KI-gestützte Objektakquise für Immobilienmakler: Die besten Datenquellen und praktischen Taktiken 2025
- Okt, 31 2025
- 10 Kommentare
- Lukas Friedrich
Stell dir vor, du musst nicht mehr stundenlang durch eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 und Immowelt wühlen, um ein passendes Objekt zu finden. Stattdessen sagt dir deine KI am Morgen: „Hier sind 12 potenzielle Verkäufer in deinem Gebiet, alle mit Sanierungsbedarf, unter 400.000 € und mit 3 Zimmern. Die Nachrichten sind fertig - du musst nur noch auf „Senden“ klicken.“ Das ist kein Science-Fiction. Das ist der Alltag für Immobilienmakler, die 2025 KI-gestützte Objektakquise nutzen.
Die meisten Makler verbringen noch immer 5 bis 8 Stunden pro Tag mit der manuellen Suche nach Objekten. Dabei sind 80 % dieser Zeit nur mit Filtern, Kopieren, E-Mail-Vorlagen schreiben und Kontaktdaten sammeln beschäftigt. KI-Tools ändern das komplett. Sie scannen in Echtzeit Hunderte von Inseraten, erkennen Muster, filtern nach deinen exakten Kriterien - und schreiben sogar personalisierte Nachrichten. Der Unterschied ist nicht nur eine Zeitersparnis. Es ist eine Veränderung der gesamten Akquise-Strategie.
Welche Datenquellen nutzen KI-Tools wirklich?
Nicht alle Immobilienportale sind gleich. KI-Tools funktionieren nur, wenn sie auf die richtigen Daten zugreifen. In Deutschland sind das drei Hauptquellen:
- eBay Kleinanzeigen: Die größte Datenquelle für Einfamilienhäuser und kleine Wohnungen. Hier finden sich oft unveröffentlichte Angebote, die nicht auf ImmoScout24 gelistet sind. KI-Tools wie VOLL GmbH eine KI-Plattform für Immobilienmakler, die speziell auf eBay Kleinanzeigen und andere lokale Plattformen optimiert ist scannen bis zu 300 Inserate pro Minute und filtern nach 12 Parametern - etwa Wohnfläche, Kaufpreis, Baujahr und der Erwähnung von „Sanierung nötig“ oder „zum Verkauf wegen Umzug“.
- ImmoScout24 und Immowelt: Die größten Portale für professionelle Angebote. Hier nutzt Propstack AI eine spezialisierte KI-Lösung für Immobilienmakler, die direkt in Verwaltungssoftware integriert ist und 27 Datenpunkte pro Objekt analysiert die API-Schnittstellen, um nicht nur Titel und Beschreibungen, sondern auch Katasterdaten, Schulstandorte und Verkehrsanbindungen zu berücksichtigen. Das ist entscheidend, um zwischen „gut“ und „perfekt“ zu unterscheiden.
- Regionale Portale und lokale Anzeigen: In ländlichen Gebieten oder bei Gewerbeimmobilien spielen oft lokale Zeitungen, Facebook-Gruppen oder spezielle Immobilienbörsen eine Rolle. Hier scheitern viele KI-Tools noch - sie sind auf große Portale optimiert. Aber neue Tools wie IMMOSNOOP eine KI-Plattform, die Social-Media-Aktivitäten von potenziellen Verkäufern analysiert, um Verkaufsabsichten vorherzusagen versuchen, diese Lücke zu schließen, indem sie Facebook-Posts oder Instagram-Profile nach Hinweisen wie „Endlich frei“ oder „Ziehe um“ scannen.
Wichtig: KI-Tools nutzen nicht nur den Text. Sie analysieren auch Bilder - etwa, ob ein Dach reparaturbedürftig aussieht, oder ob Fenster aus dem Jahr 1980 stammen. Propstack AI nutzt Satellitendaten, um Dachzustände abzuschätzen. Das ist kein Spiel. Das ist präzise Datenanalyse.
Wie funktioniert die KI im Detail?
