Eigenkapital vs. Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung: Die optimale Mischung für 2025

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Warum die Mischung aus Eigen- und Fremdkapital entscheidend ist

Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um den Kaufpreis. Die wirklichen Kosten beginnen erst, wenn du die Nebenkosten dazu rechnest. Makler, Notar, Grunderwerbssteuer - das kann leicht 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Und genau hier liegt der entscheidende Fehler vieler Käufer: Sie denken, sie brauchen nur Geld für den Preis der Wohnung oder des Hauses. Doch die Banken verlangen, dass du diese Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Wenn du das nicht kannst, läuft die Finanzierung schief - und du zahlst deutlich mehr Zinsen.

Die gute Nachricht: Du musst nicht alles selbst sparen. Aber du musst wissen, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst, um günstige Konditionen zu bekommen. Und das ist kein Mythos. Laut der Deutschen Bundesbank und den größten deutschen Banken ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent derzeit die Goldstandards für eine sichere und günstige Finanzierung. Wer weniger einbringt, zahlt mehr. Wer mehr einbringt, sichert sich längere Zinsbindungen und niedrigere Monatsraten.

Was zählt als Eigenkapital - und was nicht

Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf deinem Sparbuch. Es ist alles, was du sofort und ohne Umwege einsetzen kannst, um die Immobilie zu finanzieren. Dazu gehören:

  • Spareinlagen und Tagesgeld
  • Bausparguthaben - aber nur wenn sie zuteilungsreif sind
  • Wertpapiere, Aktien oder Fonds, die du verkaufen kannst
  • Lebensversicherungen mit Auszahlungswert
  • Ein bereits abbezahltes Grundstück, das du als Baugrund nutzt
  • Verwandtendarlehen, wenn sie schriftlich und unbedingt rückzahlbar sind
  • Arbeitgeberzuschüsse, wie sie manche Firmen für den Immobilienkauf anbieten
  • Eigenleistungen - ja, wirklich: Wenn du selbst die Sanierung machst, kannst du die Kosten als Eigenkapital anrechnen, wenn du sie nachweisen kannst

Was nicht zählt? Ein Bausparvertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist. Ein Darlehen von deinem Chef, das du nicht zurückzahlen musst - das ist kein Eigenkapital, das ist ein Geschenk. Und ein Kredit von deiner Schwester, den du später zurückzahlst? Nur wenn er schriftlich festgehalten ist und die Bank ihn akzeptiert.

Wichtig: Das Eigenkapital muss zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung verfügbar sein. Die Bank zahlt erst den Kaufpreis, nachdem du die Nebenkosten selbst beglichen hast. Wenn du dein Geld erst in zwei Wochen bekommst, brauchst du eine Zwischenfinanzierung - und die kostet extra. Bis zu 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr, laut Erfahrungen aus Finanz-Communitys.

Fremdkapital: Die Bank als Partner - aber mit Bedingungen

Fremdkapital ist das Geld, das du von der Bank leihst. Es ist notwendig - fast jeder Käufer braucht es. Aber je mehr du davon nimmst, desto teurer wird es. Die Banken sehen dich als Risiko. Und je höher das Risiko, desto höher die Zinsen.

Im Jahr 2025 ist eine Vollfinanzierung - also 100 Prozent Fremdkapital - zwar noch möglich, aber extrem selten. Und wenn sie angeboten wird, dann mit Zinsen von 4,5 Prozent und mehr. Die Laufzeit wird länger, die Tilgung niedriger - du zahlst über 30 Jahre mehr als doppelt so viel wie bei einer 30-Prozent-Eigenkapital-Finanzierung.

Die Banken reagieren auf die hohen Zinsen mit strengeren Regeln. Seit 2023 verlangen 78 Prozent der Institute mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Jahr 2020 waren es noch 65 Prozent. Das ist kein Zufall. Die Deutsche Bundesbank hat in ihrem November-Bericht 2023 klar gesagt: Wer zu wenig Eigenkapital hat, gefährdet die gesamte Finanzstabilität - und deshalb reagieren die Banken.

Bei Immobilien über 750.000 Euro ist 30 Prozent Eigenkapital Standard. Selbstständige müssen sogar mindestens 30 Prozent mitbringen - weil ihre Einkünfte unregelmäßig sind. Die Banken fürchten, dass du im zweiten Jahr deiner Finanzierung kein Einkommen mehr hast. Deshalb verlangen sie mehr Sicherheit.

