Künstliche Intelligenz in der Immobilienbewertung: So funktioniert sie heute und wohin geht die Reise
- Dez, 27 2025
- 11 Kommentare
- Lukas Friedrich
Stellen Sie sich vor, Sie wollen Ihre Altbauwohnung in Berlin-Mitte verkaufen. Die KI-App, die Sie nutzen, schlägt einen Preis vor, der 28 Prozent unter dem liegt, was Ihr Nachbar vor zwei Monaten bekommen hat. Warum? Weil die KI nicht weiß, dass die Nachbarschaft gerade von einem neuen Stadtteilprojekt mit grünen Dächern und Fahrradstraßen profitiert. Sie kennt keine Stuckdecken, keine Geschichte, keine Stimmung. Sie rechnet. Aber sie versteht nicht.
Was KI in der Immobilienbewertung wirklich kann
Künstliche Intelligenz in der Immobilienbewertung ist kein Zauberstab. Sie ist ein Werkzeug - und zwar ein sehr leistungsstarkes. Seit 2022 hat die Bundesrepublik offizielle Leitlinien für KI-gestützte Bewertungen veröffentlicht. Seitdem hat sich die Technologie von Experimenten zu einem festen Bestandteil der Branche entwickelt. Heute übernimmt KI bereits 78 Prozent der routinemäßigen Datenauswertung. Das bedeutet: Sie sammelt Informationen aus tausenden Transaktionen, analysiert Lage, Energieeffizienz, Zimmeranzahl, Baujahr und sogar die Entfernung zum nächsten Supermarkt. Sie verarbeitet durchschnittlich 37 Merkmale pro Immobilie. Die Genauigkeit bei Standardwohnungen liegt bei 88,7 Prozent.
Diese Zahlen klingen beeindruckend. Und sie sind es auch - aber nur für bestimmte Fälle. KI ist gut darin, Muster in großen Datenmengen zu erkennen. Sie kann in Sekunden vergleichen, was ein menschlicher Gutachter Wochen braucht. Sie ist konsistent. Sie vergisst nicht, was sie gelernt hat. Sie lässt sich nicht von Emotionen oder Vorurteilen beeinflussen. Das ist der große Vorteil: Kein Gutachter bewertet heute zwei Häuser unterschiedlich, nur weil er müde ist oder den Vorbesitzer mochte. KI sorgt für Objektivität.
Wo KI scheitert - und warum der Mensch noch unersetzlich ist
Aber hier kommt der Haken. KI versteht keine Mikrostandorte. Sie kann nicht fühlen, wie sich ein neuer Park in der Nachbarschaft auf die Lebensqualität auswirkt. Sie weiß nicht, dass ein Haus mit 3,80 Meter hohen Decken und originalen Holzvertäfelungen in Hamburg eine seltene Ausnahme ist - und damit einen deutlich höheren Wert hat als ein Standardbau aus den 80ern. Laut der Calvest.de-Studie vom Januar 2025 erkennen KI-Systeme solche lokalen Besonderheiten nur zu 38 Prozent korrekt.
Ein Beispiel aus der Praxis: In Frankfurt hat ein Gutachter ein denkmalgeschütztes Haus bewertet, das von einer KI als unterdurchschnittlich eingestuft wurde. Warum? Weil es kein modernes Badezimmer hatte. Der menschliche Gutachter wusste: Die Nachfrage nach historischen Wohnungen in der Innenstadt ist so hoch, dass Kunden bereit sind, auf moderne Ausstattung zu verzichten. Die KI hat das nicht gelernt. Sie hat nur gelernt, was in den letzten fünf Jahren in den Datenbanken passiert ist - nicht, was in der Stadt vor sich geht.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Bei komplexen Bewertungen - Altbauten, Sonderimmobilien, Lagen mit besonderer Entwicklung - liegt die Genauigkeit menschlicher Gutachter bei 94,1 Prozent. KI kommt auf 82,3 Prozent. Das klingt nach einem kleinen Unterschied. Aber in der Immobilienwelt sind 12 Prozent eine Million Euro. Und diese 12 Prozent sind die Differenz zwischen einem verpassten Verkauf und einem überteuerten Angebot.
