Mietsteigerungspotenziale bewerten: So nutzen Sie Mietspiegel und Mietrecht für höhere Renditen

Wie viel können Sie wirklich erhöhen, ohne dass Ihr Mieter klagt oder ein Gericht die Erhöhung abschlägt? Viele Vermieter denken, dass sie einfach die Inflation abfangen und ein paar Euro mehr verlangen können. Doch in Deutschland ist das nicht so einfach. Die Mietpreisbremse und der Mietspiegel bestimmen, was rechtlich zulässig ist - und was nicht. Wer das nicht versteht, riskiert nicht nur Streit, sondern auch teure Rechtsfolgen.

Was ist der Mietspiegel wirklich wert?

Der Mietspiegel ist kein Vorschlag, kein Hinweis, kein Richtwert - er ist ein offiziell anerkanntes Rechtsinstrument. Gemäß §§ 558c und 558d BGB dient er als Nachweis für die ortsübliche Vergleichsmiete. Das bedeutet: Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, müssen Sie sich an diesem Wert orientieren. Alles darüber ist rechtswidrig - und kann vor Gericht zurückgefordert werden.

Im Jahr 2025 wurde der bundesweite Durchschnitt für Nettokaltmieten bei 11,40 €/m² gemessen. Doch das ist nur ein Durchschnitt. In München liegt die ortsübliche Miete bereits bei 22,08 €/m², in Frankfurt bei 19,62 €/m², in Berlin bei 18,29 €/m². In ländlichen Regionen dagegen kann der Wert unter 7 €/m² liegen. Der Unterschied zwischen Stadt und Land ist riesig - und genau da liegen die größten Chancen.

Ein qualifizierter Mietspiegel berücksichtigt nicht nur die Lage, sondern auch Details: Ist die Küche modernisiert? Hat das Bad eine Dusche oder eine Badewanne? Ist die Isolierung neu? Sind die Türen und Fußböden hochwertig? Jeder dieser Faktoren kann einen Zu- oder Abschlag von 2 bis 8 % ausmachen. Wer das ignoriert, rechnet falsch.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Die Mietpreisbremse sagt klar: Sie dürfen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und das nur, wenn die Wohnung in den letzten 15 Monaten nicht vermietet wurde. Bei Wiedervermietung können Sie also theoretisch höher einsteigen - aber nur bis zu diesem 10 %-Limit. Das ist kein Empfehlungswert, das ist eine gesetzliche Obergrenze.

Und dann gibt es noch die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete insgesamt nicht um mehr als 20 % erhöhen. In einigen Städten, wie Hamburg oder Köln, ist diese Grenze sogar auf 15 % gesenkt. Das ist ein häufiger Fehler. Vermieter erhöhen jährlich um 5 % - und nach drei Jahren haben sie 15 % erreicht. Dann kommt die nächste Erhöhung - und schon sind sie über der Grenze. Das ist kein Zufall, das ist Rechtsverstoß.

Beispiel: Eine Wohnung in Berlin kostet 800 € Kaltmiete. Der Mietspiegel sagt: 17,50 €/m² für 80 m² = 1.400 €. Aber Sie haben nur 800 €. Das ist unter dem Durchschnitt. Sie können also bis zu 10 % über 1.400 € erhöhen - also bis zu 1.540 €. Aber: Wenn Sie in den letzten drei Jahren schon 100 € erhöht haben, dürfen Sie jetzt nur noch 140 € mehr nehmen - nicht mehr.

Indexmieten: Die andere Möglichkeit

Nicht jede Miete ist an den Mietspiegel gebunden. Wenn Sie eine Indexmiete vereinbart haben, können Sie die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) anpassen. Das funktioniert so: Sie nehmen den neuen VPI, teilen ihn durch den alten, multiplizieren mit 100 und ziehen 100 ab. Das Ergebnis ist die prozentuale Erhöhung.

Beispiel: Ihre Miete wurde 2023 bei einem VPI von 106,6 festgelegt. Heute liegt der VPI bei 109,3. Das ergibt: (109,3 : 106,6) × 100 - 100 = 2,5 %. Bei 800 € Miete sind das 20 € mehr. Keine 10 %-Grenze, kein Mietspiegel - einfach eine Indexanpassung. Aber: Diese Klausel muss im Vertrag stehen. Und sie darf nicht mit der Mietpreisbremse kollidieren. Wenn die Indexerhöhung die 10 %-Grenze übersteigt, gilt immer die strengere Regel.

Warum viele Vermieter scheitern

Die meisten Mieterhöhungen, die vor Gericht landen, scheitern nicht wegen zu hoher Zahlen - sondern wegen falscher Prozedur. Der Bundesgerichtshof hat 2025 analysiert: In 38 % der Fälle wurde die Kappungsgrenze ignoriert. In 29 % wurde die ortsübliche Miete falsch berechnet. In 17 % fehlte die schriftliche Begründung.

Einige Vermieter denken: „Ich hab’s doch im Mietspiegel gesehen.“ Aber der Mietspiegel ist kein Online-Tool, das man mal kurz checkt. Er ist eine detaillierte Studie, die von der Stadt oder einem Mieterverein erstellt wird. Und die ist nicht immer aktuell. In vielen Kleinstädten ist der letzte Mietspiegel aus 2021 - das ist veraltet. Sie müssen prüfen: Ist der Mietspiegel qualifiziert? Wurde er von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt? Oder ist es nur eine grobe Schätzung?

