Immobilienfinanzierung für Investoren: So optimieren Sie Zinsbindung und Tilgung für höhere Rendite
- Nov, 30 2025
- 5 Kommentare
- Lukas Friedrich
Wenn Sie als Investor in Immobilien einsteigen, geht es nicht nur darum, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Es geht darum, Immobilienfinanzierung so zu gestalten, dass Sie langfristig mehr Geld behalten - und weniger Risiken eingehen. Viele Investoren denken, dass niedrige monatliche Raten das Ziel sein müssen. Das ist ein Irrtum. Die wahre Kraft liegt darin, Zinsbindung und Tilgung strategisch zu verknüpfen. Wer heute nur 1 % tilgt, zahlt in zehn Jahren doppelt so viel Zinsen wie jemand, der 2,5 % zurückzahlt - selbst bei gleichen Zinsen.
Warum 1 % Tilgung eine Falle ist
Viele Banken bieten Anfängern Tilgungsraten von 1 % an. Klingt verlockend: nur 586 Euro monatlich bei einem Darlehen von 200.000 Euro. Aber was passiert nach zehn Jahren? Sie haben nur 18.000 Euro der Schuld abgebaut. Die Restschuld liegt bei über 115.000 Euro. Wenn dann die Zinsbindung endet und die neuen Zinsen bei 8 % liegen, müssen Sie monatlich fast 770 Euro für Zinsen allein zahlen. Das ist mehr als das Doppelte der ursprünglichen Rate. Und das, obwohl Sie nur 1 % getilgt haben.Ein Investor mit 2 % Tilgung dagegen hat nach zehn Jahren nur noch 81.000 Euro Restschuld. Bei gleichen 8 % Zinsen zahlt er nur 541 Euro Zinsen pro Monat - eine Ersparnis von 229 Euro. Das sind über 2.700 Euro pro Jahr. In fünf Jahren sind das mehr als 13.000 Euro, die Sie nicht an die Bank geben. Diese Differenz ist kein Zufall. Sie ist das Ergebnis einer bewussten Entscheidung.
Die Goldregel: Mindestens 2 %, besser 2,5 bis 3 %
Experten wie Sebastian Schick von Ihrer-Vorsorge.de und die Verbraucherzentrale Berlin sind sich einig: In der aktuellen Zinsumgebung ist eine Tilgung von mindestens 2 % der Mindeststandard. Noch besser: 2,5 bis 3 %. Warum? Weil Sie damit die Restschuld drastisch senken - und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung reduzieren.Bei einer 200.000 Euro-Finanzierung mit 1,5 % Zinsen und 3 % Tilgung beträgt die monatliche Rate knapp 1.083 Euro. Das klingt viel. Aber nach zehn Jahren ist die Restschuld nur noch 46.000 Euro. Bei einer Anschlussverzinsung von 8 % zahlen Sie dann nur noch 307 Euro Zinsen pro Monat. Die Gesamtbelastung sinkt auf unter 800 Euro - trotz höherer Tilgung. Sie haben weniger Schuld, weniger Zinsen, mehr Sicherheit.
Und hier kommt ein wichtiger Punkt: Banken belohnen höhere Tilgung manchmal mit niedrigeren Zinsen. Nicht immer, aber oft. Es lohnt sich, nachzufragen. Einige Institute senken den Sollzins um 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte, wenn Sie 2,5 % oder mehr tilgen. Das sind Hunderte Euro pro Jahr, die direkt in Ihre Rendite fließen.
Forward-Darlehen: Die unsichtbare Absicherung
Was tun, wenn die Zinsbindung in drei Jahren endet und die Zinsen dann viel höher sind? Die Lösung heißt Forward-Darlehen. Das ist kein normales Darlehen. Es ist eine Vereinbarung, die Sie heute abschließen, aber erst in 24 bis 36 Monaten in Kraft tritt. Sie sichern sich heute einen Zinssatz für die Zukunft - und das, bevor die Zinsen steigen.Im Jahr 2023 stieg die Nachfrage nach Forward-Darlehen um 37 % im Vergleich zum Vorjahr. Warum? Weil Investoren lernen, dass Zinsen nicht ewig niedrig bleiben. Wer heute einen 10-jährigen Zins von 2,85 % sichert, aber erst in zwei Jahren die Anschlussfinanzierung braucht, kann mit einem Forward-Darlehen den Zinssatz für die nächste Phase jetzt schon fixieren. Das ist wie eine Versicherung gegen Zinsrisiken.
