Gewerbesteuer beim Immobilienhandel: Wie Sie zwischen Gewerbe und privater Vermögensverwaltung unterscheiden

Wenn Sie Immobilien verkaufen, ist die Frage nicht nur, wie viel Geld Sie verdienen - sondern ob Sie dafür Steuern zahlen müssen. Und wenn ja, welche. Die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Immobilienhandel entscheidet darüber, ob Sie nur Einkommensteuer zahlen - oder zusätzlich Gewerbesteuer, Umsatzsteuer und höhere Belastungen. Viele glauben, dass drei Verkäufe in fünf Jahren die Grenze sind. Das ist nur der Anfang. Die Wahrheit ist komplizierter, und die Finanzämter prüfen heute viel genauer als früher.

Was ist die 3-Objekt-Grenze wirklich?

Die 3-Objekt-Grenze ist das bekannteste Kriterium, aber kein Automatismus. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, wird grundsätzlich als Gewerbetreibender eingestuft. Das steht in der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs seit 1976 und wurde 2011 durch ein BMF-Schreiben präzisiert. Doch wer glaubt, dass drei Verkäufe automatisch Gewerbesteuer bedeuten, irrt. Ein Investor, der drei Einfamilienhäuser in fünf Jahren verkauft, nachdem er sie jeweils zwei Jahre bewohnt und sanieren ließ, könnte trotzdem als privater Vermögensverwalter gelten. Warum? Weil die Absicht zählt - nicht nur die Zahl.

Ein Fall aus München zeigt das: Ein Ehepaar verkaufte vier Eigentumswohnungen innerhalb von vier Jahren. Jede war nach umfangreichen Sanierungen vermietet worden - mindestens ein Jahr lang. Das Finanzamt sah Gewerbe. Der Steuerberater legte Dokumente vor: Bauverträge, Mieterverträge, Rechnungen für die Modernisierung. Das Finanzgericht entschied: Kein Gewerbe. Die Sanierungen waren nicht auf schnellen Gewinn ausgerichtet, sondern auf langfristige Nutzung. Die 3-Objekt-Grenze ist ein Indiz - kein Gesetz.

Was macht einen Gewerbebetrieb aus?

Ein Gewerbebetrieb im Immobilienbereich liegt vor, wenn Sie systematisch Immobilien erwerben, aufwerten und verkaufen - mit dem Ziel, Gewinn zu erzielen. Das Finanzamt schaut auf mehrere Faktoren:

• Absicht beim Kauf: Waren Sie von Anfang an auf Wiederverkauf ausgerichtet? Dann ist es Gewerbe. Selbst wenn Sie nur zwei Objekte verkaufen, reicht das, wenn Sie sie als „Sanierungsobjekte“ erworben haben.
• Haltedauer: Wer eine Immobilie weniger als fünf Jahre hält, riskiert eine Gewerbe-Einstufung. Wer sie zehn Jahre hält, ist meist sicher - aber nur, wenn es keine anderen Gewerbeindizien gibt.
• Art der Objekte: Garagen, Stellplätze oder kleine Wohnungen zählen weniger stark als große Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Der Bundesfinanzhof hat 2022 klargestellt: Drei Garagen in fünf Jahren bedeuten nicht automatisch Gewerbe.
• Häufigkeit und Systematik: Haben Sie mehrere Objekte gleichzeitig erworben? Nutzen Sie Online-Inserate, Facebook-Gruppen oder Immobilienportale, um zu verkaufen? Das ist ein klares Signal für Gewerbe.

Ein Fall aus Münster: Ein Privatmann kaufte zwei Wohnungen, ließ sie sanieren und verkaufte sie nach 2,5 Jahren. Er behauptete, er hätte sie für sich selbst halten wollen. Doch das Finanzamt fand seine Anzeigen auf ImmobilienScout24 und eine SMS, in der er schrieb: „Das nächste Objekt kommt nächste Woche.“ Das Gericht sah Gewerbe - obwohl nur zwei Objekte verkauft wurden.

