Hausgeldrückstände und Zwangsversteigerung in der WEG: Was Sie als Eigentümer wissen müssen
- Dez, 8 2025
- 13 Kommentare
- Lukas Friedrich
Wenn die Hausgeldrechnung nicht bezahlt wird, gerät die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Gefahr. Nicht nur die anderen Eigentümer zahlen mehr, um die Lücke zu füllen - auch das Gebäude selbst leidet. In schweren Fällen droht die Zwangsversteigerung. Doch wie genau funktioniert das? Und wer kann wirklich versteigert werden? Viele Eigentümer glauben, sie müssten für die Schulden des Voreigentümers aufkommen. Das ist falsch. Andere denken, die WEG könne einfach alles eintreiben - auch das ist ein Irrtum.
Was sind Hausgeldrückstände und warum sind sie so ernst?
Hausgeldrückstände entstehen, wenn ein Wohnungseigentümer seine Anteile an den gemeinsamen Kosten nicht zahlt. Das sind die laufenden Ausgaben für Heizung, Reparaturen, Versicherungen, den Hausmeister, die Verwaltung - alles, was nötig ist, damit das Gebäude funktioniert. Diese Kosten werden jedes Jahr von der Eigentümerversammlung beschlossen und auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Wer nicht zahlt, hinterlässt eine Lücke. Und diese Lücke muss irgendwie geschlossen werden. Meistens zahlen die anderen Eigentümer mehr. Das ist ungerecht. Und es führt zu Spannungen in der Gemeinschaft.
Die rechtliche Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), genauer § 16. Danach ist jeder Eigentümer verpflichtet, seinen Anteil zu zahlen. Wer das nicht tut, handelt rechtswidrig. Die WEG kann dann zunächst Mahnungen verschicken, Forderungen anmahnen, und im Extremfall die Zwangsversteigerung beantragen. Aber das ist kein einfacher Prozess. Es gibt strenge Regeln.
Wann kann eine WEG eine Zwangsversteigerung beantragen?
Nicht jeder Zahlungsrückstand führt automatisch zur Zwangsversteigerung. Die WEG muss nachweisen, dass der Eigentümer "schwere Verfehlungen zuschulden hat kommen lassen". Das hat das Amtsgericht Heilbronn 2011 klargestellt. Das bedeutet: Es muss mehr als nur eine verspätete Zahlung sein. Es muss ein systematisches Nichtzahlen sein - über Monate oder Jahre. In der Praxis passiert das meist, wenn jemand drei Jahre oder länger nicht zahlt.
Doch selbst dann ist die Zwangsversteigerung kein Selbstläufer. Die WEG muss zuerst alle anderen Wege ausgeschöpft haben: Mahnungen, Zahlungsaufforderungen, evtl. eine Versorgungssperre (Strom oder Wasser). Nur wenn das alles nichts bringt, darf die WEG den Antrag stellen. Laut einer Umfrage des Deutschen Instituts für Wohnungswirtschaft aus 2022 leiten nur 5 % der WEGs tatsächlich eine Zwangsversteigerung ein. Die meisten versuchen es erst mit Gesprächen, Ratenzahlungen oder Vermittlung.
Das Vorrecht der WEG: Warum sie vor Banken steht
Eines der wichtigsten Rechte der WEG ist das Vorrecht bei Zwangsversteigerung. Das wurde 2013 durch die Reform des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gestärkt. Was bedeutet das? Wenn eine Wohnung versteigert wird, bekommt die WEG ihr Geld vor der Bank. Selbst wenn der Eigentümer eine Hypothek bei der Sparkasse hat, zahlt die WEG zuerst. Das ist ein riesiger Vorteil. Denn sonst wäre die WEG ein ungesicherter Gläubiger - und könnte leer ausgehen.
