KI-gestützte Objektakquise für Immobilienmakler: Die besten Datenquellen und praktischen Taktiken 2025

Stell dir vor, du musst nicht mehr stundenlang durch eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Immowelt wühlen, um ein passendes Objekt zu finden. Stattdessen sagt dir deine KI am Morgen: „Hier sind 12 potenzielle Verkäufer in deinem Gebiet, alle mit Sanierungsbedarf, unter 400.000 € und mit 3 Zimmern. Die Nachrichten sind fertig - du musst nur noch auf „Senden“ klicken.“ Das ist kein Science-Fiction. Das ist der Alltag für Immobilienmakler, die 2025 KI-gestützte Objektakquise nutzen.

Die meisten Makler verbringen noch immer 5 bis 8 Stunden pro Tag mit der manuellen Suche nach Objekten. Dabei sind 80 % dieser Zeit nur mit Filtern, Kopieren, E-Mail-Vorlagen schreiben und Kontaktdaten sammeln beschäftigt. KI-Tools ändern das komplett. Sie scannen in Echtzeit Hunderte von Inseraten, erkennen Muster, filtern nach deinen exakten Kriterien - und schreiben sogar personalisierte Nachrichten. Der Unterschied ist nicht nur eine Zeitersparnis. Es ist eine Veränderung der gesamten Akquise-Strategie.

Welche Datenquellen nutzen KI-Tools wirklich?

Nicht alle Immobilienportale sind gleich. KI-Tools funktionieren nur, wenn sie auf die richtigen Daten zugreifen. In Deutschland sind das drei Hauptquellen:

• eBay Kleinanzeigen: Die größte Datenquelle für Einfamilienhäuser und kleine Wohnungen. Hier finden sich oft unveröffentlichte Angebote, die nicht auf ImmoScout24 gelistet sind. KI-Tools wie VOLL GmbH eine KI-Plattform für Immobilienmakler, die speziell auf eBay Kleinanzeigen und andere lokale Plattformen optimiert ist scannen bis zu 300 Inserate pro Minute und filtern nach 12 Parametern - etwa Wohnfläche, Kaufpreis, Baujahr und der Erwähnung von „Sanierung nötig“ oder „zum Verkauf wegen Umzug“.
• ImmoScout24 und Immowelt: Die größten Portale für professionelle Angebote. Hier nutzt Propstack AI eine spezialisierte KI-Lösung für Immobilienmakler, die direkt in Verwaltungssoftware integriert ist und 27 Datenpunkte pro Objekt analysiert die API-Schnittstellen, um nicht nur Titel und Beschreibungen, sondern auch Katasterdaten, Schulstandorte und Verkehrsanbindungen zu berücksichtigen. Das ist entscheidend, um zwischen „gut“ und „perfekt“ zu unterscheiden.
• Regionale Portale und lokale Anzeigen: In ländlichen Gebieten oder bei Gewerbeimmobilien spielen oft lokale Zeitungen, Facebook-Gruppen oder spezielle Immobilienbörsen eine Rolle. Hier scheitern viele KI-Tools noch - sie sind auf große Portale optimiert. Aber neue Tools wie IMMOSNOOP eine KI-Plattform, die Social-Media-Aktivitäten von potenziellen Verkäufern analysiert, um Verkaufsabsichten vorherzusagen versuchen, diese Lücke zu schließen, indem sie Facebook-Posts oder Instagram-Profile nach Hinweisen wie „Endlich frei“ oder „Ziehe um“ scannen.

Wichtig: KI-Tools nutzen nicht nur den Text. Sie analysieren auch Bilder - etwa, ob ein Dach reparaturbedürftig aussieht, oder ob Fenster aus dem Jahr 1980 stammen. Propstack AI nutzt Satellitendaten, um Dachzustände abzuschätzen. Das ist kein Spiel. Das ist präzise Datenanalyse.

Wie funktioniert die KI im Detail?