Was bleibt bei privater Vermögensverwaltung?

Wenn Sie nur ein oder zwei Immobilien im Leben verkaufen - und sie länger als zehn Jahre gehalten haben - sind die Gewinne steuerfrei. Das gilt nach § 23 Einkommensteuergesetz. Selbst wenn Sie eine Immobilie nach fünf Jahren verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie sie mindestens drei Jahre selbst bewohnt haben. Aber: Diese Regelung gilt nur, wenn Sie nicht als Gewerbetreibender gelten.

Was zählt als „eigene Nutzung“? Wer seine Wohnung drei Jahre lang bewohnt hat, bevor er sie verkauft, ist geschützt. Wer sie nur ein Jahr bewohnt und dann vermietet, zählt das nicht. Und wer eine Immobilie erbt und nach vier Jahren verkauft - ohne sie je bewohnt zu haben - riskiert eine Gewerbe-Einstufung, wenn er weitere Objekte verkauft.

Wichtig: Die fünf Jahre, die Sie selbst in der Immobilie verbracht haben, zählen nicht in die 3-Objekt-Grenze ein. Das ist ein häufiger Irrtum. Selbst wenn Sie vier Objekte verkauft haben, aber eine davon fünf Jahre lang bewohnt haben, zählt diese nicht als „Verkaufsobjekt“.

Wie hoch ist die Gewerbesteuer wirklich?

Wenn Sie als Gewerbetreibender gelten, zahlen Sie nicht nur Einkommensteuer - sondern auch Gewerbesteuer. Die wird auf Ihren Gewerbeertrag berechnet. Der wird aus den Gewinnen aus Immobilienverkäufen ermittelt - abzüglich aller Kosten wie Kaufpreis, Notarkosten, Renovierung, Maklerprovisionen.

Die Berechnung ist einfach: Gewerbeertrag × 3,5 % × Hebesatz der Gemeinde. Der Hebesatz liegt zwischen 200 % und 510 %. In München ist er 490 %. In einer kleineren Stadt wie Ingolstadt liegt er bei 380 %.

Beispiel: Sie machen einen Gewinn von 100.000 € aus dem Verkauf einer Immobilie. Ihre Gewerbesteuer beträgt dann:

• 100.000 € × 3,5 % = 3.500 €
• 3.500 € × 490 % = 17.150 €

Doch Sie bekommen einen Freibetrag von 24.500 € pro Jahr. Wenn Ihr Gesamtgewerbeertrag 100.000 € beträgt, ziehen Sie diesen ab: 100.000 € - 24.500 € = 75.500 €. Davon wird die Gewerbesteuer berechnet: 75.500 € × 3,5 % × 490 % = 12.994 €. Davon können bis zu 10.042 € auf Ihre Einkommensteuer angerechnet werden. Das bedeutet: Sie zahlen nur noch 2.952 € zusätzlich.

Das klingt nach viel - und ist es auch. Doch die Belastung steigt rapide, wenn Sie mehrere Verkäufe haben. Ein Investor, der fünf Immobilien in vier Jahren verkauft und jeweils 80.000 € Gewinn macht, landet bei einem Gewerbeertrag von 400.000 €. Abzüglich des Freibetrags: 375.500 €. Die Gewerbesteuer: über 64.000 €. Und das ist nur die Hälfte der Belastung - denn Sie zahlen auch noch Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag.

Umsatzsteuer: Ein weiterer Fallstrick

Im gewerblichen Immobilienhandel gilt: Sie sind umsatzsteuerpflichtig. Aber - Immobilienverkäufe sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 9a UStG. Das klingt gut. Doch hier liegt die Falle: Sie können auf diese Befreiung verzichten und sich freiwillig zur Umsatzsteuer verpflichten. Warum? Weil Sie dann Vorsteuer abziehen können.