Die meisten Banken erlauben Forward-Darlehen für bis zu 66 Monate vor Ablauf. Die Aufschläge sind heute noch moderat. Wer wartet, bis die Zinsen steigen, zahlt den Preis - in Form höherer Raten und geringerer Rendite.
Flexibilität ist Ihr größter Verbündeter
Ein guter Vertrag ist nicht der mit dem niedrigsten Zins. Ein guter Vertrag ist der mit Flexibilität. Sie brauchen drei Dinge: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und keine Tilgungsaussetzung.Sondertilgungen: Vereinbaren Sie mindestens 5 % jährlich als Sonderzahlung. Bei 200.000 Euro sind das 10.000 Euro pro Jahr. Wenn Sie diese nutzen - etwa aus Mieteinnahmen oder Bonuszahlungen - verkürzen Sie die Laufzeit um Jahre und sparen Zinsen. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro spart bei 1,5 % Zinsen und 2 % Tilgung über 12.450 Euro an Zinsen und reduziert die Laufzeit um 5,3 Jahre.
Tilgungssatzwechsel: Der Vertrag muss erlauben, die Tilgung während der Laufzeit zu erhöhen - oder zu senken. Was, wenn Sie plötzlich mehr Geld haben? Dann erhöhen Sie die Tilgung. Was, wenn ein Mieter auszieht und die Miete ausfällt? Dann senken Sie sie - vorübergehend. Viele Verträge verbieten das. Prüfen Sie das vor der Unterschrift.
Tilgungsaussetzung: Vermeiden Sie sie. Wer nur Zinsen zahlt, baut keine Schuld ab. Die Restschuld bleibt hoch. Später zahlen Sie dann mehr Zinsen, mehr Raten, mehr Stress. Es ist eine kurzfristige Erleichterung mit langfristigen Folgen.
Die Liquiditätsfalle: Warum Sie Rücklagen brauchen
Ein Investor, der alles auf die Tilgung setzt und keine Reserve hat, läuft Gefahr, sein Objekt zu verlieren. Eine Mietausfall, eine neue Heizung, ein undichtes Dach - das kostet Geld. Und wenn Sie gerade Ihre gesamte Liquidität in die Tilgung gesteckt haben, haben Sie nichts mehr für Notfälle.Stonehedge-Immobilien empfiehlt: Halten Sie sechs bis zwölf Monatsmieten als Reserve. Das ist nicht „übermäßig“. Das ist professionell. Bei einer Miete von 1.200 Euro sind das 7.200 bis 14.400 Euro. Diese Summe liegt auf einem separaten Konto. Sie wird nicht für Tilgung oder Zinsen verwendet. Sie ist Ihre Absicherung. Ohne sie ist jede Immobilie ein Risiko. Mit ihr ist sie eine stabile Investition.
Steuerliche Vorteile nutzen - ohne zu riskieren
Tilgung ist nicht steuerlich absetzbar. Aber Zinsen schon. Wer eine Tilgungsaussetzung wählt, zahlt mehr Zinsen - und kann mehr absetzen. Klingt verlockend. Aber ist es sinnvoll?Nein. Denn die Steuereinsparung ist meist kleiner als die zusätzlichen Zinskosten. Wenn Sie 5.000 Euro mehr Zinsen zahlen, sparen Sie vielleicht 1.500 Euro Steuern - weil Sie in der höchsten Steuerklasse sind. Das ist ein Nettoverlust von 3.500 Euro. Besser ist: Höhere Tilgung, niedrigere Restschuld, weniger Zinsen, weniger Abzüge - aber mehr Geld im Portemonnaie. Die Steuer ist ein Nebeneffekt. Die Rendite ist das Ziel.
Wenn Sie trotzdem steuerliche Vorteile nutzen wollen: Kombinieren Sie die Immobilie mit einem Fondssparplan oder einer Lebensversicherung. Die Zinsen der Immobilie bleiben absetzbar. Die Rendite des Sparplans ist steuerbegünstigt. Das ist eine echte Strategie - nicht eine Ausrede für niedrige Tilgung.
