Kostenteilung bei Gemeinschaftsflächen: So verstehen Sie WEG-Beschlüsse 2026

Stellen Sie sich vor: Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt, das Dach sanieren zu lassen. Die Rechnung kommt - und plötzlich fragen sich alle: Warum zahle ich mehr als der Nachbar? Und warum muss ich für die Balkone bezahlen, obwohl ich sie gar nicht nutze? Diese Fragen tauchen in jeder WEG auf. Die Antwort liegt nicht in Willkür, sondern in klaren Regeln - und in einem entscheidenden Recht, das seit Ende 2022 gilt: Die Kostenteilung bei Gemeinschaftsflächen kann jetzt anders sein, als Sie denken.

Was gehört eigentlich zum Gemeinschaftseigentum?

Bevor Sie verstehen, wie die Kosten verteilt werden, müssen Sie wissen, was überhaupt gemeinsam gehört. Laut § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind das alle Teile des Gebäudes, die nicht eindeutig einer Wohnung gehören. Das sind zum Beispiel:

• Das Grundstück
• Die Außenwände, Dächer und Treppenhäuser
• Die zentrale Heizungsanlage und die Hausleitung
• Der Fahrstuhl und die Kellerabteile
• Balkonplatten, wenn sie nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind

Im Zweifel gilt: Alles, was mehrere Wohnungen versorgt oder verbindet, ist Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Wer hier etwas kaputt hat, zahlt nicht allein. Die Kosten teilen sich alle Eigentümer - aber nicht immer gleich.

Der Standard: Kostenteilung nach Miteigentumsanteil (MEA)

Früher war es einfach: Jeder zahlt nach seinem Anteil am Haus. Der Anteil steht in der Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt eingetragen ist. Ein Eigentümer mit 15 % Anteil zahlt 15 % der Kosten, einer mit 30 % zahlt 30 %. Das ist die gesetzliche Regel nach § 16 Abs. 2 WEG.

Doch hier liegt der Hase im Pfeffer: Der Miteigentumsanteil ist nicht immer die Wohnfläche. Ein kleineres Apartment kann einen höheren Anteil haben, weil es früher mal größer war oder weil der Boden darunter wertvoller ist. Viele Eigentümer denken, je größer die Wohnung, desto mehr zahlt man - das stimmt nicht immer.

Die Teilungserklärung ist Ihr wichtigstes Dokument. Holen Sie sich eine Kopie von der Verwaltung - und prüfen Sie, was genau draufsteht. Wenn Sie nicht wissen, welcher Anteil Ihr ist, wissen Sie auch nicht, wie viel Sie wirklich schulden.

Die große Änderung: Was die WEG-Reform 2022 gebracht hat

Seit Ende 2022 hat sich alles verändert. Die alte Regel, dass Kostenteilung immer nach MEA geht, ist nicht mehr bindend. Jetzt können Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, wie die Kosten verteilt werden.

Das bedeutet: Sie können jetzt entscheiden, dass:

• Nur diejenigen zahlen, deren Wohnungen direkt unter dem Dach liegen - bei einer Dachsanierung.
• Die Kosten für den Winterdienst nach der Grundstücksfläche aufgeteilt werden - nicht nach Wohnfläche.
• Die Balkonsanierung nur von den Eigentümern getragen wird, die Balkone haben - und nicht von allen.

Das ist kein Zufall. Die Gesetzesänderung hat genau das Ziel: Verursachergerechtigkeit. Wer die Fläche nutzt, soll auch zahlen. Wer nichts davon hat, soll nicht zahlen.

Welche Verteilungsschlüssel sind erlaubt?

Die Gesetzesänderung hat den Spielraum enorm erweitert. Sie können jetzt fast jeden Schlüssel wählen - solange die Mehrheit zustimmt. Hier sind die gängigsten und rechtlich zulässigen Optionen:

Wichtig: Diese Schlüssel können Sie nicht einfach so ändern. Sie brauchen einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Und dafür reicht eine einfache Mehrheit - also mehr als die Hälfte der Stimmen. Keine 2/3-Mehrheit mehr. Das macht es viel einfacher, gerechtere Lösungen durchzusetzen.

Wo liegen die häufigsten Streitpunkte?