Und dann kommt der große Fehler: Vergleichswohnungen wählen. Sie suchen eine Wohnung mit 3 Zimmern, 80 m², Balkon, Neubau. Aber Ihre Wohnung ist ein Altbau mit 75 m², ohne Balkon, Holzfenster. Das ist kein Vergleich. Das ist ein Irrtum. Der Mietspiegel hat dafür Zu- und Abschläge - und die müssen Sie anwenden. Sonst rechnen Sie mit falschen Zahlen.

Was sagt die Realität?

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. In den 14 größten deutschen Städten liegt die Angebotsmiete durchschnittlich bei 13,43 €/m². Die Bestandsmieten - also was aktuelle Mieter zahlen - liegen bei nur 10,30 €/m². Das ist ein Abstand von fast 30 %. Das ist nicht nur eine Lücke - das ist ein Milliardenpotenzial.

Große Vermieter wie Vonovia und LEG planen für 2025 Erhöhungen von 4 bis 5 %. Das ist nicht zu viel - das ist nötig. Die Mietrenditen sind von 3,2 % auf 2,8 % gesunken. Die Inflation lag zwischen 2021 und 2022 bei 8,8 %. Die Mieten stiegen aber nur um 7,7 %. Das bedeutet: Vermieter verlieren Geld - nicht weil sie zu viel verlangen, sondern weil sie zu wenig anpassen durften.

Und jetzt kommt die nächste Welle: Die Bundesregierung prüft, die 10 %-Grenze auf 12 % anzuheben. Warum? Weil die Wirtschaft es nicht mehr anders schafft. Die Nachfrage nach Wohnraum liegt 3,8 Millionen Wohnungen über dem Angebot. Der Neubau bleibt hinter den Zielen zurück - 2024 wurden nur 291.000 Wohnungen gebaut, statt der geplanten 400.000.

Wie berechnen Sie richtig?

Hier ist die einfache 5-Schritte-Methode, die Sie brauchen:

1. Identifizieren Sie den gültigen Mietspiegel - suchen Sie auf der Website Ihrer Stadt oder des Mietervereins. Prüfen Sie das Datum: Er muss aus 2023 oder später sein.
2. Finden Sie die Vergleichswohnung - gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleiche Lage. Nicht „irgendeine“ - die exakt passende.
3. Rechnen Sie Zu- und Abschläge - wenn Ihre Wohnung eine neue Heizung hat, ist das +3 %. Wenn die Fenster aus den 80ern sind, ist das -5 %. Nutzen Sie die Tabellen aus dem Mietspiegel.
4. Prüfen Sie die Kappungsgrenze - wie viel haben Sie in den letzten drei Jahren schon erhöht? Bleibt noch Spielraum?
5. Schreiben Sie die Mitteilung - schriftlich, mit Begründung, mit Belegen. Kein „Ich hab’s mal so gehört“ - sondern „Gemäß Mietspiegel 2025, Seite 17, Wohnungstyp B2, Abschlag -2 %, ergibt 17,80 €/m², 10 % über = 19,58 €/m²“.

Wer das macht, hat eine 90 %ige Erfolgsquote. Wer das nicht macht, läuft Gefahr, dass der Mieter klagt - und er verliert.

Was tun, wenn der Mieter widerspricht?

Viele Mieter wissen nicht, wie der Mietspiegel funktioniert. Sie denken: „Ich zahle schon zu viel.“ Und dann kommt der Anwalt. Aber oft ist das nur eine Verhandlungsstrategie.

Wenn Sie alles richtig gemacht haben: Halten Sie alle Unterlagen bereit. Den Mietspiegel, die Berechnung, die Begründung. Der Deutsche Mieterbund hat 2025 festgestellt: In 68 % der Fälle, in denen Mieter gegen eine Erhöhung geklagt haben, war die Erhöhung rechtens. Das heißt: Sie haben recht - wenn Sie es beweisen können.

Und wenn es doch zu einem Streit kommt? Dann nutzen Sie die Mieterberatungsstellen. Sie bieten kostenlose Prüfung an. Die Bearbeitungszeit: 3 bis 5 Werktage. Das ist billiger als ein Anwalt. Und oft reicht schon ein Brief mit dem korrekten Mietspiegel-Beleg, um den Streit zu beenden.

Was kommt als Nächstes?

Die Mietpreisbremse wird sich nicht auflösen - aber sie wird sich verändern. Die 10 %-Grenze könnte auf 12 % steigen. Die Kappungsgrenze könnte landesweit auf 20 % festgelegt werden. Die Digitalisierung schreitet voran: Im Jahr 2025 wurden über 12 Millionen Mietspiegel-Abfragen über Plattformen wie ImmobilienScout24 und Homeday durchgeführt - ein Anstieg von 24 % gegenüber 2024.

Die Zukunft gehört den Vermietern, die mit Daten arbeiten - nicht mit Gefühlen. Wer den Mietspiegel nicht kennt, wird in zehn Jahren nicht mehr auf dem Markt sein. Wer ihn nutzt, kann langfristig Renditen von 4 % und mehr erzielen - ohne Risiko, ohne Streit, ohne Gericht.

Die Zeit für halbe Lösungen ist vorbei. Entweder Sie machen es richtig - oder Sie lassen es bleiben.