Kaufnebenkosten bei Immobilienkauf richtig einplanen: So vermeiden Sie teure Überraschungen

Was sind Kaufnebenkosten wirklich?

Beim Immobilienkauf zahlt man nicht nur den Preis, den der Verkäufer nennt. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten - das sind alle zusätzlichen Ausgaben, die direkt mit dem Kauf verbunden sind. Diese Kosten sind nicht optional. Sie fallen bei jedem Kauf an, egal ob es eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück ist. Viele Käufer denken, 10 % des Kaufpreises reichen aus. Das ist ein fataler Irrtum. In vielen Fällen liegen die Nebenkosten zwischen 12 % und 18 %, besonders in teuren Städten wie München, Frankfurt oder Köln.

Die Hauptposten sind klar definiert: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Aber es gibt auch versteckte Kosten, die kaum jemand auf dem Schirm hat - wie Energieausweis, Grundrisspläne oder Gebühren für die elektronische Grundbuchanmeldung. Wer diese nicht mit einplant, läuft Gefahr, dass die Finanzierung zusammenbricht, weil das Eigenkapital nicht reicht.

Die drei Hauptkostenposten im Detail

Die Kaufnebenkosten lassen sich in drei große Blöcke einteilen. Jeder davon hat eigene Regeln und kann stark variieren.

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer zahlt man an den Staat. Sie ist bundesweit unterschiedlich. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %. In Nordrhein-Westfalen, Berlin und Hessen sind es 6,5 %. Seit Anfang 2024 stieg die Steuer in NRW von 5 % auf 6,5 %. Das bedeutet: Bei einem Haus für 400.000 Euro zahlt man in NRW 26.000 Euro mehr an Steuern als in Bayern. Diese Steuer wird nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Wert des Grundstücks und der Gebäude berechnet - also auf den gesamten Kaufpreis.
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Notar vertritt beide Parteien, prüft den Vertrag, liest ihn vor und sichert die Rechte ab. Diese Dienstleistung kostet etwa 1,2 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers - das sind nochmal 0,5 % bis 0,8 %. Insgesamt rechnet man mit 1,5 % bis 2,3 % des Kaufpreises. Wer eine Wohnung kauft, muss außerdem die Teilungserklärung bezahlen, die oft 500 bis 1.500 Euro kostet.
• Maklerprovision: Die Provision liegt zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe hängt vom Vertrag ab. In München und anderen Hotspots sind 6 % und mehr keine Seltenheit. Wichtig: Die Provision ist oft vom Käufer zu zahlen, auch wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Das ist rechtlich erlaubt, aber viele Käufer wissen das nicht. Einige Makler verlangen sogar 7,14 %, obwohl sie nur online tätig waren. Das ist teuer, aber oft nicht kampfbar.

Warum Banken die Nebenkosten nicht finanzieren

Die meisten Menschen denken: Ich nehme einen Kredit für das Haus, und der deckt alles ab. Das ist falsch. Banken finanzieren nur den Kaufpreis - nicht die Nebenkosten. Sie verlangen, dass du diese aus deinem eigenen Geld bezahlst. Warum? Weil sie sehen: Wer nicht genug Eigenkapital hat, um die Nebenkosten zu decken, ist finanziell überlastet. Und wer überlastet ist, zahlt später nicht mehr.

Die Beleihungsgrenze liegt bei 80 % des Wertes der Immobilie. Das bedeutet: Bei einem Haus für 400.000 Euro kann die Bank maximal 320.000 Euro leihen. Die restlichen 80.000 Euro musst du selbst aufbringen - und davon gehen 40.000 bis 60.000 Euro für Nebenkosten drauf. Du brauchst also mindestens 80.000 bis 100.000 Euro Eigenkapital, um ohne Probleme zu kaufen. Wer nur 50.000 Euro hat, kann sich das Haus nicht leisten, auch wenn der Kaufpreis passt.

Experten wie Prof. Dr. Christian Koenig von der Universität Regensburg warnen: „10 % Eigenkapital für Nebenkosten sind in Großstädten heute nicht mehr ausreichend.“ In München liegen die Nebenkosten bei einem 500.000-Euro-Haus oft bei 70.000 Euro. Wer das nicht einkalkuliert, bleibt am Ende ohne Wohnung - oder mit einer überzogenen Hypothek.

Versteckte Kosten, die du nicht vergessen darfst

Neben den großen drei Posten gibt es noch eine Reihe kleinerer, aber wichtiger Kosten, die oft ignoriert werden. Sie summieren sich schnell.

• Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn vorlegen. Wenn er ihn nicht hat, musst du ihn nachträglich beantragen - das kostet 200 bis 400 Euro.
• Grundrisspläne: Besonders bei Altbauten brauchst du oft einen aktuellen Grundriss für die Bank oder die Versicherung. Ein professioneller Plan kostet 150 bis 300 Euro.
• Grundbuchänderung: Seit 2023 kann man diese elektronisch beantragen. Das spart 0,2 % gegenüber dem Papierweg - aber nicht alle Notare nutzen das noch. Frag nach!
• Finanzierungsberatung: Viele Banken verlangen eine Gebühr für die Beratung - bis zu 500 Euro. Manchmal ist sie in der Zinsbindung enthalten, manchmal nicht. Frag genau nach.
• Anschlusskosten: Beim Hauskauf kann es teuer werden, wenn die Heizung, die Abwasserleitung oder der Stromanschluss erneuert werden müssen. Das ist kein Nebenkostenposten, aber ein zusätzliches Risiko. Lass dir einen Gutachter vor Ort anschauen!