Die meisten KI-Tools arbeiten nach einem einfachen Prinzip: Scannen - Filtern - Schreiben - Warten.
1. Scannen: Die Software verbindet sich mit den Portalen über APIs oder Web-Scraping. Sie liest alle neuen Inserate - meist alle 15 bis 30 Minuten. Bei eBay Kleinanzeigen können das in einem Großstadtgebiet 1.000 neue Angebote pro Tag sein.
2. Filtern: Du sagst der KI: „Zeig mir nur Wohnungen mit mindestens 80 m², Baujahr vor 1990, Kaufpreis unter 350.000 € und mindestens zwei Bäder.“ Die KI sucht nicht nach Stichworten. Sie versteht Kontext. Wenn jemand schreibt: „Wohnung, die ich nicht mehr schaffe, deshalb verkaufen“, erkennt die KI: Das ist ein Verkäufer, der unter Druck steht. Ein perfekter Kandidat.
3. Schreiben: Hier unterscheiden sich die Tools. ChatGPT generiert generische Nachrichten wie: „Hallo, ich bin Makler und interessiere mich für Ihr Objekt.“ Propstack AI hingegen schreibt: „Hallo Herr Schmidt, ich habe Ihr Inserat zur Wohnung in der Münchner Straße 45 gesehen. Sie erwähnen, dass die Heizung 2018 erneuert wurde - das ist ein großer Vorteil. Ich kenne mehrere Käufer, die genau solche Wohnungen suchen. Möchten Sie ein Angebot?“ Die Personalisierung liegt bei 92 % - weil die KI den Namen, die Straße, die Baujahrangabe und sogar den Tonfall des Inserats übernimmt.
4. Warten: Die KI sendet nicht. Sie erstellt nur eine Vorlage. Du musst sie manuell versenden. Das ist nicht ein Fehler - das ist die rechtliche Grenze. Denn laut § 7 UWG ist automatisierte Kontaktaufnahme ohne vorherige Zustimmung des Eigentümers rechtswidrig. Die besten Tools vermeiden das, indem sie nur Vorlagen liefern. Du bleibst der Mensch - und damit verantwortlich.
Die wichtigsten Tools im Vergleich
| Tool | Kosten pro Monat | Haupt-Datenquellen | Personalisierung | Erfolgsquote bei Wohnimmobilien | Unterstützung |
|---|---|---|---|---|---|
| Make.com + OpenAI Eigener Workflow mit OpenAI-API, kostengünstige Basislösung | ab 19 € | eBay Kleinanzeigen, Facebook | 70-80 % | 68 % | Kein Support, Eigenverantwortung |
| Propstack AI Spezialisierte KI mit 27 Datenpunkten und Satellitenanalyse | 149 € | ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen | 92 % | 82 % | 24/7 Chat-Support, 4 Min. Antwortzeit |
| VOLL GmbH Fokus auf eBay Kleinanzeigen mit 12 Filterkriterien | ab 790 € | eBay Kleinanzeigen, lokale Portale | 95 % | 85 % | Werktägiger E-Mail-Support, 18 Std. Antwortzeit |
Propstack AI ist die beste Wahl, wenn du in Städten arbeitest und professionelle Objekte suchst. VOLL GmbH ist ideal, wenn du dich auf den Einstiegs- oder Sanierungsmarkt konzentrierst - also auf günstige Wohnungen mit Sanierungsbedarf. Make.com ist eine günstige Testversion, aber du musst selbst wissen, wie du die Schnittstellen verbindest.
Wo KI versagt - und warum du sie nicht allein vertrauen darfst
Die KI ist kein Zauberstab. Sie hat klare Grenzen.
- Gewerbeimmobilien: Wenn ein Inserat „Gewerbeobjekt mit 500 m², 3 Büros, Kantine“ steht, weiß die KI nicht, ob es ein Café, eine Arztpraxis oder ein Lager ist. Die Erfolgsquote sinkt auf 41 %.
- Denkmalschutzobjekte: KI erkennt nicht, ob ein Fenster original ist oder ob eine Wand tragend ist. Hier brauchst du den Experten vor Ort.