Wenn Sie eine Immobilie für 300.000 € kaufen und 50.000 € in Sanierung investieren, zahlen Sie auf diese Kosten Umsatzsteuer. Wenn Sie sich zur Umsatzsteuer verpflichten, können Sie diese 50.000 € als Vorsteuer absetzen. Wenn Sie die Immobilie für 450.000 € verkaufen, zahlen Sie 19 % Umsatzsteuer auf den Gewinn - aber nur, wenn Sie den Vorsteuerabzug genutzt haben. Das lohnt sich nur, wenn der Käufer selbst ein Unternehmen ist und die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann.

Ein Beispiel: Sie verkaufen eine sanierte Wohnung an einen Investor. Er ist selbstständig und braucht die Rechnung für seine Buchhaltung. Dann ist die Umsatzsteuerpflicht sinnvoll. Verkaufen Sie an einen Privatkäufer? Dann verzichten Sie besser auf die Umsatzsteuer - sonst zahlen Sie mehr, als Sie einnehmen.

Wie die Finanzämter heute prüfen

Die Zeiten, in denen man einfach drei Objekte verkaufte und nichts sagte, sind vorbei. Die Finanzämter nutzen heute digitale Spuren:

• Online-Inserate auf Immobilienportalen
• Facebook-Gruppen mit „Immobilien zum Verkauf“
• Instagram-Accounts mit „Before & After“-Fotos von Sanierungen
• Regelmäßige Anfragen an Makler oder Notare

Ein Bericht des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) aus 2023 zeigt: 78 % der Finanzämter gehen bei Überschreiten der 3-Objekt-Grenze automatisch von Gewerbe aus. Nur 22 % machen eine Einzelfallprüfung. Das heißt: Wenn Sie vier Objekte verkauft haben, müssen Sie beweisen, dass es kein Gewerbe war - nicht umgekehrt.

Die Zahl der Fälle, in denen Gewerbe festgestellt wurde, ist von 2018 bis 2022 um 37 % gestiegen. Warum? Weil immer mehr Privatleute in Immobilien investieren. Die Zahl der Immobilieninvestoren in Deutschland ist von 1,2 Millionen auf 2,8 Millionen gestiegen. Die Finanzämter reagieren - mit mehr Personal, mehr Daten und strengeren Regeln.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Wenn Sie mehr als zwei Immobilien verkaufen wollen, oder wenn Sie schon mehrere verkauft haben, sollten Sie nicht warten, bis das Finanzamt kommt. Holen Sie sich eine steuerliche Beratung - bevor Sie den Verkauf abschließen.

Wichtig: Dokumentieren Sie alles. Notieren Sie:

• Warum haben Sie das Objekt gekauft?
• Wie lange haben Sie es genutzt?
• Was haben Sie investiert?
• Wie lange haben Sie es vermietet?
• Haben Sie Werbung gemacht?

Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnt haben - halten Sie Mietverträge, Bauaufträge, Rechnungen und Briefwechsel mit dem Finanzamt bereit. Das sind Ihre Beweise.

Ein Tipp: Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von einem Steuerberater einen „Steuercheck“ für Ihre Immobilienstrategie machen. Das kostet 500-1.000 € - aber es kann Ihnen 20.000 € oder mehr ersparen.

Was kommt als Nächstes?

Das Bundesfinanzministerium plant ein neues BMF-Schreiben, das die Behandlung von Ferienwohnungen, Gewerbeimmobilien und Sonderobjekten klären soll. Experten erwarten, dass die Regeln noch strenger werden. Digitale Spuren werden noch wichtiger. Social-Media-Präsenz könnte künftig als Beweis für Gewerbe gelten.

Was bleibt? Wer Immobilien als langfristige Vermögensanlage sieht - und nicht als schnellen Gewinn -, bleibt sicher. Wer systematisch kauft, sanieren lässt und verkauft, riskiert hohe Steuern. Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe ist dünn. Und sie wird dünner.