Kostenkontrolle in der Sanierungsphase: Nachträge erkennen und managen
- Dez, 17 2025
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- Dieter Wangen
Wenn Sie ein Haus sanieren, planen Sie mit einem festen Budget. Doch irgendwann taucht es auf: der unerwartete Schaden hinter der Wand, die veraltete Dämmung, die nicht auf dem Plan stand. Plötzlich sind 20.000 € mehr nötig. Und das, obwohl Sie alles genau durchgerechnet hatten. Das ist kein Einzelfall. Laut Fraunhofer IBP können Nachträge in Sanierungsprojekten bis zu 30 % der ursprünglichen Kosten ausmachen. Die gute Nachricht: Sie können das verhindern. Mit der richtigen Kostenkontrolle erkennen Sie Nachträge früh, managen sie gezielt und halten Ihr Budget.
Warum Nachträge in Sanierungsprojekten so häufig sind
Sanierungen sind keine Neubauten. Sie arbeiten mit Altbauten - oft aus den 1950er, 60er oder 70er Jahren. Da ist nicht alles dokumentiert. Die Originalpläne liegen im Keller, vergessen. Die Wände sind nicht aus dem Katalog, sondern aus Ziegelsteinen mit Mörtel, der seit 50 Jahren nicht mehr geprüft wurde. Beim Abbruch der alten Fassade entdecken Sie: Die Dachsparren sind faul. Die Fußbodenkonstruktion unter dem Teppich ist durch Feuchtigkeit angegriffen. Die Heizungsleitung aus Blei ist noch intakt - aber nicht mehr genehmigungsfähig. Diese Überraschungen sind normal. Sie sind nicht Ihre Schuld. Aber sie sind Ihre Verantwortung. Die Deutsche Energieagentur (Dena) sagt klar: Mangelnde Dokumentation und informelle Absprachen führen zu durchschnittlich 19,3 % höheren Gesamtkosten. Wenn der Handwerker sagt: „Das müssen wir noch machen, das war nicht drin“, und Sie mit dem Kopf nicken, ohne es aufzuschreiben - dann haben Sie einen Nachtrag akzeptiert, der später teuer wird.Die HOAI und DIN 276: Ihre rechtliche Absicherung
In Deutschland gibt es klare Regeln. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist seit 2022 verbindlich. Sie legt fest, wie Nachträge zu beantragen, zu bewerten und abzurechnen sind. Ein Nachtrag ist kein Nebensatz. Er ist ein formeller Teil des Vertrags. Ohne schriftliche Bestätigung - mit genauer Beschreibung, Kostenangabe und Unterschrift - zahlt niemand mehr. Dazu kommt die DIN 276. Diese Norm sagt, wie Kosten ermittelt, kontrolliert und gesteuert werden. Sie unterscheidet zwischen der Bauelementmethode (schnell, aber weniger genau) und der Leistungspositionsmethode (genau, aber aufwendig). Beide Methoden sind Teil der professionellen Kostenkontrolle. Wer sie nicht nutzt, arbeitet mit Augenmaß - und das ist riskant.Wie Sie Nachträge früh erkennen
Früher hat man nachträglich gerechnet. Heute rechnet man vorher. Die effektivste Methode: Meilenstein-Controlling. Das bedeutet: Alle zwei Wochen prüfen Sie, was erledigt ist, was gekostet hat und was noch kommt. Kein Monat warten. Kein „wir schauen nach der Fassade“. Stellen Sie sich vor: Sie sanieren ein Dach. Der Handwerker hat 60 % der Arbeit abgeschlossen. Beim Meilenstein-Check stellen Sie fest: Die Dachsparren sind nicht wie geplant aus Fichtenholz, sondern aus Kiefer - und die Dämmung ist 15 cm dicker als geplant. Das kostet mehr. Aber: Sie haben es vor dem Abbruch der alten Dachhaut gesehen. Jetzt können Sie entscheiden: Verändern? Behalten? Nachtragsantrag stellen? Oder umplanen? Mit Zeit haben Sie Kontrolle. Ohne Zeit haben Sie Überraschungen. Ein weiterer Schlüssel: Risikoanalyse in der Planungsphase. Dr. Thomas Kuhn vom Fraunhofer IBP sagt: „Die frühzeitige Identifikation von potenziellen Nachträgen ist der Schlüssel.“ Machen Sie eine Liste: Was könnte schiefgehen? Wo liegen alte Rohre? Wo ist die Feuchtigkeit? Wer hat vor 30 Jahren was geändert? Nutzen Sie das kostenlose MODER-Software des Fraunhofer IBP. Es analysiert alte Projekte und zeigt Ihnen, wo in Ihrem Gebäude die größten Risiken liegen - basierend auf Daten aus Tausenden von Sanierungen.