Die meisten KI-Tools arbeiten nach einem einfachen Prinzip: Scannen - Filtern - Schreiben - Warten.

1. Scannen: Die Software verbindet sich mit den Portalen über APIs oder Web-Scraping. Sie liest alle neuen Inserate - meist alle 15 bis 30 Minuten. Bei eBay Kleinanzeigen können das in einem Großstadtgebiet 1.000 neue Angebote pro Tag sein.

2. Filtern: Du sagst der KI: „Zeig mir nur Wohnungen mit mindestens 80 m², Baujahr vor 1990, Kaufpreis unter 350.000 € und mindestens zwei Bäder.“ Die KI sucht nicht nach Stichworten. Sie versteht Kontext. Wenn jemand schreibt: „Wohnung, die ich nicht mehr schaffe, deshalb verkaufen“, erkennt die KI: Das ist ein Verkäufer, der unter Druck steht. Ein perfekter Kandidat.

3. Schreiben: Hier unterscheiden sich die Tools. ChatGPT generiert generische Nachrichten wie: „Hallo, ich bin Makler und interessiere mich für Ihr Objekt.“ Propstack AI hingegen schreibt: „Hallo Herr Schmidt, ich habe Ihr Inserat zur Wohnung in der Münchner Straße 45 gesehen. Sie erwähnen, dass die Heizung 2018 erneuert wurde - das ist ein großer Vorteil. Ich kenne mehrere Käufer, die genau solche Wohnungen suchen. Möchten Sie ein Angebot?“ Die Personalisierung liegt bei 92 % - weil die KI den Namen, die Straße, die Baujahrangabe und sogar den Tonfall des Inserats übernimmt.

4. Warten: Die KI sendet nicht. Sie erstellt nur eine Vorlage. Du musst sie manuell versenden. Das ist nicht ein Fehler - das ist die rechtliche Grenze. Denn laut § 7 UWG ist automatisierte Kontaktaufnahme ohne vorherige Zustimmung des Eigentümers rechtswidrig. Die besten Tools vermeiden das, indem sie nur Vorlagen liefern. Du bleibst der Mensch - und damit verantwortlich.

Die wichtigsten Tools im Vergleich

Propstack AI ist die beste Wahl, wenn du in Städten arbeitest und professionelle Objekte suchst. VOLL GmbH ist ideal, wenn du dich auf den Einstiegs- oder Sanierungsmarkt konzentrierst - also auf günstige Wohnungen mit Sanierungsbedarf. Make.com ist eine günstige Testversion, aber du musst selbst wissen, wie du die Schnittstellen verbindest.

Wo KI versagt - und warum du sie nicht allein vertrauen darfst

Die KI ist kein Zauberstab. Sie hat klare Grenzen.

• Gewerbeimmobilien: Wenn ein Inserat „Gewerbeobjekt mit 500 m², 3 Büros, Kantine“ steht, weiß die KI nicht, ob es ein Café, eine Arztpraxis oder ein Lager ist. Die Erfolgsquote sinkt auf 41 %.
• Denkmalschutzobjekte: KI erkennt nicht, ob ein Fenster original ist oder ob eine Wand tragend ist. Hier brauchst du den Experten vor Ort.
• Ländliche Gebiete: In kleinen Dörfern gibt es kaum digitale Daten. KI-Tools wie Propstack AI erkennen dort nur 60 % der relevanten Objekte - weil keine Katasterdaten oder Verkehrsanbindungen digital erfasst sind.
• Falsche Adressen: Ein Makler aus Hamburg berichtete, dass seine KI 14 Mal eine Firma als Eigentümer identifiziert hat - obwohl es sich um eine Privatperson handelte. Die KI verwechselte Firmennamen mit Namen von Bewohnern.

Und dann ist da noch das größte Risiko: Du verlierst den Kontakt zu Menschen. Dr. Markus Liedtke von der EBS Universität sagt: „Makler, die nur auf KI setzen, verlieren 37 % mehr Langzeitkunden.“ Warum? Weil sie keine Gespräche führen, keine Nachbarschaft kennen, keine Vertrauensbeziehungen aufbauen. KI holt dir die Objekte - aber du musst die Kunden halten.

