungen und Schätzungen. Die Planer sagen: „Mit dieser Dämmung sparen Sie 40 % Energie.“ Aber was passiert, wenn die Dämmung nicht lückenlos verlegt wurde? Wenn die Fenster falsch eingebaut sind? Wenn die Heizung nicht richtig eingeregelt ist? Dann sparen Sie vielleicht nur 15 % - und wissen es erst Jahre später, wenn die Rechnungen wieder hoch sind.

Monitoring-Gutachten verhindern das. Sie sorgen dafür, dass die Realität mit der Planung übereinstimmt. Und das ist besonders wichtig, wenn es um Fördermittel geht. Die KfW verlangt Monitoring-Gutachten für jede geförderte Großsanierung. Keine Ausnahme. Wer sie nicht hat, bekommt kein Geld.

Warum ist das so wichtig - und warum funktionieren viele Sanierungen nicht?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Laut dem Institut Wohnen und Umwelt (IWU) liegen die tatsächlichen Energieeinsparungen bei durchschnittlich 25 bis 30 % unter den prognostizierten Werten. Warum? Weil die meisten Projekte ohne kontinuierliche Kontrolle laufen. Die Planung ist gut, die Ausführung aber nicht. Ein Beispiel: Eine Dämmung wird mit 20 cm angegeben - aber in der Praxis wird sie nur 15 cm dick verlegt, weil es schneller geht. Oder die Luftdichtheit wird nicht getestet. Dann entsteht Wärmeverlust, der nicht sichtbar ist - aber in der Heizkostenrechnung sehr wohl.

Ein Monitoring-Gutachten verhindert solche Fehler. Es dokumentiert: Welche Dämmstoffe wurden verwendet? Wo wurden sie verlegt? Wurde der Anschluss an die Wand luftdicht abgedichtet? Wurde ein Blower-Door-Test vor dem Innenausbau durchgeführt? Die Norm DIN EN 13829 schreibt das vor - aber nur, wenn jemand danach schaut.

Und es geht nicht nur um Energie. Es geht auch um Geld. Eine Studie des Fraunhofer IFAM aus 2021 zeigt: Projekte mit Monitoring-Gutachten haben 40 % weniger Nachbesserungskosten. Und die tatsächlichen Energieeinsparungen steigen um 25 %. Das ist kein kleiner Bonus - das ist der Unterschied zwischen einer Sanierung, die sich rechnet, und einer, die nur teuer war.

Was genau wird kontrolliert - Schritt für Schritt

Ein Monitoring-Gutachten ist kein Einheitsrezept. Es ist ein Prozess, der an die jeweilige Sanierung angepasst wird. Aber es gibt zentrale Kontrollpunkte, die in fast jedem Projekt vorkommen:

• Planungsphase: Werden die energetischen Berechnungen überprüft? Sind Wärmebrücken korrekt berechnet? Sind die verwendeten Materialien geeignet?
• Dämmarbeiten: Ist die Dämmschicht lückenlos? Hat sie die vorgeschriebene Dicke? Wurden Anschlüsse an Fenstern, Türen und Rohrleitungen richtig ausgeführt?
• Fenstereinbau: Sind die Fenster luftdicht montiert? Wurden die Anschlüsse mit Dichtbändern und Dichtmassen abgedichtet? Wurde die Luftdichtheit vor dem Innenausbau getestet?
• Haustechnik: Ist die Heizung richtig dimensioniert? Wurde die Anlage eingeregelt? Sind die Thermostate richtig eingestellt?
• Luftdichtheit: Wurde ein Blower-Door-Test durchgeführt? Welcher Wert wurde gemessen? Ist er unter dem Grenzwert von 1,5 h⁻¹ (n50)?
• Thermografie: Wurden kritische Anschlüsse - wie Balkonplatten, Anschlüsse an Dach oder Kellerdecken - mit Wärmebildkameras überprüft?
• Dokumentation: Sind alle Fotos, Messwerte, Prüfberichte und Abnahmeprotokolle digital gespeichert und archiviert?

Das sind nicht nur Checklisten. Das sind Sicherheitsnetze. Jeder Punkt, der nicht kontrolliert wird, ist ein Risiko. Und Risiken kosten Geld - später, wenn die Heizkosten nicht sinken, oder wenn der Bauherr Klagen wegen mangelhafter Sanierung bekommt.

Wer macht das - und was braucht man dafür?