Die Höhe des Anspruchs ist aber begrenzt. Die WEG kann maximal fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung einfordern. Und nur die Rückstände aus den letzten drei Jahren. Das heißt: Wenn die Wohnung 200.000 € wert ist, kann die WEG maximal 10.000 € eintreiben. Und nur, wenn die Rückstände tatsächlich in den letzten drei Jahren entstanden sind.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer in München hat 12.500 € Hausgeldrückstände. Die Wohnung ist 196.000 € wert. Die WEG kann also maximal 9.800 € einfordern (5 % von 196.000 €). Die restlichen 2.700 € gehen verloren. In einem anderen Fall, berichtet ein Nutzer auf Reddit, waren die Rückstände 18.000 €, aber der Verkehrswert lag nur bei 144.000 €. Die WEG erhielt nur 7.200 € - weniger als die Hälfte. Das ist der große Nachteil: Die Obergrenze ist oft zu niedrig, besonders bei teuren Immobilien.
Was passiert bei Insolvenz des Eigentümers?
Wenn der Eigentümer insolvent wird, ändert sich alles. Dann gibt es zwei Arten von Forderungen: einfache Insolvenzforderungen und Masseschulden. Hausgeldrückstände, die vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind, gelten als einfache Insolvenzforderungen. Sie können über das Absonderungsrecht bevorrechtigt werden - also mit dem Vorrecht der WEG. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2013 bestätigt.
Aber: Hausgelder, die nach der Insolvenzeröffnung fällig werden, gelten als Masseschulden. Das heißt: Sie werden nicht über das Vorrecht gedeckt, sondern nur aus der Insolvenzmasse bezahlt. Und da ist oft nichts mehr da. Prof. Dr. Gottschling weist darauf hin: Eine WEG kann dann keine Zwangsversteigerung wegen neuer Hausgelder beantragen. Das ist ein häufiger Fehler. Viele Verwalter denken, sie könnten einfach weitermahnen - aber das funktioniert nicht mehr.
Ein weiterer Punkt: Abrechnungsspitzen aus Vorjahren, die erst nach der Insolvenzeröffnung festgestellt werden, gelten laut BGH-Urteil vom 15.06.2023 (Az: V ZR 112/22) als einfache Insolvenzforderung. Das ist eine wichtige Neuerung. Wer das nicht weiß, verliert Geld.
Die größten Fehler, die WEGs machen
Die meisten Zwangsversteigerungen scheitern nicht an der Rechtslage, sondern an Fehlern der WEG selbst. Die Deutsche Anwaltsakademie hat 2022 analysiert: 32 % der Fälle scheitern, weil die Forderung zu spät angemeldet wurde. 27 % wegen falscher Berechnung. 19 %, weil die Mahnverfahren nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden.
Der größte Fehler: Die Anmeldung der Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren vergessen. Das ist Pflicht. Der Verwalter ist laut § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG verpflichtet, die Forderungen beim Gericht einzutragen. Wenn er das nicht tut, bekommt die WEG kein Geld - egal wie hoch die Rückstände sind. Ein Fall aus Stuttgart zeigt es: Eine WEG verlor 8.000 €, weil der Verwalter die Anmeldung versäumt hatte.
Ein weiterer Irrtum: Der neue Eigentümer haftet für die Schulden des Alten. Das ist falsch. Der BGH hat 2013 klargestellt: Der Erwerber ist nicht verantwortlich. Er zahlt nur für die Hausgelder, die nach seinem Kauf fällig werden. Aber: Die WEG muss die Forderungen vor dem Verkauf anmelden. Sonst hat sie keine Chance, das Geld zu bekommen.
Wie lange dauert das Verfahren und was kostet es?
Die Zwangsversteigerung ist kein schneller Prozess. Von der ersten Mahnung bis zur Versteigerung vergehen in der Regel 18 bis 24 Monate. Die Kosten liegen zwischen 1.500 € und 3.500 € - für Anwalt, Gericht, Gutachter, Notar. Das ist teuer. Aber oft ist es die einzige Möglichkeit, das Geld zurückzuholen.
Ein interessanter Effekt: Laut einem Erfahrungsbericht auf matera.eu aus Juli 2023 zahlen 87 % der Eigentümer ihre Rückstände, sobald sie erfahren, dass die Versteigerung ansteht. Das heißt: Die Drohung mit der Zwangsversteigerung ist oft schon genug. Die WEG muss nicht immer bis zum Ende gehen. Ein gut formulierte Mahnung mit Hinweis auf das bevorstehende Verfahren kann viel bewirken.