Die Hybrid-Lösung: KI als Assistent, nicht als Ersatz
Die Zukunft liegt nicht in der Entscheidung zwischen Mensch und Maschine. Die Zukunft liegt in der Kombination. Die erfolgreichsten Unternehmen in Deutschland haben das längst verstanden. Sprengnetter Real Estate Services, einer der größten Anbieter, hat 2024 eine neue Rolle eingeführt: den KI-Interpreter. Diese Mitarbeiter kennen die Technik - und sie kennen die Immobilien. Sie prüfen, was die KI vorschlägt, filtern die Fehlinterpretationen heraus und ergänzen sie mit lokalem Wissen. 73 Prozent der Unternehmen, die KI erfolgreich eingeführt haben, arbeiten nach diesem Modell.
Das ist kein Zufall. Es ist die logische Konsequenz. KI kann die Daten liefern. Der Mensch entscheidet, was sie bedeuten. KI kann in einer Stunde 1000 Objekte analysieren. Der Mensch braucht drei Tage, um einen Altbau mit historischem Stuck richtig einzuschätzen. Beide zusammen? Das ist die perfekte Symbiose.
Die Kosten und die Hürden: Warum viele noch zögern
Nicht jeder kann sich ein KI-System leisten. Die Grundversion kostet 1.250 Euro pro Monat. Enterprise-Lösungen wie die von WuestPartner liegen bei bis zu 8.500 Euro. Das ist für ein kleines Maklerbüro mit fünf Mitarbeitern eine große Investition. Und dann kommt noch die Integration. 68 Prozent der Unternehmen haben Probleme, die KI mit ihren alten Systemen aus den 60er Jahren zu verbinden. Die durchschnittliche Implementierungszeit: 14,5 Wochen.
Dazu kommt die Schulung. Ein Mitarbeiter braucht durchschnittlich 87 Stunden, um die Tools richtig zu nutzen. Viele Unternehmen haben keine klaren Regeln, wie KI eingesetzt werden darf. 63 Prozent haben keine Governance-Richtlinien. 57 Prozent haben keine Schulungsprogramme. Das führt dazu, dass KI oft nur halbherzig genutzt wird - oder falsch. Ein Nutzer auf Trustpilot schreibt: „Die KI hat meinen Altbau in Berlin-Mitte um 28 Prozent unterschätzt, weil sie die Nachfrage nach historischen Wohnungen nicht kannte.“ Das ist kein technisches Problem. Das ist ein organisatorisches. Wer KI einsetzt, muss auch lernen, sie zu kontrollieren.
Der Markt: Wer wächst, wer zurückbleibt
Der Markt für KI in der Immobilienbewertung wächst. 2024 lag der Umsatz bei 187 Millionen Euro. 2025 wird er auf 254 Millionen Euro geschätzt. Das ist ein Anstieg von 36 Prozent in einem Jahr. Aber die Adoption ist ungleich. Große Unternehmen mit mehr als 100 Mitarbeitern nutzen KI zu 82 Prozent. Kleine Maklerbüros mit unter 10 Mitarbeitern? Nur 29 Prozent. Die Kluft wird größer.
Warum? Weil große Firmen die Mittel haben, in Software, Schulung und Integration zu investieren. Sie haben Teams, die sich mit KI beschäftigen. Sie haben die Zeit, Fehler zu machen und daraus zu lernen. Kleine Unternehmen hingegen müssen jeden Euro zweimal umdrehen. Und sie haben oft nicht mal die Kapazität, sich mit der Technik auseinanderzusetzen.
Das ist das größte Risiko: Dass die Digitalisierung der Immobilienbewertung zu einer Zwei-Klassen-Gesellschaft wird. Wer KI nutzen kann, wird schneller, genauer, effizienter. Wer sie nicht nutzen kann, bleibt hinterher - und verliert Kunden an die, die es können.