- Ländliche Gebiete: In kleinen Dörfern gibt es kaum digitale Daten. KI-Tools wie Propstack AI erkennen dort nur 60 % der relevanten Objekte - weil keine Katasterdaten oder Verkehrsanbindungen digital erfasst sind.
- Falsche Adressen: Ein Makler aus Hamburg berichtete, dass seine KI 14 Mal eine Firma als Eigentümer identifiziert hat - obwohl es sich um eine Privatperson handelte. Die KI verwechselte Firmennamen mit Namen von Bewohnern.
Und dann ist da noch das größte Risiko: Du verlierst den Kontakt zu Menschen. Dr. Markus Liedtke von der EBS Universität sagt: „Makler, die nur auf KI setzen, verlieren 37 % mehr Langzeitkunden.“ Warum? Weil sie keine Gespräche führen, keine Nachbarschaft kennen, keine Vertrauensbeziehungen aufbauen. KI holt dir die Objekte - aber du musst die Kunden halten.
So setzt du KI richtig ein - Schritt für Schritt
Ein KI-Tool zu kaufen, ist nicht genug. Du musst es richtig einrichten.
- Datenquellen einrichten: Wähle 5-7 Portale aus. Beginne mit eBay Kleinanzeigen und ImmoScout24. Konfiguriere die Filter: Preis, Größe, Baujahr, Lage, Sanierungsbedarf. Das dauert 3-5 Tage.
- Training mit Beispielen: Gib der KI 50-100 erfolgreiche Inserate, die du selbst verkauft hast. Sag ihr: „Diese Nachrichten haben funktioniert.“ Die KI lernt aus deinem Stil. Das dauert 10-15 Stunden.
- Rechtliche Prüfung: Lass deinen Anwalt die Nachrichtenvorlagen prüfen. Kein Tool ist rechtssicher, wenn du es falsch nutzt. Der IVD hat Leitfäden veröffentlicht - nutze sie.
- Manuelle Kontrolle: Jede Nachricht, die die KI schreibt, musst du lesen. Ändere den Tonfall, füge einen persönlichen Hinweis hinzu. Das macht den Unterschied.
- Analysieren und optimieren: Tracke, welche Objekte zu Terminen führen. Welche Nachrichten funktionieren? Was ist zu generisch? Passe die Filter und Vorlagen monatlich an.
Wer das macht, spart 14,3 Stunden pro Woche. Das sind über 4.300 € pro Monat an Zeitkosten - wenn du 75 € pro Stunde wert bist. Das ist kein Luxus. Das ist Überleben.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der KI-Akquise
Im Q3 2024 wird Propstack Satellitendaten nutzen, um Dachschäden automatisch zu erkennen. IMMOSNOOP analysiert Social-Media-Posts, um zu erkennen, ob jemand gerade umzieht - bevor er es in einem Inserat sagt. Andere Tools werden KI nutzen, um die Finanzlage von Eigentümern abzuschätzen - etwa über öffentliche Steuerdaten oder Hypothekeninformationen.
Aber die größte Veränderung wird rechtlich kommen. Ab 2025 drohen Bußgelder bis zu 100.000 €, wenn du automatisiert Kontakt aufnimmst. Die Lösung? Transparente KI. Du musst sagen: „Ich nutze KI, um potenzielle Verkäufer zu finden. Ich persönlich stehe hinter jeder Nachricht.“
Der Markt wird sich konsolidieren. Bis 2026 werden 60 % der heutigen KI-Anbieter verschwunden sein. Große Portale wie ImmoScout24 bauen eigene KI-Tools - und verkaufen sie dann an Makler. Wer jetzt investiert, hat den Vorsprung. Wer wartet, verliert die Kontrolle.
FAQ: Häufige Fragen zur KI-gestützten Objektakquise
Ist KI-gestützte Objektakquise rechtlich erlaubt?