Die Zahlen: Wie viel kostet eine schlechte Mischung?

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 400.000 Euro. Die Nebenkosten betragen 70.000 Euro. Du hast 60.000 Euro Eigenkapital - das ist 15 Prozent des Kaufpreises, aber nicht genug für die Nebenkosten.

Du musst jetzt 470.000 Euro finanzieren. Die Bank gibt dir 410.000 Euro - also 87 Prozent Fremdkapital. Dein Zinssatz liegt bei 3,8 Prozent, Tilgung 2 Prozent. Deine monatliche Rate: 2.150 Euro.

Jetzt stell dir vor, du hast 120.000 Euro Eigenkapital - also 30 Prozent. Du finanzierst nur noch 350.000 Euro. Der Zinssatz sinkt auf 3,1 Prozent. Die Tilgung bleibt bei 2 Prozent. Deine Rate: 1.963 Euro. Das sind 187 Euro weniger pro Monat. Und du kannst die Zinsbindung auf 15 Jahre statt 10 Jahre verlängern. Das ist Sicherheit.

Das ist kein Theorie-Szenario. Eine Fallstudie von Immobilien-Erfahrung.de aus September 2023 zeigt genau das: Ein Bauherr hat sein Eigenkapital von 20 auf 30 Prozent erhöht - und hat dadurch monatlich 187 Euro gespart und die Zinsbindung verlängert.

Wer nur 15 Prozent Eigenkapital hat, zahlt im Schnitt 3,5 bis 4,0 Prozent Zinsen. Wer 25 Prozent hat, kommt auf 2,8 bis 3,2 Prozent. Das ist ein Unterschied von über 0,5 Prozentpunkten - und das macht nach 30 Jahren mehr als 100.000 Euro aus.

Waage mit Eigenkapital und Fremdkapital in einer deutschen Bankfiliale.

Regionale Unterschiede: Warum Bayern anders denkt als Leipzig

Die Immobilienpreise in Deutschland sind nicht gleich verteilt. Und das spiegelt sich auch in der Eigenkapitalquote wider. In München liegt der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei 28,4 Prozent. In Leipzig sind es nur 21,3 Prozent. Warum?

Weil in Bayern die Immobilien teurer sind. Wer eine Wohnung für 800.000 Euro kauft, muss mehr sparen - einfach weil die Zahlen höher sind. Aber auch die Kultur ist anders. In Bayern wird mehr gespart, weniger geliehen. In den neuen Bundesländern ist das Bild anders. Hier ist das Vertrauen in die Banken größer - und die Einkommen niedriger.

Und dann gibt es noch die Grunderwerbssteuer. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent. In Bayern nur bei 3,5 Prozent. Das bedeutet: Für eine 500.000-Euro-Immobilie musst du in NRW 32.500 Euro zusätzlich an Steuern zahlen. In Bayern nur 17.500 Euro. Das ist eine Differenz von 15.000 Euro - und die muss aus Eigenkapital kommen. Wer das nicht bedenkt, gerät in eine Finanzierungslücke.

Verivox hat 2023 eine Umfrage gemacht: 42 Prozent der Bauinteressierten unterschätzen die Nebenkosten. Das ist der größte Fehler beim Immobilienkauf. Du denkst, du hast genug Geld. Dann kommt die Rechnung vom Notar - und du hast 20.000 Euro weniger als gedacht.

Die optimale Mischung: 20-30 Prozent - und warum

Die Experten sind sich einig: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital ist der ideale Bereich. Warum?

  • 20 Prozent ist die absolute Untergrenze. Unterhalb davon verlangen die Banken Risikoaufschläge von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten - das sind 100 bis 250 Euro mehr pro Monat bei einer 400.000-Euro-Finanzierung.
  • 25 Prozent ist der aktuelle Durchschnitt in Deutschland. Laut Bundesverband deutscher Banken lag er im dritten Quartal 2023 bei 24,7 Prozent - und steigt weiter.
  • 30 Prozent ist der Goldstandard für Sicherheit. Du bekommst die besten Zinsen, längste Zinsbindungen und kannst auch bei Einkommensverlusten durchhalten.