Was Investoren heute wirklich tun
Laut einer Studie der Hochschule Biberach nutzen 68 % der Kapitalanleger Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren. Nur 22 % wählen 15 bis 20 Jahre. Warum? Weil sie wissen: Langfristige Bindungen sind gut - aber nur, wenn die Restschuld niedrig ist. Wer heute eine 20-jährige Zinsbindung mit 1 % Tilgung nimmt, ist in 15 Jahren noch immer zu 80 % verschuldet. Dann kommen hohe Zinsen - und er ist gefangen.Die erfolgreichsten Investoren kombinieren:
- 2,5 % anfängliche Tilgung
- 5 % jährliche Sondertilgung
- Forward-Darlehen für 24-36 Monate vor Ablauf
- Flexibilität im Vertrag: Tilgungssatzwechsel erlaubt
- Sechs bis zwölf Monatsmieten als Reserve
Und sie verteilen ihr Geld auf mehrere Banken. Kein Investor mit mehr als zwei Immobilien vertraut alles auf eine einzige Bank. Klumpenrisiken vermeiden - das ist Standard.
Die falsche Frage: Wie viel kann ich mir leisten?
Die falsche Frage lautet: „Wie viel kann ich mir monatlich leisten?“Die richtige Frage lautet: „Wie viel Schuld will ich in zehn Jahren noch haben?“
Wenn Sie diese Frage beantworten, wissen Sie, wie hoch die Tilgung sein muss. Und dann suchen Sie den besten Zins - nicht umgekehrt. Die Banken haben ein Interesse daran, dass Sie viel schulden. Sie verdienen an Zinsen. Sie haben kein Interesse daran, dass Sie frei sind. Ihre Aufgabe ist es, das Gegenteil zu wollen - und es durchzusetzen.
Immobilien sind keine Konsumgüter. Sie sind Kapitalanlagen. Und wie jede Kapitalanlage brauchen sie eine klare Strategie. Zinsbindung und Tilgung sind die zwei Säulen dieser Strategie. Wenn Sie sie richtig ausrichten, wird Ihre Immobilie nicht nur Miete einbringen. Sie wird auch Ihr Vermögen wachsen lassen - ohne dass Sie jedes Jahr Angst haben müssen, die nächste Rate nicht zu zahlen.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung für Investoren sein?
Mindestens 2 %, besser 2,5 bis 3 %. Eine Tilgung von nur 1 % führt nach zehn Jahren zu einer hohen Restschuld von über 115.000 Euro bei einem Darlehen von 200.000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit hohen Zinsen (z. B. 8 %) würde das zu monatlichen Zinslasten von über 770 Euro führen. Mit 2,5 % Tilgung sinkt die Restschuld auf 46.000 Euro - und die Zinslast auf unter 300 Euro pro Monat. Die höhere Tilgung reduziert das Risiko und erhöht die langfristige Rendite.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann sollte man es nutzen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Vereinbarung, mit der Sie heute einen Zinssatz für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern - meist 24 bis 36 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung. Es ist ideal, wenn Sie erwarten, dass Zinsen steigen, aber noch nicht wissen, wie hoch sie genau sein werden. Im Jahr 2023 stieg die Nachfrage nach Forward-Darlehen um 37 %, weil Investoren Zinssicherheit für die Zukunft wollen. Die Aufschläge sind aktuell noch moderat. Wer wartet, bis die Zinsen steigen, zahlt den Preis.
Sollte man Sondertilgungen im Darlehensvertrag vereinbaren?
Ja, unbedingt. Vereinbaren Sie mindestens 5 % jährliche Sondertilgung. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro sind das 10.000 Euro pro Jahr. Diese können Sie nutzen, wenn Mieteinnahmen höher ausfallen oder Sie einen Bonus erhalten. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro spart bei 1,5 % Zinsen und 2 % Tilgung über 12.450 Euro an Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 5,3 Jahre. Ohne Sondertilgungsrecht sind Sie an die festgelegte Rate gebunden - und verpassen Chancen zur Schuldenreduzierung.
Warum ist eine Tilgungsaussetzung riskant?
Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, dass Sie nur die Zinsen zahlen - aber keine Schuld abbauen. Die Restschuld bleibt hoch. Später, bei einer Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen, müssen Sie deutlich mehr zahlen. Zudem erhöhen Sie Ihre Gesamtkosten. Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen ist kein Grund, diese Strategie zu wählen: Die Einsparung ist meist kleiner als die zusätzlichen Zinsen. Es ist eine kurzfristige Erleichterung mit langfristigen Nachteilen.
Wie viel Liquidität sollte ein Immobilieninvestor als Reserve halten?