Die Praxis zeigt: Die meisten Klagen drehen sich um unklare Zuordnungen. Hier sind die Top 3:

1. Balkone: Sind sie Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? Wenn die Teilungserklärung nicht klar sagt, wer für die Abdichtung zahlt, dann streiten sich die Eigentümer. Die Lösung: Ein Beschluss, der klarmacht - z.B., dass nur diejenigen zahlen, deren Wohnung direkt an den Balkon grenzt.
2. Fenster und Wohnungstüren: Sie schützen das Gebäude. Deshalb können sie als Gemeinschaftseigentum gelten. Der BGH hat entschieden: Wenn sie zur Gebäudeabsicherung dienen, trägt die WEG die Kosten - auch wenn sie nur eine Wohnung betreffen.
3. Heizungs- und Warmwasseranlagen: Sind es zentrale Anlagen? Dann zahlen alle. Sind es Einzelheizungen? Dann zahlt jeder für sich. Aber: Wenn die Leitungen durch das Treppenhaus laufen, dann ist das Gemeinschaftseigentum - und die Kosten teilen sich alle.

Die Lösung? Klare Teilungserklärung. Und wenn die nicht hilft? Dann ein Beschluss. Nicht mit Klagen, sondern mit Abstimmung.

Was Sie jetzt tun müssen

Sie sind Eigentümer? Dann haben Sie mehr Macht, als Sie denken. Hier sind drei konkrete Schritte:

1. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung. Holen Sie sie von der Verwaltung. Suchen Sie nach den Begriffen „Gemeinschaftseigentum“ und „Sondereigentum“. Machen Sie sich Notizen.
2. Beobachten Sie die nächsten Beschlüsse. Wird bei der nächsten Versammlung über Dachsanierung, Balkonreparatur oder Heizungsmodernisierung abgestimmt? Lesen Sie den Entwurf genau. Fragt sich: Ist die Verteilung fair? Oder zahlen die Falschen?
3. Stimmen Sie mit. Wenn die Kostenverteilung unfair ist - sagen Sie es. Wenn ein neuer Schlüssel sinnvoll ist - bringen Sie ihn ein. Eine einfache Mehrheit reicht. Sie brauchen nicht alle mitzubekommen. Nur mehr als die Hälfte.

Ein Beispiel aus Lüneburg: Eine WEG mit 12 Wohnungen beschloss vor einem Jahr, die Kosten für den Winterdienst nicht mehr nach MEA, sondern nach Grundstücksfläche zu verteilen. Warum? Weil die größeren Wohnungen mehr Grundfläche haben - und damit auch mehr Gehwege, die geräumt werden müssen. Die Kosten sanken für 8 Eigentümer, stiegen nur für 3. Kein Streit. Kein Gericht. Nur ein kluger Beschluss.

Was bleibt, wenn nichts beschlossen ist?

Wenn die Gemeinschaft nichts beschließt, greift automatisch die gesetzliche Regel: Kosten nach Miteigentumsanteil. Das ist der Standard. Aber er ist nicht der einzige - und oft nicht der faireste.

Wenn Sie merken, dass Sie zu viel zahlen - oder jemand anders zu wenig - dann ist das kein Zufall. Das ist ein System. Und Systeme können Sie ändern. Sie müssen nur den Mut haben, den ersten Schritt zu tun: Den Beschluss zu beantragen.

Was kommt als Nächstes?

Die Trendwende ist klar: Die Kostenteilung wird immer individueller. Die alte Pauschale „jeder zahlt gleich“ stirbt. Die Zukunft gehört der Verursachergerechtigkeit. Wer mehr nutzt, zahlt mehr. Wer nichts davon hat, zahlt nichts.

Die Rechtslage ist jetzt klar. Die Technik auch: Zähler, Messgeräte, digitale Abrechnung - alles ist verfügbar. Was fehlt, ist nur noch Mut: Mut, den ersten Beschluss einzubringen. Mut, für faire Regeln zu stimmen. Und Mut, sich nicht von alten Vorstellungen leiten zu lassen.

Die nächste Eigentümerversammlung ist nicht nur ein Pflichttermin. Sie ist Ihr Werkzeug. Nutzen Sie es.