Eigenkapital vs. Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung: Die optimale Mischung für 2025

Warum die Mischung aus Eigen- und Fremdkapital entscheidend ist

Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur um den Kaufpreis. Die wirklichen Kosten beginnen erst, wenn du die Nebenkosten dazu rechnest. Makler, Notar, Grunderwerbssteuer - das kann leicht 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Und genau hier liegt der entscheidende Fehler vieler Käufer: Sie denken, sie brauchen nur Geld für den Preis der Wohnung oder des Hauses. Doch die Banken verlangen, dass du diese Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Wenn du das nicht kannst, läuft die Finanzierung schief - und du zahlst deutlich mehr Zinsen.

Die gute Nachricht: Du musst nicht alles selbst sparen. Aber du musst wissen, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst, um günstige Konditionen zu bekommen. Und das ist kein Mythos. Laut der Deutschen Bundesbank und den größten deutschen Banken ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent derzeit die Goldstandards für eine sichere und günstige Finanzierung. Wer weniger einbringt, zahlt mehr. Wer mehr einbringt, sichert sich längere Zinsbindungen und niedrigere Monatsraten.

Was zählt als Eigenkapital - und was nicht

Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf deinem Sparbuch. Es ist alles, was du sofort und ohne Umwege einsetzen kannst, um die Immobilie zu finanzieren. Dazu gehören:

• Spareinlagen und Tagesgeld
• Bausparguthaben - aber nur wenn sie zuteilungsreif sind
• Wertpapiere, Aktien oder Fonds, die du verkaufen kannst
• Lebensversicherungen mit Auszahlungswert
• Ein bereits abbezahltes Grundstück, das du als Baugrund nutzt
• Verwandtendarlehen, wenn sie schriftlich und unbedingt rückzahlbar sind
• Arbeitgeberzuschüsse, wie sie manche Firmen für den Immobilienkauf anbieten
• Eigenleistungen - ja, wirklich: Wenn du selbst die Sanierung machst, kannst du die Kosten als Eigenkapital anrechnen, wenn du sie nachweisen kannst

Was nicht zählt? Ein Bausparvertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist. Ein Darlehen von deinem Chef, das du nicht zurückzahlen musst - das ist kein Eigenkapital, das ist ein Geschenk. Und ein Kredit von deiner Schwester, den du später zurückzahlst? Nur wenn er schriftlich festgehalten ist und die Bank ihn akzeptiert.

Wichtig: Das Eigenkapital muss zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung verfügbar sein. Die Bank zahlt erst den Kaufpreis, nachdem du die Nebenkosten selbst beglichen hast. Wenn du dein Geld erst in zwei Wochen bekommst, brauchst du eine Zwischenfinanzierung - und die kostet extra. Bis zu 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr, laut Erfahrungen aus Finanz-Communitys.

Fremdkapital: Die Bank als Partner - aber mit Bedingungen

Fremdkapital ist das Geld, das du von der Bank leihst. Es ist notwendig - fast jeder Käufer braucht es. Aber je mehr du davon nimmst, desto teurer wird es. Die Banken sehen dich als Risiko. Und je höher das Risiko, desto höher die Zinsen.

Im Jahr 2025 ist eine Vollfinanzierung - also 100 Prozent Fremdkapital - zwar noch möglich, aber extrem selten. Und wenn sie angeboten wird, dann mit Zinsen von 4,5 Prozent und mehr. Die Laufzeit wird länger, die Tilgung niedriger - du zahlst über 30 Jahre mehr als doppelt so viel wie bei einer 30-Prozent-Eigenkapital-Finanzierung.

Die Banken reagieren auf die hohen Zinsen mit strengeren Regeln. Seit 2023 verlangen 78 Prozent der Institute mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Im Jahr 2020 waren es noch 65 Prozent. Das ist kein Zufall. Die Deutsche Bundesbank hat in ihrem November-Bericht 2023 klar gesagt: Wer zu wenig Eigenkapital hat, gefährdet die gesamte Finanzstabilität - und deshalb reagieren die Banken.

Bei Immobilien über 750.000 Euro ist 30 Prozent Eigenkapital Standard. Selbstständige müssen sogar mindestens 30 Prozent mitbringen - weil ihre Einkünfte unregelmäßig sind. Die Banken fürchten, dass du im zweiten Jahr deiner Finanzierung kein Einkommen mehr hast. Deshalb verlangen sie mehr Sicherheit.