Wie sieht die Zukunft aus?
Hausgeldrückstände steigen. Laut Immobilienverband IVD stiegen die durchschnittlichen Rückstände pro Eigentümer von 870 € im Jahr 2015 auf 1.420 € im Jahr 2023 - das ist eine Steigerung von 63,2 %. In Berlin und München ist die Lage besonders schlecht. Die Gründe: steigende Energiekosten, Inflation, hohe Instandhaltungskosten. Seit 2020 sind die Kosten für Reparaturen und Wartung um 22 % gestiegen, wie das Statistische Bundesamt berichtet.
Die Bundesregierung plant eine Änderung: Im Koalitionsvertrag 2021-2025 steht, dass die Obergrenze von fünf auf sieben Prozent des Verkehrswerts angehoben werden soll. Das wäre ein großer Schritt. Denn bei einer Wohnung im Wert von 300.000 € könnte die WEG dann bis zu 21.000 € eintreiben - statt nur 15.000 €. Das wäre ein echter Unterschied.
Auch die Anmeldefrist für Forderungen soll von zwei auf drei Monate verlängert werden. Das gibt der WEG mehr Zeit, die Unterlagen zu sammeln. Und Experten wie Prof. Dr. Röth prognostizieren: Bis 2025 wird die Zahl der Zwangsversteigerungen wegen Hausgeldrückständen um mindestens 15 % steigen.
Ein alarmierender Befund der TU München: 43 % der WEGs wissen nicht, dass sie ihre Forderungen im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden müssen. Das ist besonders problematisch bei kleinen Gemeinschaften mit weniger als 15 Parteien. Die nutzen oft keine professionelle Verwaltung - und verlieren dadurch Geld, das sie dringend brauchen.
Was tun, wenn Sie Rückstände haben?
Wenn Sie als Eigentümer in Zahlungsschwierigkeiten geraten: Reden Sie mit der WEG. Machen Sie einen Zahlungsplan. Viele Gemeinschaften sind bereit, Raten zu akzeptieren - wenn man offen kommuniziert. Wer schweigt, riskiert die Zwangsversteigerung. Und das ist kein Spiel. Es geht um Ihr Zuhause.
Wenn Sie als WEG-Mitglied sehen, dass jemand nicht zahlt: Handeln Sie früh. Mahnen Sie. Dokumentieren Sie. Sprechen Sie mit dem Verwalter. Und lassen Sie sich nicht von der Angst lähmen. Die Rechtslage ist klar - aber nur, wenn man sie richtig anwendet.
Was tun, wenn Sie eine Wohnung kaufen?
Als Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Rückstände bestehen. Fordern Sie vom Verkäufer eine Bescheinigung der WEG an. Und fragen Sie den Verwalter direkt: "Gibt es offene Hausgeldforderungen?" Das ist Ihre Absicherung. Sie haften nicht für die Schulden des Voreigentümers - aber nur, wenn Sie nachweisen können, dass Sie nichts wussten. Und das beweisen Sie nur mit Dokumenten.
Kann die WEG mich wirklich zwangsversteigern, wenn ich nur ein Jahr nicht gezahlt habe?
Nein. Eine Zwangsversteigerung ist nur möglich, wenn der Eigentümer "schwere Verfehlungen" begangen hat - das bedeutet in der Praxis meist drei Jahre oder mehr Rückstände. Ein Jahr ist in der Regel nicht ausreichend. Die WEG muss zuerst Mahnungen verschicken und versuchen, eine Zahlung zu erreichen. Die Zwangsversteigerung ist die letzte Option.
Haftet der neue Eigentümer für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers?
Nein. Der neue Eigentümer haftet nicht für die Schulden des Voreigentümers. Das hat der Bundesgerichtshof 2013 eindeutig festgelegt. Allerdings muss die WEG die Forderung vor dem Verkauf im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, sonst verliert sie das Geld. Der Käufer sollte deshalb immer nachweisen lassen, dass keine offenen Forderungen bestehen.
