Erbschein und Grundbuch bei Immobilien: So funktioniert das Verfahren und wie lange es dauert

Wenn ein Familienmitglied stirbt und eine Immobilie hinterlässt, beginnt ein Prozess, den viele nicht verstehen: die Grundbuchberichtigung. Es reicht nicht, das Testament zu finden oder den Erbschein zu bekommen. Wer das Haus oder die Wohnung tatsächlich übernehmen will, muss das Grundbuch aktualisieren. Sonst bleibt der Verstorbene als Eigentümer eingetragen - und das kann später zu schwerwiegenden Problemen führen. Kein Notar, kein Käufer, keine Bank akzeptiert einen Grundbucheintrag, der nicht stimmt.

Was ist ein Erbschein und wofür braucht man ihn?

Der Erbschein ist das offizielle Dokument, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird. Er sagt klar: Wer ist der rechtmäßige Erbe? Ohne ihn kann das Grundbuchamt keine Änderung vornehmen - mit wenigen Ausnahmen. Der Erbschein listet alle Erben auf, ihre Anteile und ihren rechtlichen Anspruch. Er wird beim Amtsgericht beantragt, in dem der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. Die meisten Gerichte stellen dafür ein einfaches Formular zur Verfügung. Es muss schriftlich ausgefüllt werden, eine notarielle Beglaubigung ist nicht nötig.

Warum ist der Erbschein so wichtig? Weil er die Rechtssicherheit gewährleistet. Das Grundbuchamt muss sicher sein, dass derjenige, der die Eintragung verlangt, auch wirklich Erbe ist. Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht aus. Selbst wenn es klar formuliert ist, verlangt das Grundbuchamt den Erbschein - es sei denn, es handelt sich um ein notariell beurkundetes Testament mit Eröffnungsprotokoll. Aber auch da: Wenn der Wortlaut unklar ist, oder wenn mehrere Erben beteiligt sind, wird das Amt dennoch einen Erbschein verlangen.

Wann kann man den Erbschein umgehen?

Es gibt zwei Fälle, in denen das Grundbuchamt auf den Erbschein verzichtet:

1. Wenn der Anteil am Grundstück weniger als 3.000 Euro wert ist - laut § 35 Abs. 3 GBO.
2. Wenn die Beschaffung des Erbscheins unverhältnismäßig teuer oder aufwendig wäre - zum Beispiel, wenn ein Erbe im Ausland lebt und die Dokumente kaum zu beschaffen sind.

Im Normalfall aber: Kein Erbschein, keine Eintragung. Das ist keine Willkür - das ist Gesetz. Wer das ignoriert, riskiert, dass die Immobilie nicht verkauft, vererbt oder als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden kann. Banken prüfen das Grundbuch vor jeder Finanzierung. Und Käufer wollen ein sauberes Grundbuch. Ein falscher Eintrag ist ein roter Faden, der den Verkauf blockiert.

Was braucht man für die Grundbuchberichtigung?

Die Unterlagen für das Grundbuchamt sind streng geregelt. Kopien reichen nicht. Alles muss im Original vorgelegt werden. Das ist ein häufiger Fehler. Viele Erben schicken per Post Kopien - und wundern sich, warum nichts passiert.

Die Pflichtangaben im Antrag sind:

• Name, Anschrift, Geburtsdatum und Telefonnummer des Antragstellers
• Genauer Grundbuchblatt- und Grundbuchamts-Bezug (z. B. Grundbuchblatt 123, Amtsgericht München)
• Name des Erblassers und Todestag
• Bezug zum Nachweis der Erbfolge: Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Alle Daten der Miterben, falls vorhanden

Wenn mehrere Erben beteiligt sind - etwa Kinder oder ein Ehegatte - reicht es, wenn ein einziger Erbe den Antrag stellt. Die anderen werden dann mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“ eingetragen. Die genauen Erbquoten werden nicht im Grundbuch aufgeführt - das bleibt im Erbschein oder Testament.

Wie lange dauert das Verfahren?

Die Dauer hängt stark davon ab, ob alles korrekt vorbereitet ist. Wer alles auf Anhieb richtig macht, kommt schneller durch.

Der Erbschein wird in der Regel in 4 bis 8 Wochen ausgestellt. Bei komplexen Fällen - etwa wenn Erben im Ausland leben, oder wenn das Testament unklar ist - kann es bis zu 3 bis 6 Monate dauern. Die Deutsche Anwaltsakademie berichtet, dass 23 % der Erstanträge wegen unvollständiger Unterlagen abgelehnt werden. Die häufigsten Gründe: fehlende Sterbeurkunde (38 %), unklare Identifikation der Erben (29 %), oder ein unzureichender Erbnachweis (22 %).

Die Grundbuchberichtigung selbst dauert nach Einreichung aller Originaldokumente 2 bis 6 Wochen. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen, fordert ggf. Nachbesserungen an und führt die Eintragung durch. Insgesamt liegt die durchschnittliche Gesamtdauer bei 8 bis 14 Wochen - wenn nichts schiefgeht.

Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod den Antrag stellt, zahlt keine Gebühren für die Grundbuchberichtigung. Das ist ein wichtiger Zeitvorteil. Nach zwei Jahren fallen die üblichen Gebühren an - je nach Wert der Immobilie zwischen 150 und 800 Euro.