Die Zahlen: Wie viel kostet eine schlechte Mischung?

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 400.000 Euro. Die Nebenkosten betragen 70.000 Euro. Du hast 60.000 Euro Eigenkapital - das ist 15 Prozent des Kaufpreises, aber nicht genug für die Nebenkosten.

Du musst jetzt 470.000 Euro finanzieren. Die Bank gibt dir 410.000 Euro - also 87 Prozent Fremdkapital. Dein Zinssatz liegt bei 3,8 Prozent, Tilgung 2 Prozent. Deine monatliche Rate: 2.150 Euro.

Jetzt stell dir vor, du hast 120.000 Euro Eigenkapital - also 30 Prozent. Du finanzierst nur noch 350.000 Euro. Der Zinssatz sinkt auf 3,1 Prozent. Die Tilgung bleibt bei 2 Prozent. Deine Rate: 1.963 Euro. Das sind 187 Euro weniger pro Monat. Und du kannst die Zinsbindung auf 15 Jahre statt 10 Jahre verlängern. Das ist Sicherheit.

Das ist kein Theorie-Szenario. Eine Fallstudie von Immobilien-Erfahrung.de aus September 2023 zeigt genau das: Ein Bauherr hat sein Eigenkapital von 20 auf 30 Prozent erhöht - und hat dadurch monatlich 187 Euro gespart und die Zinsbindung verlängert.

Wer nur 15 Prozent Eigenkapital hat, zahlt im Schnitt 3,5 bis 4,0 Prozent Zinsen. Wer 25 Prozent hat, kommt auf 2,8 bis 3,2 Prozent. Das ist ein Unterschied von über 0,5 Prozentpunkten - und das macht nach 30 Jahren mehr als 100.000 Euro aus.

Regionale Unterschiede: Warum Bayern anders denkt als Leipzig

Die Immobilienpreise in Deutschland sind nicht gleich verteilt. Und das spiegelt sich auch in der Eigenkapitalquote wider. In München liegt der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei 28,4 Prozent. In Leipzig sind es nur 21,3 Prozent. Warum?

Weil in Bayern die Immobilien teurer sind. Wer eine Wohnung für 800.000 Euro kauft, muss mehr sparen - einfach weil die Zahlen höher sind. Aber auch die Kultur ist anders. In Bayern wird mehr gespart, weniger geliehen. In den neuen Bundesländern ist das Bild anders. Hier ist das Vertrauen in die Banken größer - und die Einkommen niedriger.

Und dann gibt es noch die Grunderwerbssteuer. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent. In Bayern nur bei 3,5 Prozent. Das bedeutet: Für eine 500.000-Euro-Immobilie musst du in NRW 32.500 Euro zusätzlich an Steuern zahlen. In Bayern nur 17.500 Euro. Das ist eine Differenz von 15.000 Euro - und die muss aus Eigenkapital kommen. Wer das nicht bedenkt, gerät in eine Finanzierungslücke.

Verivox hat 2023 eine Umfrage gemacht: 42 Prozent der Bauinteressierten unterschätzen die Nebenkosten. Das ist der größte Fehler beim Immobilienkauf. Du denkst, du hast genug Geld. Dann kommt die Rechnung vom Notar - und du hast 20.000 Euro weniger als gedacht.

Die optimale Mischung: 20-30 Prozent - und warum

Die Experten sind sich einig: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital ist der ideale Bereich. Warum?

• 20 Prozent ist die absolute Untergrenze. Unterhalb davon verlangen die Banken Risikoaufschläge von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten - das sind 100 bis 250 Euro mehr pro Monat bei einer 400.000-Euro-Finanzierung.
• 25 Prozent ist der aktuelle Durchschnitt in Deutschland. Laut Bundesverband deutscher Banken lag er im dritten Quartal 2023 bei 24,7 Prozent - und steigt weiter.
• 30 Prozent ist der Goldstandard für Sicherheit. Du bekommst die besten Zinsen, längste Zinsbindungen und kannst auch bei Einkommensverlusten durchhalten.

Prof. Dr. Michael Hüther vom IW Köln sagt: „25±3 Prozent ist das Goldene Dreieck.“ Es ist niedrig genug, um nicht alles Geld zu binden - aber hoch genug, um die Banken zu überzeugen. Wer 40 oder 50 Prozent einbringt, macht es sich selbst schwer. Das Geld könnte in Aktien oder Rentenfonds besser arbeiten. Du verlierst die Chance, deine Rendite zu steigern.