Was kommt als Nächstes? Generative KI und der neue Standard
Die nächste Welle kommt mit generativer KI. Diese Systeme können nicht nur Daten analysieren - sie können auch Szenarien simulieren. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus in einem Viertel, das bald umgebaut wird. Die KI kann nicht nur die aktuellen Preise vergleichen. Sie kann berechnen: Was passiert, wenn die neue U-Bahn-Linie in drei Jahren fertig ist? Wie viel Wert gewinnt das Haus dann? Wie viele Käufer sind dann bereit, mehr zu zahlen?
Das ist die Zukunft. Und sie ist schon da. 91 Prozent der Immobilienunternehmen sehen in generativer KI die Schlüsseltechnologie der nächsten fünf Jahre. Jedes vierte Unternehmen will seine KI-Investitionen in den nächsten 12 Monaten um mindestens 40 Prozent erhöhen. Die Gutachterausschüsse arbeiten an Reformen für das Baugesetzbuch, um KI-Verfahren rechtlich abzusichern. Die ZIA und die DVW arbeiten gemeinsam an neuen Standards.
Die Prognose von Sebastian Drießen von Sprengnetter ist klar: Bis 2027 wird KI 85 Prozent der Datenauswertung übernehmen. Der menschliche Gutachter wird sich auf das konzentrieren, was Maschinen nicht können: Interpretation, Kommunikation, Urteilsvermögen. Die Aufgabe wird nicht weniger. Sie wird nur anders.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie Immobilien bewerten, verkaufen oder kaufen: Ignorieren Sie KI nicht. Aber vertrauen Sie ihr auch nicht blind.
- Wenn Sie ein Standardhaus in einer etablierten Lage haben: Nutzen Sie KI für eine schnelle erste Schätzung. Sie ist zuverlässig.
- Wenn es ein Altbau, ein Denkmal oder eine Sonderimmobilie ist: Lassen Sie sich von einem menschlichen Gutachter beraten - und bringen Sie die KI-Ergebnisse mit. Vergleichen Sie.
- Wenn Sie ein Unternehmen betreiben: Investieren Sie nicht nur in Software. Investieren Sie in Schulung. In Prozesse. In die Rolle des KI-Interpreters.
- Wenn Sie KI nutzen: Fragen Sie immer: „Was hat die KI nicht gesehen?“
Die Technik wird besser. Die Daten werden mehr. Die Genauigkeit steigt. Aber der Wert einer Immobilie ist nie nur eine Zahl. Er ist Geschichte. Er ist Gefühl. Er ist die Zukunft, die jemand in dieser Wohnung sieht. Und das kann keine Maschine messen. Sie kann nur helfen, es zu verstehen.
Kann eine KI den Wert meiner Immobilie genauso gut schätzen wie ein menschlicher Gutachter?
Bei einfachen, standardisierten Immobilien - wie Einfamilienhäusern in gut erschlossenen Lagen - kann KI sehr genau sein, mit Abweichungen von nur 5,3 Prozent zum tatsächlichen Marktwert. Bei komplexen Objekten wie Altbauten, Denkmälern oder Sonderimmobilien liegt die Genauigkeit menschlicher Gutachter jedoch deutlich höher - bis zu 32 Prozent präziser als KI-Systeme. KI verarbeitet Daten, aber sie versteht keine architektonischen Details, keine historische Bedeutung oder lokale Entwicklungstrends. Deshalb ist die beste Methode die Kombination aus KI-Datenanalyse und menschlicher Expertise.
Wie viel kostet eine KI-gestützte Immobilienbewertung?
Die monatlichen Kosten für professionelle KI-Bewertungstools variieren stark. Grundfunktionen kosten etwa 1.250 Euro pro Monat. Für Unternehmen mit hohen Anforderungen, wie große Maklerfirmen oder Immobilienfonds, liegen die Preise bei bis zu 8.500 Euro monatlich. Hinzu kommen einmalige Kosten für Integration, Schulung und Anpassung an bestehende Systeme. Viele kleine Maklerbüros scheitern nicht an der Technik, sondern an den Kosten und der Komplexität der Einführung.