Sechs bis zwölf Monatsmieten. Das ist kein Luxus - das ist Standard. Ein Mietausfall, eine neue Heizung, ein undichtes Dach: Das kostet Geld. Wenn Sie alles in die Tilgung stecken und keine Reserve haben, laufen Sie Gefahr, das Objekt zu verlieren, wenn etwas unerwartet passiert. Bei einer Miete von 1.200 Euro sind das 7.200 bis 14.400 Euro. Diese Summe sollte auf einem separaten Konto liegen - und nur für Notfälle verwendet werden.
Warum ist es sinnvoll, die Finanzierung auf mehrere Banken zu verteilen?
Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, ist es riskant, alles bei einer einzigen Bank zu finanzieren. Wenn die Bank Probleme hat, Ihre Konditionen ändert oder den Kredit kündigt, sind Sie in der Zange. Große Investoren verteilen ihre Finanzierung auf mindestens zwei oder drei Institute. Das reduziert das Klumpenrisiko und gibt Ihnen mehr Verhandlungsmacht. Es ist keine Komplikation - es ist eine Absicherung.
Harald Kuschmierz
Dezember 1, 2025 AT 00:01Also ich hab jetzt 3 Immobilien und bei jeder hab ich 3 % Tilgung - und ja, die Banken haben mich fast rausgeworfen, weil ich 'zu viel' zahle 😅
Einmal hat der Kreditberater gesagt: 'Herr Kuschmierz, Sie wollen doch nicht pleite gehen?' - ich hab geantwortet: 'Genau, deswegen zahle ich mehr.' 😎
Markus Aerni
Dezember 1, 2025 AT 01:50Die Aussage mit 1 % Tilgung ist korrekt. Aber bitte nicht 'Restschuld von über 115.000 Euro' sagen, wenn es 115.200 sind. Genauigkeit zählt.
Alexander Hickey
Dezember 1, 2025 AT 07:08WOW. Endlich mal jemand, der nicht nur von 'Zinsen' schwafelt, sondern wirklich denkt. Ich hab neulich nen Nachbarn getroffen, der 1 % tilgt und jetzt sagt: 'Ich hab doch noch 30 Jahre bis Rente!' - Nein, du hast 30 Jahre bis zur Zinsfalle. 😭
Und Forward-Darlehen? Das ist wie eine Lebensversicherung gegen Banken, die dich später umbringen wollen. Wer das nicht nutzt, ist entweder naiv oder hat zu viel Zeit.
Und dann kommt noch der Satz: 'Die Banken wollen, dass du viel schuldest.' - JA. GENAU. Sie verdienen an deiner Angst. Und du zahlst sie mit Zinsen. Brutal.
Ich hab meine 2. Immobilie mit 2,8 % Tilgung und 5 % Sondertilgung. Nach 8 Jahren: Restschuld 58.000. Und ich schlafe wie ein Baby. Weil ich weiß: Ich bin nicht der Dumme.
Heidi Gremillion
Dezember 1, 2025 AT 17:44Interessant, dass hier alles so rational klingt. Aber was ist mit der menschlichen Seite? Was, wenn du plötzlich krank wirst? Oder deine Mutter pflegst? Oder dein Kind psychologische Hilfe braucht? Da hilft dir keine 2,5 % Tilgung. Das ist Kapitalismus als Religion. Du opferst dein Leben für eine Zahlenreihe.
Ich hab eine Wohnung, die ich mit 1 % tilge. Und ich bin glücklich. Weil ich Zeit habe. Weil ich reise. Weil ich lebe. Nicht nur zinsfrei wohnen.
Vielleicht ist die wahre Rendite nicht die, die in Euro gemessen wird, sondern die, die in Stunden, Lachen und Sonnenuntergängen zählt?
Ich weiß, das ist 'nicht praktisch'. Aber ist das Leben wirklich nur ein Finanzmodell?
Und wer sagt, dass du in 10 Jahren nicht in einer Welt lebst, in der Zinsen gar nicht mehr existieren? Kryptowährungen? Bedingungsloses Grundeinkommen? Wer weiß?
Vielleicht ist die größte Illusion, dass man durch Tilgung 'frei' wird. Du bist frei, wenn du aufhörst, dich von Zahlen definieren zu lassen.
Niamh Trihy
Dezember 2, 2025 AT 21:03While the financial logic presented is sound, I would respectfully suggest cross-referencing with the German Civil Code (BGB) §489 regarding early repayment rights, as some banks impose penalties that may offset the theoretical gains from higher repayment rates.
Additionally, the assumption of an 8% interest rate for refinancing may be overly pessimistic in light of current ECB projections.