Gebrauchsregelungen für Stellplätze und Garagen in der WEG: Rechte, Pflichten und aktuelle Rechtslage 2026

Was passiert, wenn dein Nachbar sein Fahrrad auf deinem Stellplatz abstellt? Oder wenn die WEG beschließt, eine Ladestation für E-Autos einzubauen - aber du hast kein Auto? In vielen Wohnanlagen in Deutschland entstehen Konflikte, weil niemand genau weiß, was er mit seinem Stellplatz oder seiner Garage tun darf. Die Regeln sind kompliziert, oft unklar, und seit der WEG-Reform 2020 hat sich alles verändert. Hier ist, was du wirklich wissen musst - ohne juristischen Jargon, nur das Wesentliche.

Was ist ein Stellplatz in der WEG - und wem gehört er?

Ein Stellplatz ist nicht einfach ein Parkplatz. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann er drei verschiedene Rechtsformen haben: Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht. Jede Form hat andere Regeln für Nutzung, Kosten und Entscheidungsgewalt.

Gemeinschaftseigentum bedeutet: Der Platz gehört allen. Das gilt besonders für Tiefgaragen, die oft als ganzer Baukörper gemeinsam genutzt werden. Hier zahlen alle Eigentümer gemeinsam für Reparaturen am Garagentor, der Beleuchtung oder der Wandabdichtung. Aber niemand hat exklusiven Zugang. Du darfst ihn nutzen - aber auch dein Nachbar. Und wenn jemand sein Fahrrad oder alte Möbel dort ablegt? Das ist oft nicht erlaubt, aber schwer zu verhindern, wenn keine klare Regelung existiert.

Sondereigentum ist die klügste Lösung - und seit 2020 auch rechtlich einfacher. Damals wurde die sogenannte Raumfiktion eingeführt. Das bedeutet: Ein Stellplatz, der durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt ist (zum Beispiel mit weißer Farbe oder Bodenplatten), gilt als „abgeschlossener Raum“. Damit kann er als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden. Du bist dann alleiniger Besitzer. Du darfst ihn nutzen, vermieten, verkaufen - und du trägst auch 100 % der Kosten für die Flächeninstandhaltung: Reparaturen am Boden, Farbe, Verschleiß. Tragende Wände, Decken oder die Beleuchtung? Die bleiben Gemeinschaftseigentum und werden von allen bezahlt.

Sondernutzungsrecht ist der Kompromiss. Der Platz bleibt Gemeinschaftseigentum, aber du bekommst das exklusive Recht, ihn zu nutzen. Das wird in der Teilungserklärung festgelegt oder durch einen Beschluss der WEG beschlossen. Hier ist wichtig: Du hast das Recht, ihn zu nutzen - aber nicht das Recht, ihn zu verändern. Keine Wand anbringen, keine Ladestation einbauen - ohne Zustimmung. Und die Kosten für Instandhaltung? Die zahlt die gesamte WEG. Du zahlst nur deine Anteile, nicht mehr.

Was darfst du wirklich auf deinem Stellplatz tun?

Ein Stellplatz ist kein Lagerraum. Das hat das Landgericht Hamburg 2022 klar gesagt: Wer ein Fahrrad, Reifen oder Möbel auf einem Stellplatz abstellt, handelt zweckwidrig. Warum? Weil die Garagenverordnung (GarVO) und die Bauordnungen der Bundesländer Stellplätze eindeutig als Flächen für Kraftfahrzeuge definieren. Selbst wenn in deiner Teilungserklärung nichts steht, gilt diese Regel als Standard.

92 % aller Teilungserklärungen enthalten keine Öffnungsklausel für alternative Nutzungen. Das bedeutet: Wenn du dein Fahrrad dort abstellst, kannst du aufgerufen werden - und musst es entfernen. Das Gleiche gilt für Werkzeuge, Kinderwagen, alte Möbel oder sogar ein Kühlschrank. Es ist kein Verstoß gegen das Gesetz - aber gegen die vertragliche Zweckbestimmung. Und das kann teuer werden: Ein Gerichtsverfahren kostet im Schnitt 2.800 Euro. Eine Mediation dagegen nur 350 Euro.

Was ist mit Elektroautos? Hier gibt es eine wichtige Neuerung. Das Bundesgerichtshof-Urteil vom Oktober 2022 sagt klar: Die WEG darf einem Eigentümer nicht verwehren, eine Ladestation für sein E-Auto zu installieren - wenn er die Kosten trägt und die Anlage sicher und ordnungsgemäß einbaut. Das ist kein Sonderrecht. Es ist Gleichbehandlung. Wer kein Auto hat, muss das nicht zahlen. Wer ein E-Auto hat, darf es laden. Das ist fair - und rechtlich verpflichtend.

Wie wird ein Stellplatz zum Sondereigentum - und lohnt sich das?

Wenn du dein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umwandeln willst, ist das möglich - aber aufwendig. Du brauchst die einvernehmliche Zustimmung aller Eigentümer. Keine Mehrheit. Keine Dreiviertelmehrheit. Alle müssen ja sagen. Warum? Weil du die Teilungserklärung änderst. Und das ist ein rechtlich komplexer Prozess.