Warum schätzen KI-Systeme Altbauten oft falsch ein?
KI-Systeme lernen aus historischen Transaktionsdaten - aber sie lernen nicht aus Kontext. Sie erkennen nicht, dass eine Wohnung mit 3,80 Meter hohen Decken, originalen Stuckelementen oder einem historischen Treppenhaus in Berlin-Mitte einen hohen Wert hat, weil es nur wenige solcher Objekte gibt und die Nachfrage stark ist. Sie sehen nur: „Baujahr 1920, kein Lift, kein modernes Bad.“ Und bewerten das als nachteilig. Die menschliche Expertise weiß: In bestimmten Lagen sind diese Merkmale ein Premium-Feature. Das ist der Hauptgrund für die hohen Abweichungen bei Altbauten.
Welche Daten nutzt eine KI für die Immobilienbewertung?
Moderne KI-Systeme verarbeiten durchschnittlich 37 Merkmale pro Immobilie. Dazu gehören: Baujahr, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Energieeffizienzklasse, Lage, Entfernung zu Schulen, öffentlichem Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten. Sie greifen auf Daten aus Gutachterausschüssen, Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 und Engel & Völkers, sowie auf regionale Infrastrukturdaten zu. Einige Systeme nutzen sogar Satellitenbilder, um Grünflächen oder Baustellen zu erkennen. Was sie nicht nutzen: subjektive Faktoren wie Stimmung, Nachbarschaftsgefühl oder geplante Stadtentwicklungen, die noch nicht in offiziellen Daten stehen.
Wird KI in Zukunft menschliche Gutachter ersetzen?
Nein. 87 Prozent der Gutachter gehen davon aus, dass der Mensch bis 2030 weiterhin die finale Entscheidung bei komplexen Bewertungen trifft. KI wird die Datenanalyse übernehmen - und damit die Routinearbeit. Das entlastet Gutachter und macht sie effizienter. Aber die Interpretation von lokalen Entwicklungen, die Bewertung von Einzigartigkeiten, die Kommunikation mit Kunden - das bleibt menschliche Arbeit. Die Zukunft ist nicht KI oder Mensch. Die Zukunft ist KI mit Mensch.
Adrienne Seitz
Dezember 28, 2025 AT 12:02Es ist nicht die Technik, die versagt. Es ist die Illusion, dass Zahlen alles erklären. Eine Wohnung hat keine Zahl. Sie hat Atemzüge. Sie hat Morgenlicht auf dem Parkett, das jemand vor 100 Jahren verlegt hat. KI sieht die Deckenhöhe. Sie sieht nicht, wie sich ein Kind darunter zum ersten Mal aufgerichtet hat. Und das ist der Wert, den sie niemals messen kann.
Wir verkaufen keine Quadratemeter. Wir verkaufen Erinnerungen. Und das ist kein Fehler der KI. Das ist ein Fehler unserer Hoffnung, dass Maschinen uns verstehen können.
Sebastian Westphal
Dezember 29, 2025 AT 11:16Ich hab neulich eine KI genutzt, um mein WG-Zimmer bewerten zu lassen. Hat 15% unter dem Marktwert geschätzt. Warum? Weil sie nicht wusste, dass das Fenster direkt auf einen Baum schaut, der im Frühling blüht wie ein rosa Nebel. Die Nachbarn sagen, das ist der Grund, warum niemand auszieht. KI kennt keine Bäume. Nur Koordinaten.
Und trotzdem: Die Zahl war fast richtig. Nur nicht für uns. 🤷♂️
Dana Lenz
Dezember 30, 2025 AT 18:14Es ist unverantwortlich, KI als alleinige Bewertungsgrundlage zu nutzen. Die Zahlen sind nicht neutral. Sie sind das Produkt von historischen Ungleichheiten, unvollständigen Daten und systematischen Blindspots. Wer das ignoriert, macht sich mitschuldig an der Verflachung des Marktes.