Prof. Dr. Michael Hüther vom IW Köln sagt: „25±3 Prozent ist das Goldene Dreieck.“ Es ist niedrig genug, um nicht alles Geld zu binden - aber hoch genug, um die Banken zu überzeugen. Wer 40 oder 50 Prozent einbringt, macht es sich selbst schwer. Das Geld könnte in Aktien oder Rentenfonds besser arbeiten. Du verlierst die Chance, deine Rendite zu steigern.

Die neue Regel lautet also: Nicht mehr Eigenkapital als nötig - aber so viel wie möglich.

Praktische Schritte: So findest du deine optimale Mischung

Wenn du jetzt loslegen willst, dann folge diesen Schritten:

  1. Berechne die Gesamtkosten: Kaufpreis + 15-20 Prozent Nebenkosten. Mach keine Annahmen - nutze einen Rechner von Verivox oder Baufin-Experten.
  2. Prüfe dein Eigenkapital: Welche Vermögenswerte kannst du wirklich einsetzen? Bausparvertrag? Wertpapiere? Verkauf der alten Wohnung? Schreibe alles auf.
  3. Rechne die Differenz aus: Was fehlt? Wie viel Fremdkapital brauchst du?
  4. Prüfe die Zinsen: Frag bei drei Banken an - mit 20 Prozent, 25 Prozent und 30 Prozent Eigenkapital. Vergleiche die monatlichen Raten und die Zinsbindungen.
  5. Vermeide Zwischenfinanzierungen: Wenn dein Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, warte. Ein teurer Kredit zur Überbrückung kostet mehr als 10.000 Euro über 5 Jahre.
  6. Denke langfristig: Ein höheres Eigenkapital gibt dir mehr Spielraum - für Renovierungen, für Krisen, für die Zukunft.
Zeitlinie der Eigenkapitalquote in deutschen Städten von 2020 bis 2025.

Was ist mit Bausparen? Ist das eine gute Alternative?

Bausparen ist kein Eigenkapital - aber es kann wie eines wirken. Wenn dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kannst du das Guthaben als Eigenkapital einsetzen. Viele Banken akzeptieren das - besonders wenn du zusätzlich einen Darlehensvertrag abschließt.

Das ist eine clevere Strategie: Du sparst monatlich 300 Euro. Nach 8 Jahren hast du 30.000 Euro Guthaben und einen zinsgünstigen Kredit von 50.000 Euro. Zusammen: 80.000 Euro - fast wie Eigenkapital. Und du hast trotzdem monatlich Geld zur Seite gelegt.

Die 1822direkt und die Commerzbank bieten heute spezielle Pakete für Bausparer an. Wenn du 35 Prozent Eigenkapital (inklusive Bausparanteil) hast, bekommst du eine Zinsbindung von bis zu 25 Jahren. Das ist ein echter Vorteil in einer Zeit, in der die Zinsen hoch sind und weiter steigen könnten.

Was tun, wenn du nicht genug Eigenkapital hast?

Wenn du nur 10 Prozent hast - und die Nebenkosten nicht decken kannst - dann gibt es drei Wege:

  • Warten: Spare weitere 12-24 Monate. Eine gute Investition in deine Zukunft.
  • Verkaufen: Verkaufe deine alte Wohnung, dein Auto, Wertpapiere - alles, was nicht unbedingt notwendig ist.
  • Verwandte einbinden: Ein Darlehen von deinen Eltern, schriftlich und mit klaren Rückzahlungsbedingungen, kann helfen. Aber: Die Bank muss es akzeptieren. Frag vorher nach.

Ein letzter Tipp: Vermeide es, dein Eigenkapital durch Kredite aufzubringen. Wenn du einen Autokredit oder einen Privatkredit aufnimmst, um die Immobilie zu finanzieren, dann erhöhst du dein Risiko - und die Banken sehen das als Warnsignal. Du hast dann zwei Schulden - und das macht dich unsicher.

Die Zukunft: Was kommt 2025 und danach?

Der Trend ist klar: Eigenkapital wird wichtiger. Der Immobilienwirtschaftsverband IVD prognostiziert, dass der Durchschnitt bis 2025 auf 26,5 Prozent steigen wird. Die Banken werden weiterhin strenger prüfen. Selbstständige, junge Familien, Erstkaufende - sie alle müssen sich auf höhere Anforderungen einstellen.