Die drei größten Fehler bei Nachträgen
Fehler 1: Keine Dokumentation von mündlichen Absprachen. 29,4 % aller Streitfälle entstehen dadurch. Ein Handwerker sagt: „Das ist klar, das machen wir mit.“ Sie sagen: „Ja, super.“ Kein Papier. Kein Brief. Kein E-Mail. Monate später: Rechnung kommt. 8.000 € mehr. Sie sagen: „Das war nicht drin.“ Er sagt: „Doch, wir haben das besprochen.“ Wer hat recht? Keiner. Sie haben verloren. Fehler 2: Kein Pufferbudget. 78,3 % der professionellen Sanierer legen 10-15 % des Gesamtbudgets als Puffer an. Sie nicht? Dann sind Sie bei 5.000 € Mehrkosten schon am Ende. Ein Puffer ist kein Verschwendung. Er ist Versicherung. Für unerwartete Schäden. Für Preissteigerungen. Für schlechtes Wetter. Fehler 3: Excel statt Controlling-Software. Eine Studie des Fraunhofer IBP zeigt: Excel-basierte Planung führt zu 27,4 % höheren Nachtragskosten. Warum? Weil Excel nicht automatisch aktualisiert. Weil es keine Verknüpfung zu den Bauplänen hat. Weil es keine Risikovorhersage macht. Die Kostentool für energetische Sanierung von Wohngebäuden vom GebäudeForum hingegen verknüpft Preise mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts. Es zeigt: In Lüneburg kostet eine Fassadendämmung 18 % weniger als in München. Und es rechnet automatisch mit den steigenden Preisen - denn 2024 stiegen die Baupreise um 8,7 %.Die besten Werkzeuge für Ihre Kostenkontrolle
Sie brauchen kein teures BIM-System, um professionell zu arbeiten. Aber Sie brauchen etwas Besseres als ein Notizbuch.- MODER-Software (kostenlos): Von Fraunhofer IBP. Analyziert Risiken, berechnet Energieeinsparungen, zeigt Nachtragspotenziale. Ideal für Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Kostentool des GebäudeForums: Einfach, anschaulich, mit Baupreisindex. 84,3 % der Nutzer bewerten es als „einfach und schnell“. Die Lernkurve: 8-12 Stunden.
- Earned Value Analysis (EVA): Kein Marketing-Begriff. Eine Methode, die sagt: „Wie viel haben wir wirklich geschafft?“ Wenn Sie 50 % der Arbeit erledigt haben, aber schon 70 % der Kosten verbraucht haben - dann laufen Sie in die rote Zone. EVA sagt es Ihnen vorher. Mit vier Anwendungen während des Projekts erreichen Sie 85-90 % Vorhersagegenauigkeit.
- Bottom-up-Schätzung: Teilen Sie das Projekt in kleinste Teile: Dachdecken, Fenster einbauen, Fußboden heizen, Wanddämmung. Schätzen Sie jeden Teil einzeln. Addieren Sie. Das ergibt Abweichungen von unter 7 % zwischen geplant und real.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
In Foren wie bauforum24.de klagen 62,7 % der Nutzer über unerwartete Nachträge. Ein Fall aus Köln: Ein Haus wurde für 250.000 € geplant. Am Ende kostete es 324.300 € - 74.300 € mehr. Warum? Weil der Architekt Änderungswünsche mündlich akzeptierte, ohne sie zu dokumentieren. Keine Unterschrift. Keine Rechnung. Keine Kontrolle. Am Ende: Streit, Verzögerung, Stress. Ein Gegenbeispiel aus Berlin: Ein Architekt führte ein strukturiertes Change Management ein. Jeder Änderungswunsch wurde dokumentiert, bewertet und genehmigt. Die Nachtragskosten sanken von 38.500 € auf 8.200 €. Das ist kein Zufall. Das ist System.Was Sie jetzt tun können
1. Prüfen Sie Ihr Budget: Haben Sie einen Puffer von 10-15 %? Wenn nicht: Legen Sie ihn an. Sofort. 2. Wählen Sie ein Tool: Nutzen Sie das Kostentool für energetische Sanierung von Wohngebäuden oder MODER-Software. Beides ist kostenlos. Beides ist genau. 3. Setzen Sie Meilenstein-Checks ein: Alle 14 Tage. Mit Ihrem Bauherrenberater. Mit Ihrem Handwerker. Schreiben Sie auf: Was ist erledigt? Was kostet es? Was kommt als Nächstes? Was könnte schiefgehen? 4. Dokumentieren Sie alles: Jede Änderung. Jede Absprache. Jeder Zusatz. Schreiben Sie es auf. Senden Sie es per E-Mail. Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung. Kein „wir haben das besprochen“ reicht mehr. 5. Verstehen Sie die HOAI: Sie ist Ihr Schutz. Wenn ein Handwerker oder Architekt einen Nachtrag ohne schriftliche Zustimmung berechnet - dann haben Sie das Recht, ihn abzulehnen. Die HOAI gibt Ihnen diese Macht.Die Zukunft: Digitalisierung und KI
2024 nutzten bereits 38,2 % aller Sanierungsprojekte BIM-Methoden - ein Anstieg von 15,7 % nur in zwei Jahren. 2025 wird das Modul zur automatischen Nachtragsanalyse in MODER noch präziser. KI analysiert Muster aus 10.000 Projekten und sagt: „Bei Gebäuden aus den 1960ern mit Ziegelmauerwerk und Holzfenstern ist die Wahrscheinlichkeit für feuchte Wände bei 78 %.“ Das ist keine Zukunftsmusik. Das ist heute verfügbar. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt bis 2030 jährlich 3 % Sanierung öffentlicher Gebäude. Die Baupreise steigen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird strenger. Wer heute nicht mit professionellem Kostenmanagement arbeitet, wird morgen nicht mehr wettbewerbsfähig sein.Was ist ein Nachtrag in der Sanierungsphase?