Die Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 05/2024 aufgezeigt, dass 37 % der Käufer diese kleinen Kosten völlig unterschätzen. Einige haben am Ende 5.000 Euro mehr ausgegeben als geplant - nur weil sie den Energieausweis oder den Grundriss nicht mit einberechnet hatten.

Wie du die Kosten genau berechnest - Schritt für Schritt

Keine Schätzungen. Keine Faustregeln. Rechne genau. So geht’s:

1. Kaufpreis festlegen: Nimm den tatsächlichen Kaufpreis, den du mit dem Verkäufer vereinbart hast. Nicht den Angebotspreis, nicht den Schätzwert.
2. Grunderwerbsteuer ermitteln: Gehe auf finanztip.de und suche dein Bundesland. Aktuell: Bayern 3,5 %, Hessen 6,5 %, NRW 6,5 %, Berlin 6,5 %, Sachsen 3,5 %.
3. Notar- und Grundbuchkosten berechnen: Multipliziere den Kaufpreis mit 1,8 %. Das ist ein realistischer Durchschnitt. In München oder Hamburg kann es 2,3 % sein.
4. Maklerprovision prüfen: Lies den Vertrag. Wie viel Prozent wird verlangt? Ist es 5 %, 6 % oder 7,14 %? Rechne mit dem höchsten Wert, den du findest.
5. Zusatzkosten addieren: Setze 1.000 Euro als Puffer für Energieausweis, Grundriss, Anschlusskosten und andere Unvorhergesehenes.
6. Summe bilden: Kaufpreis + Steuer + Notar + Makler + Zusatzkosten = Gesamtkosten.

Beispiel: Ein Haus in Köln für 450.000 Euro

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 29.250 €
• Notar & Grundbuch (1,8 %): 8.100 €
• Makler (6 %): 27.000 €
• Zusatzkosten: 1.000 €
• Gesamt: 65.350 €

Das sind 14,5 % des Kaufpreises. Und das ist kein Extremfall - das ist Normalität in Köln.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du über einen Immobilienkauf nachdenkst, ist der erste Schritt nicht die Suche nach der Wohnung. Der erste Schritt ist: Rechne die Nebenkosten durch.

• Verwende einen verlässlichen Rechner wie den der Sparkasse oder von Wüstenrot. Die sind aktuell und berücksichtigen die neuesten Steuersätze.
• Setze mindestens 15 % Eigenkapital an - nicht 10 %. Das gibt dir Luft, falls die Kosten höher ausfallen.
• Frage deinen Notar und Makler direkt: „Wie viel kostet das genau?“ Schreibe dir die Antworten auf.
• Wenn du in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer kaufst (NRW, Berlin, Hessen), plane extra Geld ein - oder überlege, ob du in einem günstigeren Bundesland suchst.
• Verhandele die Maklerprovision. Wenn du keine Beratung brauchst, sag: „Ich finde die Wohnung selbst. Wenn Sie sie vermitteln, zahle ich 3,57 % inkl. MwSt.“ Viele Makler akzeptieren das.

Wer früh rechnet, kann später verhandeln. Wer spät rechnet, bleibt auf den Kosten sitzen - oder muss den Kauf absagen. Das ist kein Theorie-Spiel. Das ist Realität.

Wie sich die Kosten in Zukunft entwickeln

Die Kaufnebenkosten steigen - und das wird weitergehen. Zwischen 2020 und 2023 stiegen sie nominal um 18,5 %. Die Immobilienpreise sind höher, die Notarkosten steigen mit, die Maklerprovisionen bleiben hoch. In Nordrhein-Westfalen wurde die Grunderwerbsteuer 2024 von 5 % auf 6,5 % erhöht. Das war ein großer Schlag für Käufer.

Aber es gibt auch positive Entwicklungen. Die Bundesregierung prüft eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 5 % bundesweit. Das würde die Planung einfacher machen. Auch die Maklerprovision könnte ab 2025 reguliert werden - vielleicht mit einer Obergrenze. Der Immobilienverband IVD geht davon aus, dass die Kosten bis 2026 um bis zu 2 % sinken könnten.

Was bleibt: Du musst dich nicht auf die Politik verlassen. Du musst deine Finanzplanung heute machen - mit den Zahlen von heute. Die Zukunft ist ungewiss. Die Kosten heute sind berechenbar.

Was passiert, wenn du die Nebenkosten unterschätzt?

Dr. Markus Ruppert von bulwiengesa sagt: „Die häufigste Ursache für gescheiterte Immobilienkäufe ist die Unterschätzung der Nebenkosten.“

Das passiert oft so: Du findest dein Traumhaus. Du hast 10 % Eigenkapital. Du rechnest: 10 % für Nebenkosten, 90 % für den Kaufpreis. Die Bank sagt: „Du kannst 80 % finanzieren.“ Du denkst: „Passt.“ Doch dann kommt der Notar. Die Grunderwerbsteuer ist 6,5 %. Der Makler verlangt 7 %. Die Zusatzkosten sind 2.000 Euro. Du brauchst 18 % - aber du hast nur 10 %.

Was jetzt? Du musst:

• Den Kauf absagen - und verlierst deine Anzahlung.
• Den Kaufpreis verhandeln - aber der Verkäufer will nicht.
• Dein Eigenkapital erhöhen - aber du hast kein Geld mehr.

Dann ist das Haus weg. Und du hast Zeit, Geld und Nerven verloren. Das kann jeder vermeiden - mit einer einfachen Rechnung.