Die gute Nachricht: Die Finanzierung wird nicht unerschwinglich. Im Gegenteil. Wer 25 Prozent Eigenkapital hat, bekommt heute bessere Konditionen als vor fünf Jahren - weil die Zinsen zwar höher sind, aber die Sicherheit der Kreditnehmer auch besser ist.

Die optimale Mischung bleibt: 20-30 Prozent Eigenkapital. Nicht mehr. Nicht weniger. Und alles, was darüber hinausgeht, ist eine persönliche Entscheidung - nicht eine Bankenforderung.

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17 Comments

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    Nils Seitz

    November 17, 2025 AT 13:59
    Also ich find das alles total übertrieben. Wer braucht schon 30% Eigenkapital? Ich hab mit 10% meine Wohnung gekauft und zahle weniger als meine Nachbarn. Die Banken wollen nur mehr Geld, nicht weil es sicherer ist, sondern weil sie’s können. 🤷‍♂️
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    Franziska Fotos

    November 18, 2025 AT 07:55
    DAS IST EINEN GEHEIMDINSTER-PLAN VON DER EU UND DER ZENTRALBANK! DIE WOLLEN DASS WIR ALLE SCHULDIG WERDEN, DAMIT SIE UNS DANN MIT STEUERN AUSPLÜNDERN KÖNNEN! 30% EIGENKAPITAL? DAS IST EIN GESCHÄFT MIT DEN BANKEN! ICH HABE MEIN HAUS MIT 5% GEFINANZIERT UND DIE BANKEN HABEN MICH BEKLAGT! 😡
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    Ronan Bracken Murphy

    November 19, 2025 AT 19:36
    It's astonishing how casually Germans treat financial responsibility. In Ireland, we don't even consider buying property without 40% down. The idea that 20% is 'acceptable' reveals a dangerous lack of long-term thinking. You're not just risking your own stability-you're destabilizing the entire system. This isn't finance. It's gambling with taxpayer-backed safety nets.
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    Angela F

    November 21, 2025 AT 14:43
    Ich find’s mega wichtig, dass du das so klar rüberbringst! 💪 Ich hab letztes Jahr mit 22% angefangen und war am Verzweifeln, aber jetzt hab ich ne 15-Jahres-Zinsbindung und schlaf endlich wieder durch 😴 Danke für die konkreten Zahlen – hat mir echt den Kopf frei gemacht! 🙌
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    Andreas Felder

    November 22, 2025 AT 05:14
    Ich hab vor 2 Jahren mit 18% angefangen und dachte, das reicht... bis ich die Nebenkosten gesehen hab. War fast ein Desaster. Dann hab ich mein altes Auto verkauft, 10k dazu geschoben und plötzlich war alles anders. Die Bank hat mir sogar nen besseren Zins gegeben. Es lohnt sich, noch ein bisschen zu warten. Nicht alles muss sofort sein. 😊
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    Klaus - Peter Richter

    November 23, 2025 AT 11:00
    Die 20-30 Regel ist ja gut und schön aber ich hab nen Kumpel der hat mit 12% gekauft und jetzt hat er ne 20 jahres zinsbindung weil er ne gute kreditwürdigkeit hat und nen festen job. Die banken sind nicht alle gleich manchmal ist es einfach nur ne frage des verhandelns
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    Patrick Cher

    November 25, 2025 AT 04:35
    Ah yes. The classic German financial wisdom: 'Just put 30% down and everything will be fine.' Meanwhile, in the real world, people are working two jobs and living with their parents until 40. This article reads like it was written by someone who owns three vacation homes and has never once worried about a grocery bill.
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    Gunvor Bakke Kvinlog

    November 26, 2025 AT 13:41
    It’s interesting how we frame financial security as a matter of percentages. But what if the real issue is not how much you have saved, but whether society allows you to save in the first place? High rents, stagnant wages, and the commodification of housing... perhaps the question isn’t 'How much equity do you need?' but 'Why should you need so much at all?'
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    Adrienne Seitz

    November 27, 2025 AT 05:33
    Ich find’s toll, dass du auch Eigenleistungen als Eigenkapital ansiehst. Ich hab meine Wohnung komplett selbst renoviert – Boden, Küche, Badezimmer. Hat 6 Monate gedauert, aber ich hab 25k gespart. Die Bank hat’s akzeptiert, weil ich alle Quittungen hatte. Es ist nicht nur Geld, es ist auch Arbeit. Und das zählt.
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    Sebastian Westphal