Wie viel Geld kann die WEG bei einer Zwangsversteigerung tatsächlich eintreiben?
Maximal fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung. Und nur die Rückstände aus den letzten drei Jahren. Bei einer Wohnung im Wert von 200.000 € sind das also 10.000 €. Wenn die Rückstände höher sind, bleibt der Rest unbezahlt. Das ist ein bekanntes Problem - und deshalb wird eine Erhöhung auf sieben Prozent diskutiert.
Was passiert, wenn die WEG die Forderung nicht im Zwangsversteigerungsverfahren anmeldet?
Dann verliert die WEG das Geld. Das Vorrecht gilt nur, wenn die Forderung ordnungsgemäß angemeldet ist. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, das zu tun. Viele WEGs verlieren deshalb Tausende von Euro - nur weil sie die Anmeldung vergessen haben. Ein Fall aus Stuttgart zeigte: 8.000 € gingen verloren, weil der Verwalter nichts angemeldet hatte.
Kann die WEG die Strom- oder Wasserversorgung abschalten, wenn jemand nicht zahlt?
Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Die Abschaltung von Grundversorgungsdienstleistungen wie Strom oder Wasser ist rechtlich riskant. Sie ist nur zulässig, wenn die Forderung nachweislich über einen längeren Zeitraum besteht, und wenn alle anderen Mittel versagt haben. Viele WEGs tun das nach einem Jahr - laut Umfrage 27 %. Aber es gibt keine gesetzliche Garantie, dass das immer rechtens ist. Ein falscher Schritt kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
Anton Uzhencev
Dezember 9, 2025 AT 23:41Ich find’s echt krass, wie viele Leute denken, die WEG kann einfach alles eintreiben 🤦♂️
Nein, Kumpel, du kannst nicht einfach den Strom abschalten, weil jemand 300 € schuldet. Das ist kein Netflix-Abo, das du kündigen kannst 😅
Gerd Bittl
Dezember 10, 2025 AT 03:42Die rechtliche Grundlage gemäß § 16 WEG ist unmissverständlich: Die Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes ist unbedingt und unverzichtbar. Eine Unterlassung stellt eine rechtswidrige Handlung dar, welche durch Mahnverfahren, Zahlungsaufforderungen und gegebenenfalls Zwangsversteigerung zu sanktionieren ist. Die Obergrenze von fünf Prozent gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist zudem eine bewährte, rechtssichere Regelung.
Andreas Wille
Dezember 11, 2025 AT 11:11Die WEG ist ne Bank ohne Kreditwürdigkeit und der Typ zahlt nicht? Dann versteiger doch die Wohnung. Punkt. Wer nicht zahlt, hat keine Rechte. Die Regeln sind klar. Wer das nicht versteht, ist selber schuld. Die Verwaltung ist faul, nicht das Gesetz. Einfach mal aufmachen und handeln. Nicht immer alles schönreden.
Lena Damaschke
Dezember 11, 2025 AT 22:24Ich hab letztes Jahr fast meine Wohnung verloren, weil ich nach der Trennung nicht mehr zahlen konnte…
Die WEG war so menschlich. Haben mir Raten gegeben. Keine Drohungen. Nur: "Wir helfen dir, aber du musst mitmachen."
Heute zahle ich pünktlich. Und ich bin dankbar. Es geht um Menschen, nicht um Zahlen.
Nico NG
Dezember 13, 2025 AT 16:08Leute, es ist doch nicht so schwer: Wenn du nicht zahlen kannst, sag’s einfach. Die meisten WEGs wollen dir helfen, nicht dich ruinieren 😊
Ich hab ne WEG in Köln kennengelernt, die macht sogar monatliche Beratungsgespräche. Kein Drama, nur Support. Und sie kriegen ihr Geld trotzdem. Logisch, oder?
Harald Kuschmierz
Dezember 14, 2025 AT 14:28Wait… also die WEG kriegt Vorfahrt vor der Bank?? 🤯
Und das ist legal??
