Architekt-Kosten für Altbausanierung: HOAI, Umbauzuschlag, Beispiele und Spartipps

TL;DR

• Rechnen Sie grob mit 12-20% der anrechenbaren Baukosten für Architekturleistungen bei Altbau - je nach Aufwand und Umbauzuschlag.
• Die HOAI 2021 liefert Tabellen als Orientierungswerte; Preise werden frei verhandelt, inkl. möglichem Zuschlag für Bauen im Bestand (oft 20-40%).
• Nur Planung (LPH 1-4) kostet etwa 27% des vollen Honorars; die Bauüberwachung (LPH 8) ist der größte Einzelposten.
• Nebenkosten (Druck, Fahrten) +3-5%, zzgl. 19% MwSt. Fachplaner (Statik, TGA, Energie) kommen extra.
• In teuren Regionen wie München liegen Stundensätze meist höher; dafür gibt es Förderungen (BEG) für Energieplanung.

Wie Architektenhonorare bei Altbausanierungen kalkuliert werden

Die kurze Antwort: Die Architekt Kosten Altbausanierung hängen von drei Dingen ab: Ihrem Bauvolumen (anrechenbare Kosten), dem Leistungsumfang (welche Leistungsphasen Sie beauftragen) und dem Schwierigkeitsgrad (Umbauzuschlag für Bauen im Bestand). Klingt trocken, macht aber den Unterschied zwischen „fühlt sich teuer an“ und „okay, jetzt passt es zum Risiko“.

Starten wir mit der Basis. In Deutschland dient die HOAI 2021 (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als Richtschnur. Nach einem EuGH-Urteil 2019 sind Mindest- und Höchstsätze nicht mehr bindend; seit 2021 sind die Tabellen unverbindliche Orientierungswerte. In der Praxis werden Honorare frei verhandelt - die HOAI-Zonen und -Tabellen helfen nur beim Einordnen, ob ein Angebot plausibel ist. Für Gebäude greift Anlage 10 der HOAI.

Was sind anrechenbare Kosten? Für die Objektplanung Gebäude sind das im Kern die Baukosten der Kostengruppen 300 (Bauwerk) und 400 (Technische Anlagen) nach DIN 276. Küchen, Möbel oder Außenanlagen zählen meist nicht dazu. Bei Altbauprojekten wird oft über „Wie viel von der Technik tauschen wir?“ und „Wie tief gehen wir in die Hülle?“ gerechnet. Das schärft die Zahl.

Leistungsumfang: Architekten arbeiten in Leistungsphasen (LPH 1-9). Die prozentuale Verteilung ist in der HOAI geregelt. Grobe Richtwerte für Gebäude:

• LPH 1 Grundlagenermittlung: 2%
• LPH 2 Vorplanung: 7%
• LPH 3 Entwurfsplanung: 15%
• LPH 4 Genehmigungsplanung: 3%
• LPH 5 Ausführungsplanung: 25%
• LPH 6 Vorbereitung der Vergabe: 10%
• LPH 7 Mitwirkung bei der Vergabe: 4%
• LPH 8 Objektüberwachung (Bauleitung): 32%
• LPH 9 Objektbetreuung: 2%

Das summiert sich zu 100% des Honorars. Heißt: Wenn Sie nur bis zur Genehmigung planen (LPH 1-4), zahlen Sie etwa 27% des Vollhonorars. Der dickste Brocken ist die Ausführungsplanung und Bauüberwachung (LPH 5 und 8) - hier entscheidet sich Qualität auf der Baustelle.

Umbauzuschlag: Altbau ist unberechenbar. Leitungen liegen anders als gedacht, Wände sind krummer, Denkmalschutz redet mit. Die HOAI sieht für Umbau/Modernisierung einen Zuschlag vor, den Sie verhandeln. In der Praxis sind 20-40% üblich, bei Denkmalschutz/Innenstadtlage auch 50%+. Der Zuschlag bezieht sich auf das Basishonorar und honoriert Planungsrisiko, Mehraufwand und Koordination im Bestand.

Honorarzone: Die HOAI kennt Zonen (I bis V) je nach Schwierigkeit. Ein durchschnittliches Wohngebäude liegt oft in Zone III, anspruchsvollere Projekte in Zone IV. Die Zoneneinordnung beeinflusst den Basissatz; mit Umbauzuschlag ist der Unterschied aber weniger dramatisch als bei Neubau.