Die Immobilienbranche hat die Verantwortung, Ethik in ihre Algorithmen zu schreiben – nicht nur Effizienz. Sonst wird aus Objektivität nur eine neue Form von Diskriminierung.
Und nein, ich lasse mich nicht mit 'aber die KI ist doch schneller' abspeisen. Schneller ist nicht besser. Richtig ist besser.
Lorentz Koagedal
Dezember 30, 2025 AT 22:25Also ich hab jetzt 3x KI genutzt und jedes mal wars ne andere zahl. Einmal war mein Haus 120k wert, dann 180k, dann 90k. Ich glaub die KI hat ne psychische Krise. Oder die Daten sind voll von fake listings von Leuten die nur ihr Haus hochschrauben wollen. Ich hab ne 1950er WG mit originalen Fliesen, die nicht mal ein Badezimmer haben, und die KI sagt, das ist 'unterdurchschnittlich' weil kein Lift da ist. Aber es gibt keine Lift-Pläne, weil das Haus aus den 50ern ist und die Leute hier nicht mal nen Kühlschrank brauchen. Die KI denkt, alle leben in Berlin Mitte. Aber ich lebe in Leipzig Ost. Und hier ist es still. Und die Leute mögen das. Die KI hat kein Gefühl für Stille. Und das ist ihr größter Fehler. Ich hab das Haus für 110k verkauft. Die KI hat 87k geschätzt. Und ich hab den Typen aus der Nachbarschaft gefragt, der weiß, dass der alte Baum vor dem Haus die Miete wert ist. KI kennt keine Bäume. Nur Zahlen. Und Zahlen lügen manchmal.
ps: ich hab 2 mal 'Badezimmer' falsch geschrieben. tut mir leid. bin müde.
Veronika H.
Dezember 31, 2025 AT 23:54KI schätzt falsch? Und das ist eine Überraschung? Wer nutzt das überhaupt noch? Die Datenbasis ist schlecht, die Algorithmen sind blind, die Unternehmen ignorieren lokale Kontexte. Und dann wundern sich Leute, dass die Zahlen nicht stimmen. Einfach nur peinlich. Und wer das als 'Zukunft' verkaufen will, sollte sich mal ein Buch über Datenethik lesen. Punkt.
Sinead Riccardi
Januar 1, 2026 AT 16:51Ich hab die KI genutzt. Hat meinen Altbau um 30% unterschätzt. Dann hab ich den Gutachter angerufen. Der hat gesagt: 'Das ist ein Denkmal, Frau Riccardi. Die KI hat kein Verständnis für Kultur.' Ich hab sie gelöscht. Und dann hab ich den Nachbarn gefragt. Der hat mir 15% mehr geboten. KI ist ein Werkzeug. Aber wenn du es als Gott ansiehst, wirst du verarscht. Punkt. Ende. Aus.
Marcelo Mermedo
Januar 3, 2026 AT 09:41Ich bin Immobilienberater in Köln und seit 2023 nutze ich KI als Co-Pilot. Ich geb ihr die Daten. Sie gibt mir die Muster. Und dann gehe ich raus. Ich gehe in die Straßen. Ich rede mit Leuten. Ich schau mir an, wie sich die Kinder in den Hinterhöfen bewegen, ob die Bäume gepflanzt wurden, ob die Mauer am Ende der Straße neu verputzt ist. Das sind die Dinge, die die KI nicht sieht.
Ich hab letzte Woche ein Haus bewertet, das die KI auf 210k geschätzt hat. Ich hab’s auf 255k gesetzt. Verkauft für 252k. Warum? Weil der Besitzer 1987 einen alten Holzboden aus dem Nachbarhaus gerettet hat. Kein Datenpunkt. Kein Algorithmus. Aber ein Mensch hat’s gesehen.