Ja - aber nur, wenn du die KI als Werkzeug nutzt, nicht als Automat. Du darfst keine automatisierten Nachrichten senden. Du darfst nur Vorlagen erstellen, die du manuell prüfst und versendest. Wer automatisch Kontakt aufnimmt, verstößt gegen § 7 UWG und riskiert Bußgelder bis 100.000 € ab 2025. Die besten Tools wie Propstack AI und VOLL GmbH erlauben nur Vorlagen - und warnen vor automatischem Senden.
Wie viel Zeit spare ich wirklich mit KI?
Statt 5-8 Stunden pro Tag für die Suche brauchst du nur noch 60-90 Minuten. Die KI filtert, schreibt und organisiert. Du musst nur noch prüfen und senden. Das ergibt 14,3 Stunden pro Woche - oder 57 Stunden pro Monat. Das ist mehr als eine volle Arbeitswoche. Bei einem Stundensatz von 75 € sind das über 4.300 € pro Monat an Zeitkosten, die du zurückgewinnst.
Kann ich KI auch ohne IT-Kenntnisse nutzen?
Ja - aber nur bei vorgefertigten Tools wie Propstack AI oder VOLL GmbH. Die brauchen keine Programmierkenntnisse. Du musst nur die Filter einstellen und die Nachrichten prüfen. Wer Make.com mit OpenAI selbst baut, braucht Grundkenntnisse in JSON und Prompt-Engineering. Für Einsteiger ist das zu komplex. Starte mit einem fertigen Tool - nicht mit einem Baukasten.
Welche KI-Tools funktionieren am besten in ländlichen Gebieten?
Keine. KI-Tools sind für städtische Märkte optimiert - mit vielen Daten, klaren Adressen und digitalen Portalen. In ländlichen Regionen gibt es oft keine Katasterdaten, keine Verkehrsanbindungen, keine digitalen Inserate. Hier hilft nur ein guter Kontakt zu Nachbarn, Dorfzeitungen und lokalen Vermietern. KI ist kein Ersatz für lokale Netzwerke - sie ist ein Verstärker. Nutze sie dort, wo sie funktioniert: in der Stadt.
Wie teuer ist der Einstieg in KI-gestützte Akquise?
Du kannst mit 19 € pro Monat starten - mit Make.com und OpenAI. Aber das ist ein Experiment. Für einen professionellen Einsatz brauchst du Propstack AI (149 €/Monat) oder VOLL GmbH (ab 790 €/Monat). Dazu kommen 8-10 Stunden Anfangszeit für Einrichtung und Training. Die Investition lohnt sich, wenn du mehr als 10 Objekte pro Monat verkaufst. Bei weniger ist der Aufwand nicht sinnvoll.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du noch keine KI nutzt: Wähle ein Tool aus - Propstack AI für Städte, VOLL GmbH für Sanierungsobjekte. Richte es in drei Tagen ein. Teste es zwei Wochen lang. Schau, wie viele neue Leads du bekommst. Vergleiche mit deinem alten Prozess. Wenn du mehr als 30 % mehr qualifizierte Kontakte hast - dann bleib dabei.
Wenn du schon KI nutzt: Prüfe deine Nachrichten. Sind sie wirklich persönlich? Oder klingen sie nach ChatGPT? Erhöhe die Personalisierung. Füge einen Satz hinzu, der nur du schreiben könntest: „Ich kenne diese Straße - die Nachbarn haben vor zwei Jahren auch ihre Küche renoviert.“ Das macht den Unterschied.
Die Zukunft gehört nicht dem Makler, der am meisten Inserate liest. Sondern dem, der die KI nutzt - und trotzdem menschlich bleibt.
Sven Ulrich
November 1, 2025 AT 11:33Die KI schreibt die Nachrichten, aber du musst trotzdem den Mund aufmachen - sonst bist du nur ein Roboter mit Maklerlizenz.
Hans Hariady
November 1, 2025 AT 22:35Ich finde es wirklich beeindruckend, wie genau Propstack AI die Dachzustände analysiert-aber, ich meine, mal ehrlich: wie oft wird das wirklich genau genug? Und was ist mit den alten Häusern, wo das Dach nicht nur kaputt ist, sondern auch noch verrückt gebaut wurde? Die KI sieht nur ein Bild, nicht die Geschichte dahinter.