Ein Nachtrag ist eine schriftlich festgehaltene Änderung des ursprünglichen Bauleistungsvertrags, die zusätzliche Kosten oder Leistungen beinhaltet. Das kann sein: unvorhergesehene Bauschäden, geänderte Materialien, erweiterte Maßnahmen oder neue Anforderungen durch das Gebäudeenergiegesetz. Ohne schriftliche Zustimmung und Dokumentation ist ein Nachtrag nicht verbindlich.
Wie viel Pufferbudget sollte ich einplanen?
Professionelle Sanierer planen 10-15 % des Gesamtbudgets als Puffer ein. Das deckt unerwartete Schäden, Preissteigerungen oder kleine Planungsfehler ab. Eine Umfrage von Schwaebisch Hall (2025) zeigt: 78,3 % der professionell geplanten Projekte nutzen diesen Puffer. Wer ihn weglässt, riskiert eine massive Budgetüberschreitung.
Kann ich Nachträge einfach ablehnen?
Ja, wenn sie nicht schriftlich beantragt und genehmigt wurden. Die HOAI (2022) verpflichtet alle Beteiligten, Nachträge nur mit schriftlicher Zustimmung des Bauherrn abzurechnen. Mündliche Absprachen haben keine rechtliche Gültigkeit. Wenn ein Handwerker eine Rechnung mit ungenehmigtem Nachtrag stellt, können Sie diese zurückweisen - ohne Konsequenzen.
Welches Tool ist am besten für Ein- und Zweifamilienhäuser?
Für private Bauherren ist das Kostentool für energetische Sanierung von Wohngebäuden vom GebäudeForum die beste Wahl. Es ist kostenlos, einfach zu bedienen, verknüpft Preise mit dem Baupreisindex und berücksichtigt regionale Unterschiede. Die Lernkurve beträgt nur 8-12 Stunden. Für größere Projekte oder komplexe Sanierungen ist die MODER-Software von Fraunhofer IBP empfehlenswert.
Warum sind Nachträge bei Altbauten so häufig?
Altbauten haben oft keine vollständigen Baupläne. Materialien sind veraltet, Konstruktionen unbekannt, und versteckte Schäden (Feuchtigkeit, Schimmel, Holzschäden) werden erst beim Abbruch sichtbar. Prof. Dr. Stefan Rodehau von der Universität Stuttgart warnt: Bei historischen Gebäuden können unerwartete Bauschäden bis zu 35 % der Gesamtkosten ausmachen. Deshalb ist eine Risikoanalyse vor dem Start unerlässlich.
Wie oft sollte ich das Budget überprüfen?
Mindestens alle zwei Wochen. Diese Frequenz nennt man Meilenstein-Controlling. Die IHK-Studie von 2024 zeigt: Sanierungsprojekte mit wöchentlichen oder zweiwöchentlichen Budget-Reviews haben eine 28,4 % geringere Wahrscheinlichkeit von Kostenüberschreitungen. Warten Sie länger, dann verlieren Sie die Kontrolle.
Macht BIM für kleine Sanierungen Sinn?
BIM ist leistungsstark, aber aufwendig. Für kleine Sanierungen (unter 100.000 €) ist es oft überdimensioniert. Die Einarbeitungszeit liegt bei 40-60 Stunden pro Beteiligtem. Für Ein- und Zweifamilienhäuser reicht das Kostentool des GebäudeForums oder MODER vollkommen aus. BIM lohnt sich erst bei komplexen Projekten mit mehreren Gewerken oder wenn Sie langfristig planen.
Was passiert, wenn ich einen Nachtrag nicht rechtzeitig melde?
Wenn Sie einen Nachtrag nicht rechtzeitig schriftlich bestätigen, kann der Handwerker oder Architekt später behaupten, er habe Sie informiert - und Sie haben keine Beweise. Das führt zu Streit, Verzögerungen und oft zu höheren Kosten, weil Sie unter Druck zahlen. Die HOAI schützt Sie - aber nur, wenn Sie sie nutzen. Dokumentieren Sie früh, dokumentieren Sie klar.