So setzt du KI richtig ein - Schritt für Schritt

Ein KI-Tool zu kaufen, ist nicht genug. Du musst es richtig einrichten.

1. Datenquellen einrichten: Wähle 5-7 Portale aus. Beginne mit eBay Kleinanzeigen und ImmoScout24. Konfiguriere die Filter: Preis, Größe, Baujahr, Lage, Sanierungsbedarf. Das dauert 3-5 Tage.
2. Training mit Beispielen: Gib der KI 50-100 erfolgreiche Inserate, die du selbst verkauft hast. Sag ihr: „Diese Nachrichten haben funktioniert.“ Die KI lernt aus deinem Stil. Das dauert 10-15 Stunden.
3. Rechtliche Prüfung: Lass deinen Anwalt die Nachrichtenvorlagen prüfen. Kein Tool ist rechtssicher, wenn du es falsch nutzt. Der IVD hat Leitfäden veröffentlicht - nutze sie.
4. Manuelle Kontrolle: Jede Nachricht, die die KI schreibt, musst du lesen. Ändere den Tonfall, füge einen persönlichen Hinweis hinzu. Das macht den Unterschied.
5. Analysieren und optimieren: Tracke, welche Objekte zu Terminen führen. Welche Nachrichten funktionieren? Was ist zu generisch? Passe die Filter und Vorlagen monatlich an.

Wer das macht, spart 14,3 Stunden pro Woche. Das sind über 4.300 € pro Monat an Zeitkosten - wenn du 75 € pro Stunde wert bist. Das ist kein Luxus. Das ist Überleben.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der KI-Akquise

Im Q3 2024 wird Propstack Satellitendaten nutzen, um Dachschäden automatisch zu erkennen. IMMOSNOOP analysiert Social-Media-Posts, um zu erkennen, ob jemand gerade umzieht - bevor er es in einem Inserat sagt. Andere Tools werden KI nutzen, um die Finanzlage von Eigentümern abzuschätzen - etwa über öffentliche Steuerdaten oder Hypothekeninformationen.

Aber die größte Veränderung wird rechtlich kommen. Ab 2025 drohen Bußgelder bis zu 100.000 €, wenn du automatisiert Kontakt aufnimmst. Die Lösung? Transparente KI. Du musst sagen: „Ich nutze KI, um potenzielle Verkäufer zu finden. Ich persönlich stehe hinter jeder Nachricht.“

Der Markt wird sich konsolidieren. Bis 2026 werden 60 % der heutigen KI-Anbieter verschwunden sein. Große Portale wie ImmoScout24 bauen eigene KI-Tools - und verkaufen sie dann an Makler. Wer jetzt investiert, hat den Vorsprung. Wer wartet, verliert die Kontrolle.

FAQ: Häufige Fragen zur KI-gestützten Objektakquise

Was du jetzt tun solltest

Wenn du noch keine KI nutzt: Wähle ein Tool aus - Propstack AI für Städte, VOLL GmbH für Sanierungsobjekte. Richte es in drei Tagen ein. Teste es zwei Wochen lang. Schau, wie viele neue Leads du bekommst. Vergleiche mit deinem alten Prozess. Wenn du mehr als 30 % mehr qualifizierte Kontakte hast - dann bleib dabei.

Wenn du schon KI nutzt: Prüfe deine Nachrichten. Sind sie wirklich persönlich? Oder klingen sie nach ChatGPT? Erhöhe die Personalisierung. Füge einen Satz hinzu, der nur du schreiben könntest: „Ich kenne diese Straße - die Nachbarn haben vor zwei Jahren auch ihre Küche renoviert.“ Das macht den Unterschied.

Die Zukunft gehört nicht dem Makler, der am meisten Inserate liest. Sondern dem, der die KI nutzt - und trotzdem menschlich bleibt.