Nicht jeder Bauleiter oder Architekt kann ein Monitoring-Gutachten erstellen. Es braucht spezifische Kenntnisse. Die Gutachter müssen:

• Sachverständige nach DIN 4108-7 sein (Wärmeschutz und Luftdichtheit)
• Erfahrung mit Blower-Door-Tests haben
• Thermografie-Analysen durchführen können
• Die KfW-Förderbedingungen genau kennen
• Digitale Systeme nutzen, um Daten zu sammeln und zu dokumentieren

Die Einarbeitungszeit für Projektsteuerer in moderne Monitoring-Systeme liegt bei 40 bis 60 Stunden. Das zeigt: Das ist kein Nebenjob. Das ist ein Fachgebiet. Und es ist kein Zufall, dass die meisten erfolgreichen Großsanierungen von Teams durchgeführt werden, die Monitoring-Gutachten als Standard sehen - nicht als Extra.

Die digitale Dokumentation ist heute unverzichtbar. Software, die Fotos, Checklisten und Messwerte zentral speichert, macht den Unterschied. Ein Fehler in der Dokumentation? Ein Foto, das den Mangel zeigt. Ein fehlender Prüfbericht? Die Software warnt. Eine Versionierung? Alle Änderungen sind nachvollziehbar. Das ist kein Luxus - das ist die neue Normalität.

Wie viel kostet das - und lohnt es sich?

Ein Monitoring-Gutachten kostet zwischen 1 % und 3 % der Gesamtsanierungskosten. Für eine Sanierung im sechsstelligen Bereich sind das ein paar tausend Euro. Klingt viel? Dann schau dir die Alternative an: Eine Sanierung, die nicht funktioniert. Die Heizkosten sinken nicht. Die Fördermittel werden gekürzt. Die Nachbesserung kostet 20.000 Euro. Die Energiebilanz bleibt schlecht. Und der Wert des Gebäudes steigt nicht.

Die KfW hat seit 2006 über 152,7 Milliarden Euro für energetische Sanierungen bereitgestellt. Aber nur, wenn Monitoring-Gutachten vorliegen. Das ist kein Zufall. Das ist eine klare Botschaft: Wer Geld geben will, will auch Ergebnisse sehen.

Und die Zahlen zeigen: Sanierungen mit Monitoring haben eine Erfolgsquote von über 85 %. Ohne Monitoring liegt sie bei unter 60 %. Das ist kein Spiel. Das ist ein Geschäftsmodell.

Was passiert, wenn man es nicht macht?

Viele Bauherren denken: „Wir machen das schon. Wir haben einen guten Architekten.“ Aber gute Absichten reichen nicht. Der Gesetzgeber hat es klar gemacht: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 verpflichtet zur Dokumentation von Energieeinsparungen. Wer das nicht macht, kann nicht nachweisen, dass die Sanierung erfolgreich war. Und wer das nicht nachweisen kann, bekommt keine Förderung - oder muss sie zurückzahlen.

Und dann gibt es noch die größere Gefahr: Die Energiewende hängt davon ab, dass Sanierungen wirklich funktionieren. Wenn 80 % der Sanierungen nicht die versprochenen Einsparungen bringen, dann bleibt die Sanierungsquote bei 1,1 % - obwohl 1,7 % nötig wären, um die Klimaziele zu erreichen. Monitoring-Gutachten sind der Schlüssel, um das zu ändern.

Prof. Dr. Martin Pehnt vom ifeu-Institut sagt es klar: „Ohne verpflichtendes Monitoring bleibt die Transparenz über die tatsächliche Effizienz von Sanierungsmaßnahmen unzureichend, was die Rangfolge von Sanierungsmaßnahmen verzerrt.“ Das heißt: Ohne echte Daten wissen wir nicht, was wirklich hilft. Und dann investieren wir in die falschen Maßnahmen.

Die Zukunft: Digital, transparent, verpflichtend

Die Zukunft von Monitoring-Gutachten ist digital. Smart Meter, Energiezähler, Sensoren - sie liefern Echtzeitdaten. Die Stiftung Energieeffizienz fordert seit 2018, dass mindestens eine repräsentative Stichprobe von Gebäuden dauerhaft erfasst wird. Das wird kommen. Und wer heute noch mit Papier und Excel arbeitet, wird bald nicht mehr mithalten können.

Die Bundesstelle für Energieeffizienz arbeitet daran, die Datenerfassung zu verbessern. Die Marktanalyse des IWO prognostiziert bis 2030 ein jährliches Wachstum von 12 % beim Bedarf an professionellen Monitoring-Gutachten. Das ist kein Trend - das ist eine Notwendigkeit.

Monitoring-Gutachten sind nicht nur ein Werkzeug für die Qualitätssicherung. Sie sind ein Instrument für Vertrauen. Vertrauen zwischen Bauherr und Auftragnehmer. Vertrauen zwischen Fördergeber und Sanierer. Und Vertrauen in die Energiewende selbst.

Wenn du eine Großsanierung planst - dann frag nicht: „Kann ich das Monitoring-Gutachten sparen?“ Frag stattdessen: „Wie kann ich sicherstellen, dass meine Investition wirklich funktioniert?“ Die Antwort ist einfach: Mit einem Monitoring-Gutachten. Punkt.