Stundensätze: Wenn pauschal schwer kalkulierbar ist (unsicherer Bestand, offene Genehmigungslage), werden Teilleistungen nach Stunden abgerechnet. 2025 sehe ich im süddeutschen Raum: Architekt:in 110-160 €/h (Senior), 80-120 €/h (Projektleitung), 60-90 €/h (Zeichnung/BIM). In München liegt es eher am oberen Rand - wegen Nachfrage und Mieten.

Umsatzsteuer und Nebenkosten: Auf das Honorar kommen 19% MwSt. Nebenkosten wie Druck, Versand, Fahrten und BIM-Modelldaten werden meist mit 3-5% pauschal angesetzt oder nach Beleg abgerechnet. Reisen, Vermessung, Laborprüfungen laufen oft separat.

Zusatzspieler: Altbausanierung ist Teamwork. Tragwerksplanung (Statik), TGA-Fachplanung (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Brandschutz, Bauphysik (Wärme, Schall, Feuchte) und Energieberatung (BEG-Förderung) sind eigene Verträge oder als Subplaner über das Architekturbüro. Diese Kosten kommen zusätzlich zum Architektenhonorar.

Was das in Zahlen heißt: Rechenbeispiele, Faustregeln und eine Tabelle

Damit Sie ein Gefühl bekommen, hier praxistaugliche Richtwerte. Bitte sehen Sie die Zahlen als Spanne, nicht als Angebot - Bestand ist individuell.

• Faustregel Neubau: 10-15% der anrechenbaren Kosten für LPH 1-8.
• Faustregel Altbau: 12-20% der anrechenbaren Kosten (inkl. üblichem Umbauzuschlag).
• Teilleistung LPH 1-4: ca. 27% des Vollhonorars. Nur LPH 5 (Ausführung) + 8 (Bauleitung) zusammen: ca. 57% des Vollhonorars.
• Nebenkosten: +3-5% auf das Honorar. MwSt.: +19% auf alles.

Drei Beispiel-Szenarien, gerundet und bewusst konservativ gerechnet:

Was, wenn Sie nur bis zur Baugenehmigung planen lassen? Nehmen wir das EFH-Beispiel: Vollhonorar (netto) 54.600 €. LPH 1-4 sind 27% davon ≈ 14.742 €. Nebenkosten 3%: +442 €, MwSt.: +19%, macht ≈ 18.063 € brutto. Die Bauleitung (LPH 8) und Ausführungsplanung (LPH 5) kommen später separat.

m²-Denke als schnelle Grobeinschätzung: In München liegen ganzheitliche Sanierungen 2025 oft bei 1.800-3.000 €/m² Wohnfläche (inkl. Technik und Hülle, ohne Möblierung). Wenn Ihr Projekt 150 m² hat und Sie mit 2.200 €/m² rechnen, sind das 330.000 € anrechenbare Kosten (≈ KG 300/400 anteilig). Ein Honorar von 15% läge dann bei ca. 49.500 € netto, plus Nebenkosten und MwSt.

Wenn Angebote weit auseinanderliegen, prüfen Sie: Gleiche anrechenbare Kosten angesetzt? Gleiche Honorarzone? Gleicher Umbauzuschlag? Gleicher Leistungsumfang (z. B. LPH 1-8 vs. 1-4)? Sind Fachplaner eingepreist oder separat?

Welche Leistungen Sie wirklich brauchen - und was sie kosten

Sie müssen nicht immer alles beauftragen. Gute Strategie: Nur das beauftragen, was Ihren Engpass löst - und trotzdem die Qualität absichern.

Drei übliche Setups:

• Konzept + Genehmigung (LPH 1-4): Sie wollen Klarheit, ob der Grundriss funktioniert und die Behörde mitspielt. Kosten: ca. 27% des Vollhonorars. Risiko: Ohne Ausführungsplanung und Bauleitung steigen Fehlerquoten auf der Baustelle.
• Planung bis Vergabe (LPH 1-7): Sie wollen gute Pläne und ausgeschriebene Leistungen, vergeben direkt an Handwerksbetriebe. Kosten: ca. 68% des Vollhonorars. Vorteil: Preise sind vergleichbar, weniger Nachträge.
• Vollbeauftragung (LPH 1-8, ggf. 9): Rundum-sorglos. Kosten: 100% des Vollhonorars. Vorteil: Ein Ansprechpartner, weniger Schnittstellenrisiko.