Die neue Regel lautet also: Nicht mehr Eigenkapital als nötig - aber so viel wie möglich.

Praktische Schritte: So findest du deine optimale Mischung

Wenn du jetzt loslegen willst, dann folge diesen Schritten:

1. Berechne die Gesamtkosten: Kaufpreis + 15-20 Prozent Nebenkosten. Mach keine Annahmen - nutze einen Rechner von Verivox oder Baufin-Experten.
2. Prüfe dein Eigenkapital: Welche Vermögenswerte kannst du wirklich einsetzen? Bausparvertrag? Wertpapiere? Verkauf der alten Wohnung? Schreibe alles auf.
3. Rechne die Differenz aus: Was fehlt? Wie viel Fremdkapital brauchst du?
4. Prüfe die Zinsen: Frag bei drei Banken an - mit 20 Prozent, 25 Prozent und 30 Prozent Eigenkapital. Vergleiche die monatlichen Raten und die Zinsbindungen.
5. Vermeide Zwischenfinanzierungen: Wenn dein Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, warte. Ein teurer Kredit zur Überbrückung kostet mehr als 10.000 Euro über 5 Jahre.
6. Denke langfristig: Ein höheres Eigenkapital gibt dir mehr Spielraum - für Renovierungen, für Krisen, für die Zukunft.

Was ist mit Bausparen? Ist das eine gute Alternative?

Bausparen ist kein Eigenkapital - aber es kann wie eines wirken. Wenn dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kannst du das Guthaben als Eigenkapital einsetzen. Viele Banken akzeptieren das - besonders wenn du zusätzlich einen Darlehensvertrag abschließt.

Das ist eine clevere Strategie: Du sparst monatlich 300 Euro. Nach 8 Jahren hast du 30.000 Euro Guthaben und einen zinsgünstigen Kredit von 50.000 Euro. Zusammen: 80.000 Euro - fast wie Eigenkapital. Und du hast trotzdem monatlich Geld zur Seite gelegt.

Die 1822direkt und die Commerzbank bieten heute spezielle Pakete für Bausparer an. Wenn du 35 Prozent Eigenkapital (inklusive Bausparanteil) hast, bekommst du eine Zinsbindung von bis zu 25 Jahren. Das ist ein echter Vorteil in einer Zeit, in der die Zinsen hoch sind und weiter steigen könnten.

Was tun, wenn du nicht genug Eigenkapital hast?

Wenn du nur 10 Prozent hast - und die Nebenkosten nicht decken kannst - dann gibt es drei Wege:

• Warten: Spare weitere 12-24 Monate. Eine gute Investition in deine Zukunft.
• Verkaufen: Verkaufe deine alte Wohnung, dein Auto, Wertpapiere - alles, was nicht unbedingt notwendig ist.
• Verwandte einbinden: Ein Darlehen von deinen Eltern, schriftlich und mit klaren Rückzahlungsbedingungen, kann helfen. Aber: Die Bank muss es akzeptieren. Frag vorher nach.

Ein letzter Tipp: Vermeide es, dein Eigenkapital durch Kredite aufzubringen. Wenn du einen Autokredit oder einen Privatkredit aufnimmst, um die Immobilie zu finanzieren, dann erhöhst du dein Risiko - und die Banken sehen das als Warnsignal. Du hast dann zwei Schulden - und das macht dich unsicher.

Die Zukunft: Was kommt 2025 und danach?

Der Trend ist klar: Eigenkapital wird wichtiger. Der Immobilienwirtschaftsverband IVD prognostiziert, dass der Durchschnitt bis 2025 auf 26,5 Prozent steigen wird. Die Banken werden weiterhin strenger prüfen. Selbstständige, junge Familien, Erstkaufende - sie alle müssen sich auf höhere Anforderungen einstellen.

Die gute Nachricht: Die Finanzierung wird nicht unerschwinglich. Im Gegenteil. Wer 25 Prozent Eigenkapital hat, bekommt heute bessere Konditionen als vor fünf Jahren - weil die Zinsen zwar höher sind, aber die Sicherheit der Kreditnehmer auch besser ist.

Die optimale Mischung bleibt: 20-30 Prozent Eigenkapital. Nicht mehr. Nicht weniger. Und alles, was darüber hinausgeht, ist eine persönliche Entscheidung - nicht eine Bankenforderung.