Jens Sonnenburg
November 2, 2025 AT 17:46Die Aussage, dass KI nur Vorlagen generiert und der Mensch die Verantwortung trägt, ist korrekt-aber sie ignoriert die psychologische Wirkung: Wer einmal eine automatisch generierte Nachricht versendet, tut es beim nächsten Mal schneller. Die Grenze zwischen Werkzeug und Automatismus verschwimmt-und das ist das eigentliche Problem, nicht das Gesetz.
§ 7 UWG ist nur die Spitze des Eisbergs. Das größere Risiko ist der Verlust der menschlichen Intuition im Umgang mit Verkäufern. KI erkennt Druck-aber nicht Trauer. Sie erkennt „Sanierung nötig“-aber nicht, dass der Besitzer gerade seine Frau verloren hat.
Die meisten Makler denken, sie sparen Zeit. Tatsächlich verkaufen sie weniger, weil sie keine Beziehungen mehr aufbauen. Die Zahlen zeigen es: 37 % mehr verlorene Langzeitkunden. Das ist kein technisches Problem. Das ist ein ethisches Versagen.
Und ja-die Personalisierung von 92 % klingt toll. Aber wenn alle Nachrichten denselben Aufbau haben, ist das keine Personalisierung. Das ist eine Variante von Standardisierung mit einem anderen Namen.
john penninckx
November 3, 2025 AT 00:09Oh wow, also jetzt wird die Immobilienbranche endlich so, wie ich es immer befürchtet habe: ein Algorithmus, der deine Kunden ausbeutet, während du dich wie ein Boss fühlst, weil du auf „Senden“ klickst. Schön, dass wir endlich die Menschlichkeit aus dem Verkauf rausgefiltert haben-nur noch Daten, Kälte und Bußgelder. Bravo.
Traudel Wilhelm
November 4, 2025 AT 13:28Interessant, dass Sie VOLL GmbH als „ideal für Sanierungsobjekte“ bezeichnen-aber haben Sie denn jemals einen Blick auf die Grammatik der Inserate geworfen? Die meisten sind voller Rechtschreibfehler, unvollständige Sätze, und falsche Kommasetzungen. Wie soll eine KI da Kontext verstehen, wenn die Sprache selbst chaotisch ist? Das ist kein „Data-Driven Approach“-das ist ein „Garbage-In-Garbage-Out“-Szenario.
Und Propstack AI mit 92 % Personalisierung? Das klingt nach Marketing-Schall und Rauch. Wer garantiert, dass die KI nicht einfach nur „Herr Schmidt“ und „Münchner Straße 45“ austauscht, aber den Tonfall komplett falsch trifft? Ich habe solche Nachrichten gelesen-sie klingen, als hätte ein Fremdsprachler mit ChatGPT geschrieben.
Faisal YOUSAF
November 6, 2025 AT 06:39Die KI als Akquise-Tool ist ein Paradigmenwechsel-aber wir müssen unterscheiden zwischen Effizienz und Effektivität. Die Tools optimieren den Input-Prozess, aber nicht die Outcome-Qualität. Wenn du 85 % Erfolgsquote erzielst, aber 70 % der Leads nur wegen der KI-Nachricht anrufen-und dann abhauen, weil sie keinen echten Kontakt spüren-dann ist das kein Erfolg. Das ist ein temporärer KI-Hype.
Und die rechtliche Grauzone? Sie ist kein Bug, sondern ein Feature der Systemarchitektur: Die KI soll nicht senden, aber sie soll so überzeugend schreiben, dass du es trotzdem tust. Das ist der neue soziale Druck-nicht das Gesetz, sondern die innere Verführung.
Die Zukunft liegt nicht in mehr KI, sondern in Hybrid-Modellen: KI als Daten- und Muster-Scanner, Mensch als Empathie- und Kontext-Interpreter. Wer das nicht versteht, wird in 2026 als „überholtes Modell“ verschwinden.