    November 27, 2025 AT 23:37
    Hat jemand schon mal mit Bausparen und 30% Gesamt-Eigenkapital (inkl. Guthaben) gekauft? Ich hab ne 35k Bausparsumme und 20k Spareinlagen – macht 55k. Kaufpreis 420k. Also 13% Bargeld + 35k Bausparanteil. Die Bank sagt, das zählt als 25%... stimmt das? Und wie sieht’s mit der Zinsbindung aus? 🤔
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    Dana Lenz

    November 28, 2025 AT 10:59
    Die Zahlen sind korrekt, die Argumentation ist fundiert – und dennoch wird dieses Thema oft verharmlost. Wer mit zu wenig Eigenkapital einsteigt, setzt nicht nur sich selbst, sondern auch seine Familie und mögliche zukünftige Kinder einem unnötigen Risiko aus. Finanzielle Bildung ist keine Option. Sie ist eine Pflicht.
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    Lorentz Koagedal

    November 28, 2025 AT 22:51
    Also ich hab das alles gelesen und hab jetzt ne halbe Stunde gebraucht um das zu verstehen weil es so viel text ist und dann hab ich gemerkt dass ich eigentlich gar kein geld hab und jetzt bin ich total verzweifelt und hab geweint und hab meine freundin angerufen und die hat gesagt ich soll lieber mieten weil ich sowieso nie genug sparen werde und jetzt sitz ich hier und frag mich ob ich überhaupt ein rechtes leben führe weil ich kein haus hab und ob das jetzt alles sinnlos ist und ob ich überhaupt menschlich wertvoll bin wenn ich keine immobilie besitze und ob die banken mich hassen weil ich so arm bin und ob ich mich selbst hasse weil ich nicht mehr sparen kann und ob ich morgen arbeiten gehen soll oder lieber ins bett bleib und nix mehr mach weil es doch alles sinnlos ist und ich hab jetzt 3 stunden gebraucht um das zu schreiben weil ich so viel fühle und ich weiß nicht ob ich das jetzt abschicken soll aber ich hab das jetzt geschrieben und ich hoffe dass jemand mich versteht
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    Ingrid Braeckmans-Adriaenssens

    November 30, 2025 AT 11:34
    Funny how the article calls 20-30% the 'golden standard' while ignoring that in Belgium, most people buy with 15% and 5% from family. The bank doesn't care if it's 'your money' or 'your aunt's money' as long as it's documented. Maybe the real issue isn't the percentage-it's the cultural obsession with 'pure' equity.
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    kjetil wulff

    Dezember 1, 2025 AT 01:59
    Du hast vergessen zu erwähnen, dass manche Leute ihre Eltern einfach auffordern, das Haus zu kaufen und dann mieten. So hab ich das gemacht. Eltern kaufen, ich wohn da, zahle Miete, und wenn sie sterben, hab ich’s. Einfach. Kein Kredit. Kein Stress. Und die Bank? Die kriegt nix. 😎
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    Ofilia Haag

    Dezember 2, 2025 AT 18:43
    Die quantitative Betrachtung der Eigenkapitalquote verkennt die tiefere, existenzielle Dimension des Immobilienbesitzes. Das Haus ist nicht nur ein Finanzprodukt; es ist das materielle Äquivalent der inneren Stabilität, der sozialen Wurzeln, der kulturellen Kontinuität. Wer nur die Zahlen sieht, versteht nicht, dass der wahre Preis einer Immobilie in der Seele des Käufers gezahlt wird.
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    Anna Bauer

    Dezember 2, 2025 AT 21:27
    Falsch. 20% ist nicht die Untergrenze. 25% ist die absolute Mindestvoraussetzung. Wer mit 20% kommt, hat bereits versagt. Und du hast vergessen zu erwähnen, dass Eigenleistungen nur anerkannt werden, wenn sie von einem zertifizierten Handwerker dokumentiert sind. Dein 'ich hab selbst gestrichen' zählt nicht. Das ist Fake-Eigenkapital.
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    Kieran Docker

    Dezember 3, 2025 AT 02:30
    25% is the sweet spot. Anything less = risk. Anything more = opportunity cost. Simple. Done.

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