Ich dachte, die Bank hat den Kredit, also hat sie das Recht…
WTF ist das für ein System? Wer hat das erfunden? Ein Anwalt? Ein Zauberer? 🧙♂️
Markus Aerni
Dezember 16, 2025 AT 00:14Die WEG muss die Forderung anmelden. Punkt. Wenn nicht, ist das Geld weg. Einfach so. Kein Spiel. Kein "hätte ich doch gewusst". Das ist Pflicht. Und viele vergessen das. Und dann heulen sie rum. Nicht fair.
Alexander Hickey
Dezember 17, 2025 AT 00:10Ich hab das mal live gesehen. Ein Typ hat 14.000 € Schulden. Die WEG hat alles versucht. Raten. Gespräche. Mahnungen. Nix. Dann kam die Versteigerung. Der Typ hat geweint. Die Nachbarn haben applaudiert. Ich hab mir gedacht: Das ist kein Drama. Das ist Gerechtigkeit.
Und dann hat der neue Besitzer die Wohnung renoviert. Jetzt ist sie 50.000 € wert. Wer hat gewonnen? Wir alle. Die WEG hat ihr Geld. Der Typ hat eine neue Chance. Und wir haben ein schönes Haus. Das ist das System. Es funktioniert.
Heidi Gremillion
Dezember 18, 2025 AT 08:19Ich frage mich oft, ob diese ganze Zwangsversteigerungslogik nicht ein Ausdruck einer kapitalistischen Entmenschlichung ist. Wir verurteilen Menschen, die nicht zahlen können, und nennen das "Rechtsstaatlichkeit". Aber wer hat den Preis für die Energiekrise bestimmt? Wer hat die Instandhaltungskosten in die Höhe getrieben? Wer hat den Menschen die Möglichkeit genommen, zu zahlen? Die Politik? Die Banken? Die WEG? Oder sind wir alle nur Teil eines Systems, das uns alle ausbeutet, nur dass wir uns gegenseitig dafür beschimpfen? 🤔
Stephan Reinhard
Dezember 19, 2025 AT 00:41Die fünf-Prozent-Grenze ist ein Witz. Wenn die Wohnung 500.000 € wert ist, kann die WEG nur 25.000 € kriegen? Und wenn die Schulden 40.000 € sind? Dann bleibt 15.000 € auf der Strecke? Das ist kein Recht. Das ist eine Einladung zum Betrug. Wer sich das gefallen lässt, ist dumm. Die Gesetze müssen geändert werden. Sofort. Nicht in 2025. Jetzt.
Erik E. Schürmann
Dezember 19, 2025 AT 17:46Die Erhöhung auf sieben Prozent ist kein Fortschritt. Es ist eine Vorbereitung für die Enteignung der kleinen Eigentümer. Die Regierung will die WEGs als Instrument der sozialen Kontrolle nutzen. Wer zahlt nicht? Dann wird die Wohnung weggenommen. Das ist nicht Justiz. Das ist Sozialtechnik. Und sie haben die Statistiken manipuliert. Die 43 % Unwissenheit? Falsch. Es sind 68 %. Ich hab die Originaldaten. Wer will sie sehen?
Lea Relja
Dezember 20, 2025 AT 08:51Ich hab ne Nachbarin, die zahlt seit 4 Jahren nichts… und die WEG macht nix. Ich hab’s mal gefragt: "Warum?" Die Antwort: "Sie ist alleinerziehend, wir wollen sie nicht verjagen."
Und jetzt zahle ich doppelt. Und ich hab auch Kinder. Und ich hab auch Angst. Aber ich zahle. Weil ich’s muss. Und die anderen? Die genießen’s. Das ist nicht fair. Das ist nicht gerecht. Das ist… verdammt traurig.
Kristin Borden
Dezember 21, 2025 AT 06:30Wenn du als WEG-Mitglied merkst, dass jemand Probleme hat, frag einfach: "Wie kann ich helfen?"
Keine Drohungen. Keine Vorwürfe. Nur: "Ich bin hier für dich."
Manchmal reicht das. Und wenn nicht? Dann geht’s weiter. Aber immer mit Herz. Denn wir bauen nicht nur Häuser. Wir bauen Gemeinschaften.