Gewährleistung bei Eigenleistung im Bau: Was Sie rechtlich wissen müssen

Wenn Sie Ihr Haus selbst bauen - oder Teile davon -, sparen Sie Geld. Aber wer haftet, wenn etwas schiefgeht? Viele Bauherren glauben, dass sie trotz Eigenleistung die gleichen Rechte wie bei einer kompletten Fremdleistung haben. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Im deutschen Baurecht gilt: Eigenleistung bedeutet, dass Sie die volle Verantwortung für Ihre Arbeiten übernehmen. Und das hat Folgen für Ihre Gewährleistungsrechte.

Was ist Gewährleistung im Bauwesen?

Gewährleistung ist kein Bonus, sondern ein gesetzliches Recht. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) steht in § 634a, dass der Bauunternehmer das Haus mängelfrei liefern muss. Diese Pflicht gilt fünf Jahre lang - unabhängig davon, ob Sie den Vertrag mit einem Handwerker oder einem Hausbauer abschließen. Das bedeutet: Wenn nach zwei Jahren die Dachrinne undicht wird oder die Wandrisse bekommen, haben Sie Anspruch auf Beseitigung - kostenlos.

Doch diese Garantie gilt nur für Arbeiten, die das Bauunternehmen ausgeführt hat. Sobald Sie selbst mit dem Hammer loslegen, ändert sich alles.

Eigenleistung: Wo endet die Gewährleistung des Bauunternehmers?

Ein typischer Fall: Sie verlegen den Estrich selbst, weil Sie das Geld sparen wollen. Darauf kommt der Fliesenleger. Ein Jahr später reißen die Fliesen - nicht weil der Kleber schlecht war, sondern weil der Estrich nicht waagerecht verlegt wurde. Wer zahlt?

Der Fliesenleger sagt: „Ich habe richtig gearbeitet. Der Untergrund war falsch.“ Der Bauunternehmer sagt: „Das war Ihre Eigenleistung. Da greift meine Gewährleistung nicht.“ Und Sie? Sie sitzen mit einer kaputten Küche und einer Rechnung von über 5.000 Euro da.

Die Rechtslage ist klar: Der Bauunternehmer haftet nur für seine eigenen Arbeiten. Wenn ein Mangel auf Ihre Eigenleistung zurückgeht - egal ob Estrich, Dämmung, Elektroinstallation oder Wandverkleidung - dann entfällt die Gewährleistung. Das steht nicht in irgendeiner AGB, sondern in der Rechtsprechung. Das Landgericht Siegen hat das 2021 bestätigt: Wer Eigenleistungen erbringt, verliert den Anspruch auf Gewährleistung für nachfolgende Arbeiten, wenn der Mangel von Ihrer Arbeit ausgeht.

Warum ist die Schnittstelle so wichtig?

Es geht nicht nur darum, was Sie tun - sondern wann und wie Sie es tun. Die entscheidende Frage lautet: Wer hat die Arbeit abgenommen?

Ein Bauunternehmer darf nicht einfach auf Ihren Estrich weiterbauen, ohne ihn zu prüfen. Wenn er das tut und später Mängel auftreten, kann er sich nicht einfach auf Ihre Eigenleistung berufen. Er hat eine Pflicht zur Abnahme. Aber: Wenn Sie die Arbeit nicht dokumentieren - keine Fotos, keine Unterschrift, keine schriftliche Bestätigung - dann ist es Ihr Problem. Die Baurechtspraxis zeigt: In 80 % der Fälle, in denen Bauherren wegen Eigenleistungen klagen, scheitern sie an fehlender Dokumentation.

Ein guter Bauunternehmer verlangt daher eine schriftliche Abnahmeerklärung von Ihnen, bevor er weitermacht. Das ist kein Trick, sondern Standard. Die Deutsche Handwerks Zeitung berichtet, dass 78 % der Firmen das verlangen. Ohne diese Bestätigung weigern viele Handwerker, ihre Gewährleistung auf nachfolgende Arbeiten zu übernehmen.

Was ist mit der VOB/B? Gilt die auch für mich?

Die VOB/B ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen - ein branchenübliches Regelwerk, das viele Bauverträge verwenden. Sie sieht eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren vor. Aber: Wenn Sie als Verbraucher bauen, können Sie die gesetzliche Frist von fünf Jahren nach BGB durchsetzen. Das ist Ihr Recht.

Problematisch wird es, wenn die VOB/B mit Eigenleistungen kombiniert wird. Die novellierte VOB/B von 2023 enthält einen klaren Passus: § 13 Abs. 8. Danach entfällt die Gewährleistung für Arbeiten, die auf eine nicht ordnungsgemäß abgenommene Eigenleistung aufbauen. Das heißt: Selbst wenn Ihr Bauunternehmer fünf Jahre Gewährleistung verspricht - wenn Sie den Dampfbremse-Verlauf nicht richtig beschrieben haben, und er darauf eine Dämmung verlegt, dann ist der Schaden nicht gedeckt.