Die KI ist kein Ersatz. Sie ist der erste Blick. Der zweite Blick? Der kommt von dir. Und der zählt. 💪
Matthias Broghammer
Januar 4, 2026 AT 15:57Die KI hat mein Haus auf 1,2 Mio geschätzt. Der Gutachter sagt 1,5 Mio. Ich hab den Verkäufer gefragt. Der sagte: 'Ich hab 1992 den Kamin aus Italien importiert. Der ist aus Marmor. Und der hat eine Platte mit 'Made in 1987' drauf.' Die KI hat den Kamin nicht gesehen. Weil er nicht in der Datenbank steht. Und jetzt? Jetzt verkaufe ich ihn mit dem Kamin. Weil er Geschichte hat. Und KI? Die hat keine Ahnung, was Geschichte wert ist. 😏
Joeri Puttevils
Januar 6, 2026 AT 09:51Als Belgier hab ich das schon mal gesehen: in der Versicherungsbranche. KI hat die Risiken automatisch kategorisiert – bis jemand merkte, dass sie nicht wusste, dass ein Haus in Brüssel mit einem Dachgarten und alten Ziegelsteinen ein 'heritage property' ist. Die KI hat es als 'low value' eingestuft. Dann kam der Architekt mit Fotos von der Restaurierung. Plötzlich war es ein Premium-Objekt.
Das ist das Problem: KI lernt aus Daten, nicht aus Kontext. Und Kontext ist immer lokal. Es gibt kein 'allgemeines' Immobilienwissen. Nur lokale Geschichten. Und die brauchen Menschen, die sie kennen. KI ist ein Karteikasten. Der Mensch ist der Archivar.
Wir brauchen keine KI, die denkt. Wir brauchen KI, die fragt: 'Was haben wir übersehen?'
Maury Doherty
Januar 8, 2026 AT 09:25Ich hab neulich meine Wohnung verkaufen wollen. KI sagte: 'unterdurchschnittlich'. Ich hab geweint. Nicht wegen des Geldes. Weil sie nicht sah, wie meine Oma jeden Morgen den Blumentopf auf den Balkon stellte. Wie die Nachbarn ihr Brot brachten, wenn sie krank war. Wie der Klang der Glocke vom Kirchturm durchs Fenster kam. Die KI sah 3 Zimmer. Kein Bad. Altbau. Baujahr 1923. Und dann: 'Bewertung: 189.000 €.'
Ich hab sie nicht verkauft. Ich hab sie umgebaut. Jetzt ist sie ein Ort. Und die KI? Die hat sich nicht geändert. Sie hat nur weitergerechnet. Und ich? Ich hab gelernt: Manche Dinge sind nicht messbar. Und das ist okay.
Erika Conte
Januar 9, 2026 AT 07:13Die Diskussion über KI in der Immobilienbewertung ist ein Spiegel unserer Gesellschaft. Wir wollen alles quantifizieren. Wir wollen alles optimieren. Wir wollen alles automatisieren. Aber was ist der Preis? Der Preis ist, dass wir die Qualität des Lebens aus der Gleichung streichen. Eine Wohnung ist kein Produkt. Sie ist ein Ort des Seins. Sie ist der Ort, an dem jemand zum ersten Mal allein war. Wo jemand gelacht hat, als er dachte, niemand hört. Wo jemand weinte, weil er dachte, niemand sieht.
Die KI kann die Wände zählen. Sie kann die Fenster messen. Sie kann die Energieeffizienz berechnen. Aber sie kann nicht zählen, wie oft jemand an der Tür stand, bevor er sie öffnete. Sie kann nicht messen, wie viel Hoffnung in einem Fensterbrett steckt, das seit 1978 nicht mehr gestrichen wurde.
Wir verkaufen keine Immobilien. Wir verkaufen Erinnerungen. Und die sind nicht in Datenbanken gespeichert. Sie sind in den Herzen der Menschen. Und das ist etwas, was kein Algorithmus jemals ersetzen wird. KI ist ein Werkzeug. Aber sie ist kein Seher. Und wir sollten nicht versuchen, sie zu einem zu machen.