Du brauchst:

• Einen Notar (für die Änderung der Teilungserklärung)
• Eine neue Grundbuchänderung
• Eine dauerhafte Markierung deines Stellplatzes (mindestens 10 cm breit, sichtbar das ganze Jahr)

Die Kosten liegen zwischen 3.500 und 6.200 Euro - je nach Region und Grundbuchamt. In München oder Berlin ist es teurer. Aber der Wertzuwachs lohnt sich: ImmobilienScout24 hat 2023 gezeigt, dass Stellplätze als Sondereigentum den Immobilienwert um 8-12 % erhöhen. In München sogar 13,7 %. Das ist mehr als ein neuer Bodenbelag oder eine neue Heizung.

Wenn du vor 2020 gebaut wurdest, musst du vielleicht erst die Markierung erneuern. 28 % der WEGs mussten das nach der Reform tun. Die Kosten: durchschnittlich 1.200-2.500 Euro. Aber danach ist der Weg frei.

Wer zahlt was - und warum verstehen das 72 % nicht?

Der größte Streitpunkt in WEGs ist die Instandhaltung. Und hier irren sich fast drei Viertel der Sondereigentümer.

Wenn du Sondereigentum hast: Du zahlst alles, was direkt auf deiner Fläche passiert. Bodenverschleiß, Risse, Farbe, Abnutzung durch Autos. Das sind 45-65 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Das ist kein Betrag, den du ignorieren kannst. Das Landgericht Hamm hat 2022 klargestellt: Wer das nicht zahlt, kann gerichtlich zur Zahlung verpflichtet werden.

Was zahlt die WEG? Alles, was strukturell ist: Die Decke über dir, die Wände, die Beleuchtung, die Lüftung, das Garagentor. Das ist Gemeinschaftseigentum. Du zahlst deinen Anteil - aber nicht mehr.

Wenn du nur ein Sondernutzungsrecht hast, zahlt die WEG alles. Du zahlst nur deinen Anteil an den Gemeinschaftskosten. Du hast also keine direkten Kosten für die Fläche - aber du hast auch keine Kontrolle. Keine Entscheidung über Farbe, Boden, Reparaturen.

Die meisten Streitigkeiten entstehen, weil jemand glaubt: „Ich habe den Platz, also muss ich alles bezahlen.“ Oder: „Ich habe den Platz, also kann ich alles ändern.“ Beides ist falsch.

Wie löst man Konflikte - ohne ins Gericht zu gehen?

63 % aller WEG-Schiedsverfahren drehen sich um Stellplätze. Fahrräder, Möbel, Ladestationen, Parkverbotsschilder. Die meisten Konflikte lassen sich vermeiden - mit klaren Regeln.

Erstens: Prüfe deine Teilungserklärung. Steht dort, ob der Platz Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum ist? Und was ist erlaubt? Wenn nichts steht, gilt die gesetzliche Regel: Nur Kraftfahrzeuge.

Zweitens: Mache einen Beschluss. Wenn du Fahrradständer willst, dann beschließe es mit Dreiviertelmehrheit. Wenn du eine Ladestation willst, dann beschließe es. Schreibe es auf. Mach es schriftlich. Das verhindert Konflikte.

Drittens: Mediation. 83 % der Parkplatzstreitigkeiten lassen sich mit einer einfachen Mediation lösen. Ein neutraler Vermittler - oft ein Hausverwalter oder ein vereinbarter Schiedsmann - hört beide Seiten an. Die Kosten: 350 Euro. Ein Gerichtsverfahren: 2.800 Euro. Die Wahl ist klar.

Und wenn du dir unsicher bist: Frag deinen Hausverwalter. Oder eine WEG-Beratungsstelle. Die meisten Verwalter haben seit 2020 digitale Systeme eingeführt - mit Parkplatz-Zuordnungen, Nutzungsprotokollen und digitalen Beschlussvorlagen. 43 % der WEGs nutzen das heute. Es reduziert die Verwaltungskosten um 18 % - und macht alles transparenter.

Was kommt 2026 - und wie bereitest du dich vor?

Der Bundestag diskutiert derzeit einen Gesetzentwurf, der erstmals erlauben soll, Fahrradabstellflächen in Stellplätzen zuzulassen - wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt. Das wäre ein großer Schritt. Denn die meisten Menschen haben kein Auto mehr. Oder zwei. Oder ein E-Bike. Die alten Regeln passen nicht mehr.

Bis dahin: Prüfe deine Rechte. Wenn du ein Auto hast - mache deinen Stellplatz zum Sondereigentum. Wenn du keins hast - vermeide Konflikte, indem du klare Regeln für die Nutzung aufstellst. Und wenn jemand sein Fahrrad auf deinem Platz abstellt? Sprich ihn an. Nicht mit einem Brief. Mit einem Gespräch. Meistens reicht das.

Die WEG-Reform von 2020 hat nicht alles perfekt gemacht. Aber sie hat Klarheit gebracht. Und das ist der erste Schritt zu weniger Streit - und mehr Fairness.