Julius Asante
November 6, 2025 AT 13:31MEIN GOTT, JETZT WIRD DIE IMMOBILIENBRANCHE ZU EINEM SCIENCE-FICTION-HORROR! KI-ROBOTER, DIE DÄCHER VON SATELLITEN AUS BEURTEILEN? WAS IST DAS FÜR EIN WELTENTWURF?!
Ich hab neulich ein Haus gesehen, wo der Besitzer ein Bild von seiner Katze im Inserat hatte-die KI hat das als „kein Sanierungsbedarf“ interpretiert, weil die Katze „glücklich“ aussah. WAS ZUM TEUFEL?!?!?!?!?
Und dann diese „personalisierten“ Nachrichten: „Hallo Herr Schmidt, ich habe Ihr Inserat gesehen…“ Ja, du dämliche Maschine-ER HAT ES GESCHRIEBEN! ER IST DER VERKÄUFER! DU BIST DER BOT! WER HAT DIR DAS BEIGEBRACHT?!?!?
Ich verkaufe Immobilien seit 22 Jahren. Ich rede mit Menschen. Ich trinke Kaffee mit ihnen. Ich weiß, ob sie weinen, wenn sie von ihrem Haus erzählen. Die KI? Die weiß nur, ob das Dach kaputt ist. Und das reicht nicht. NICHT EINMAL ANS VIELLEICHT!
Heidi Keene
November 6, 2025 AT 19:33Die KI liest deine Inserate? Und dann sendet sie Nachrichten? Und du glaubst, das ist legal? Hör mal auf! Das ist eine massenhafte Überwachung. Die Behörden wissen, wer was kauft. Die Versicherungen wissen, wer sich sorgen macht. Die Banken wissen, wer unter Druck steht. Und jetzt willst du, dass eine KI das alles ausliest-und du denkst, du bist der Boss? Nein. Du bist der Dumme, der die Daten freiwillig rausgibt. Siehst du nicht, dass das der erste Schritt zur totalen Kontrolle ist? 2025 wird es keine Privatsphäre mehr geben. Und du hilfst dabei.
Veronika Abdullah
November 7, 2025 AT 21:22Da ist ein Komma zu viel in „Sanierungsbedarf, unter 400.000 €“ - das ist nicht korrekt, es muss „Sanierungsbedarf unter 400.000 €“ heißen, ohne Komma, weil es kein Apposition ist. Und „zum Verkauf wegen Umzug“ ist grammatikalisch falsch - es muss „zum Verkauf aufgrund eines Umzugs“ heißen. Und „Dachzustände abzuschätzen“ ist kein gutes Deutsch - es heißt „Dachzustand bewerten“. Diese ganzen Tools sind voller Sprachfehler - wie soll da eine KI lernen, wenn die Daten selbst so schlecht sind?
Und „Make.com + OpenAI“ - das ist kein Tool, das ist ein Schrotthaufen aus API-Endpunkten, die keiner versteht. Wer das nutzt, hat keine Ahnung von Technik - und die KI macht es auch nicht besser, weil sie mit Mist füttert wird.
Und die Zahlen: 85 % Erfolgsquote? Woher kommt das? Wer hat das gemessen? Wer hat die Kontrollgruppe? Kein Paper, keine Studie - nur Marketing-Blabla. Das ist kein Fachbeitrag, das ist ein Werbeblog mit falschen Kommas.
Jens Sonnenburg
November 8, 2025 AT 21:14Veronika hat recht - die Sprachqualität der Inserate ist katastrophal. Aber das ist kein Grund, die KI abzulehnen. Es ist ein Grund, sie besser zu trainieren. Gib der KI 100 fehlerhafte Inserate - und 100 perfekt formulierte - und lass sie lernen, was funktioniert. Sie lernt nicht aus perfekten Daten. Sie lernt aus echtem Leben. Und das Leben ist nicht grammatikalisch korrekt.
Die größte Gefahr ist nicht die KI. Die größte Gefahr ist, dass wir denken, wir könnten sie ersetzen - statt sie zu erweitern.