Und das ist kein Einzelfall. Laut dem Landgericht Siegen führte eine unklare Beschreibung der Dampfbremse in der Bauunterlage zu einem langwierigen Prozess - und am Ende haftete niemand außer dem Bauherrn.

Welche Eigenleistungen sind besonders riskant?

Nicht jede Eigenleistung ist gleich gefährlich. Aber einige Bereiche sind echte Rechtsfallen:

• Dampfbremse und Dämmung: Hier geht es um Feuchtigkeit, Schimmel, Kältebrücken. Ein falscher Einbau kann das ganze Haus schädigen - und die Versicherung weigert sich zu zahlen.
• Estrich und Fußbodenuntergrund: Wenn der Untergrund nicht eben ist, reißen Fliesen, Parkett oder Laminat. Kein Fliesenleger haftet dafür.
• Elektroinstallation: Selbst wenn Sie „nur eine Steckdose“ einbauen - wenn es später zu einem Kurzschluss kommt, ist die Haftung bei Ihnen. Und die Versicherung prüft genau, wer was gemacht hat.
• Wasser- und Abwasserleitungen: Ein undichter Anschluss kann im Keller eine Flut verursachen. Die Folgeschäden an Nachbarwohnungen? Sie zahlen.

Die Verbraucherzentrale Berlin verzeichnete 2022 einen Anstieg von 27 % bei Beratungsanfragen zu genau diesen Themen. Die meisten Bauherren wussten nicht, dass sie mit einem einfachen „Ich hab’s selbst gemacht“ ihre gesamte Gewährleistung aufs Spiel setzen.

Was sagt die Versicherung?

Die Allianz, die HDI, die AXA - alle haben ihre Bauversicherungsbedingungen angepasst. Seit 2022 schließen sie explizit Schäden aus, die durch unsachgemäß ausgeführte Eigenleistungen entstehen. Das steht nicht in kleinen Buchstaben. Es steht in den Hauptbedingungen.

Ein Beispiel: Sie verlegen die Dämmung im Dachgeschoss selbst. Ein Jahr später entsteht durch Kondenswasser Schimmel. Sie melden den Schaden. Die Versicherung kommt, prüft die Bauunterlagen - und stellt fest: Die Dämmung wurde ohne Dampfbremse eingebaut. Keine Leistung. Keine Entschädigung. Keine Gewährleistung. Nur Sie tragen die Kosten.

Die Bauherren-Schutzbund-Umfrage von 2023 zeigt: 65 % der Bauherren, die Eigenleistungen durchgeführt haben, wussten nicht, dass ihre Versicherung sie bei Schäden abschneiden kann.

Was tun, wenn Sie trotzdem Eigenleistung machen wollen?

Sie wollen sparen? Kein Problem. Aber machen Sie es richtig.

1. Planen Sie vorher: Machen Sie eine Liste: Was mache ich selbst? Was soll das Unternehmen machen? Schreiben Sie es auf.
2. Legen Sie die Schnittstellen fest: Wer baut die Wand? Wer verlegt den Estrich? Wer macht die Anschlüsse? Das muss im Vertrag stehen.
3. Beauftragen Sie einen Bausachverständigen: Lassen Sie Ihre geplanten Eigenleistungen vorab prüfen. Das kostet 200-400 Euro, spart aber später Tausende.
4. Dokumentieren Sie alles: Fotos vor und nach der Arbeit. Datum. Unterschrift des Bauunternehmers, dass die Arbeit abgenommen wurde. Keine mündlichen Absprachen.
5. Verlangen Sie eine Haftungsfreistellungsklausel: Der Bauunternehmer muss schriftlich bestätigen, dass er die Eigenleistung als ordnungsgemäß anerkennt - sonst weigert er sich, für seine eigenen Arbeiten zu haften.

Wer das macht, kann Eigenleistung sicher nutzen. Wer es nicht macht, riskiert nicht nur Geld - sondern auch sein Zuhause.

Die Zukunft: Werden Eigenleistungen bald verboten?

Nein. Aber sie werden strenger reguliert. Die Bundesregierung hat im November 2023 einen Entwurf vorgelegt, der die Gewährleistungsfrist für Eigenleistungen auf zwei Jahre begrenzen will. Das soll Bauunternehmen schützen - und Bauherren dazu bringen, sich besser zu informieren.

Experten wie Prof. Dr. Thomas Weber von der Universität der Bundeswehr München prognostizieren, dass bis 2025 separate Gewährleistungsmodelle für Eigenleistungen entstehen werden. Dann wird es klare Kategorien geben: „Einfache Arbeiten“ (z. B. Malerarbeiten) und „Komplexe Arbeiten“ (z. B. Dämmung, Elektro). Nur bei den einfachen wird die Gewährleistung nicht komplett entfallen.

Der Trend ist klar: Eigenleistung ist kein „Spar-Tipp“ mehr, sondern ein rechtliches Risiko. Und wer das nicht versteht, zahlt am Ende doppelt - einmal beim Bauen, einmal bei den Folgeschäden.