Erbschein vs. Europäisches Nachlasszeugnis vs. notarielles Testament

Es gibt drei Wege, die Erbfolge nachzuweisen. Welcher ist der beste?

Das Europäische Nachlasszeugnis ist nützlich, wenn jemand in Frankreich oder Spanien verstorben ist und ein Haus in Deutschland geerbt hat. Für rein deutsche Fälle ist es überflüssig - und teurer. Der Erbschein bleibt die Standardlösung.

Warum verlangsamt sich das Verfahren so oft?

Die Verzögerungen kommen nicht vom Grundbuchamt - sie kommen von den Erben. Die häufigsten Probleme:

• Keine Sterbeurkunde oder falsche Angaben im Antrag
• Unvollständige Daten der Miterben (z. B. fehlende Geburtsdaten)
• Kopien statt Originalen
• Unklare Formulierungen im Testament
• Kein Erbschein, obwohl er nötig wäre

Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 berichtete, dass er den Erbschein in 6 Wochen bekam - und dann noch 3 Wochen auf die Grundbuchberichtigung warten musste. Er musste jedes Dokument zweimal vorlegen, weil das Amt es nicht richtig abgeheftet hatte. Solche Erfahrungen sind nicht selten. 57 % der Befragten der Verbraucherzentrale sagten, dass die Anforderungen zwischen verschiedenen Grundbuchämtern unterschiedlich sind. Ein Amt verlangt mehr, ein anderes weniger - und das ist legal. Jedes Amt hat ein eigenes Ermessen.

Rechtsanwälte warnen: Wenn das Grundbuchamt Zweifel hat, wird es den Erbschein verlangen - selbst wenn ein notarielles Testament vorliegt. Das ist kein Fehler, das ist Vorsicht. Der Erbschein schützt vor Betrug. Und im deutschen Recht ist Sicherheit wichtiger als Schnelligkeit.

Was passiert, wenn man nichts tut?

Wer die Grundbuchberichtigung nicht macht, hat keine rechtliche Probleme - direkt. Aber indirekt: Sehr große.

Die Immobilie kann nicht verkauft werden. Kein Käufer will ein Grundbuch mit einem toten Eigentümer. Keine Bank verleiht Geld darauf. Wenn ein Erbe stirbt, bevor die Eintragung erfolgt, wird der Nachlass noch komplizierter - ein neuer Erbschein ist nötig. Und das Grundbuchamt kann bei längerer Untätigkeit ein Zwangsgeld verhängen - laut dem Bayerischen Justizministerium ist das möglich, wenn die Pflicht zur Berichtigung ignoriert wird.

Es gibt keine Strafe, wenn man den Erbschein nicht beantragt. Aber es gibt eine Strafe, wenn man die Immobilie nicht verkaufen kann - oder wenn man sie nicht als Sicherheit nutzen kann. Das ist der wirkliche Preis der Untätigkeit.

Wie kann man den Prozess beschleunigen?

Es gibt drei klare Tipps, um Zeit und Ärger zu sparen:

1. Sammele alle Dokumente vorher: Sterbeurkunde, Geburtsurkunden der Erben, Heiratsurkunde, Testament, letzte Anschrift des Erblassers. Mach eine Liste. Prüfe, ob alles Original ist.
2. Gehe nicht zum Grundbuchamt, sondern zum Nachlassgericht: Der Erbschein kommt vom Amtsgericht, wo der Verstorbene wohnte. Das Grundbuchamt ist nur der letzte Schritt. Beginne mit dem Erbschein.
3. Verwende ein notarielles Testament, wenn möglich: Wenn du selbst planst, was nach deinem Tod passiert - lass ein notarielles Testament aufsetzen. Es erspart deinen Erben später viel Zeit und Geld.

Die Digitalisierung schreitet voran: 42 % der Grundbuchämter bieten Online-Anträge an. Aber: Originaldokumente müssen trotzdem vorgelegt werden. Die vollständig digitale Abwicklung bleibt in Deutschland vorerst unrealistisch - aus Sicherheitsgründen.

Was kommt als Nächstes?

Deutschland arbeitet daran, das Erbrecht zu modernisieren. Ein Pilotprojekt in Nordrhein-Westfalen erlaubt seit 2022 die digitale Einreichung einiger Dokumente. Bis 2025 will das Bundesjustizministerium die Bearbeitungszeit für Erbscheine von 6 auf 3 Wochen reduzieren. Aber: Die Anforderung an Originaldokumente bleibt. Warum? Weil Betrug im Erbrecht teuer wird - für die Erben, für die Banken, für den Staat.

Die Zukunft liegt nicht in der Automatisierung, sondern in der besseren Vernetzung zwischen Nachlassgericht und Grundbuchamt. Wenn das Amtsgericht den Erbschein ausstellt, könnte er direkt digital an das Grundbuchamt gesendet werden - ohne dass der Erbe noch einmal laufen muss. Das wäre ein echter Fortschritt. Aber bis dahin: Wer denkt, er kann es sich einfach machen, wird überrascht. Der Weg ist lang - aber er ist klar. Und er lohnt sich.