Was steckt drin?

• LPH 1-3: Inhalte klären, Varianten prüfen, Kostenrahmen aufsetzen. Hier fällt die Weiche: „Teilsanierung“ vs. „tiefe Sanierung“.
• LPH 4: Baugenehmigung. Im Bestand gern unterschätzt. Nachweise (Statik, Brandschutz) binden Fachplaner ein.
• LPH 5: Ausführungsplanung. Das ist die „Bauanleitung“ in Plänen. Je genauer, desto weniger Nachträge.
• LPH 6-7: Ausschreibung und Vergabe. Leistungsverzeichnisse, Angebote prüfen, Vergabevorschlag.
• LPH 8: Bauleitung. Termine, Qualität, Abrechnung - hier wird viel Geld gespart oder verbrannt.
• LPH 9: Nachlauf, Mängelverfolgung. Klein im Aufwand, wichtig für Ruhe im Betrieb.

Teilsanierung vs. Komplettsanierung: Wenn Sie nur Bäder und Elektro anfassen, kann der Umbauzuschlag niedriger sein, und die anrechenbaren Kosten sind kleiner. Sobald Statik, Feuchteschutz, Wärmedämmung, Dach, Fenster und Technik zusammenkommen, wird es komplex - das Honorar steigt mit.

Fachplaner-Kosten im Blick behalten: Als grobe Richtwerte im Wohnbau sehe ich 2025:

• Tragwerksplanung: 2-4% der anrechenbaren Kosten (bei Eingriffen in die Statik).
• TGA-Planung (HLS/E): 3-7% (je nach System, z. B. Wärmepumpe mit Lüftung).
• Brandschutzkonzept: 1.500-8.000 € bei Wohngebäuden, je nach Umfang und Behörde.
• Energieberatung inkl. iSFP/BEG: 1.500-6.000 €; Teile davon förderfähig.

Förderungen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt energetische Sanierungen. Wichtig: Förderanträge vor Auftragsvergabe stellen. Planungs- und Baubegleitungsleistungen der Energieeffizienz-Expert:innen sind anteilig förderfähig (aktuelle Sätze bei BAFA/KfW nachlesen). Bei Denkmalen ergänzen oft Landes-/Kommunalprogramme die BEG.

Miet- und Stadtkontext: In München sind Baustellen eng, Lieferzonen knapp, Denkmalschutz häufig - das verlängert Prozesse. Architekturbüros kalkulieren dafür mehr Zeit. Rechnen Sie mit höheren Stundensätzen als im ländlichen Raum.

So optimieren Sie Preis und Ergebnis: Hebel, Fallstricke, Checklisten, FAQ

Sie wollen kein Dumping, sondern ein faires Angebot und ein Projekt, das hält. Hier sind die Stellschrauben.

Fünf Hebel für ein gutes Honorar:

1. Sauberer Scope: Schreiben Sie klar auf, was gemacht wird (Räume, Bauteile, Standards), was offen ist und welches Budget Sie anpeilen. Unschärfe macht teuer.
2. Angemessene Risikoteilung: Unbekannter Bestand? Messen, Öffnungen, Schadstoffprüfungen früh beauftragen. Weniger Risiko = weniger Umbauzuschlag.
3. Leistungsphasen passend wählen: Wenn Sie eine starke Bauleitung im eigenen Team haben, holen Sie LPH 8 nur stundenweise. Wenn nicht: Voll beauftragen - Nachträge kosten mehr als Honorar.
4. Pauschale mit Leitplanken: Ein Pauschalhonorar mit definierter Baukostenobergrenze und klaren Änderungsregeln schützt beide Seiten. Plus Stundensätze für Unvorhergesehenes.
5. Wettbewerb, aber fair: Holen Sie 2-3 Angebote auf derselben Unterlage. Sprechen Sie sie durch, statt nur Prozente zu vergleichen.

Praktische Regeln und Rechenhilfen:

• Budget-Backwards: Steht nur ein hartes Budget fest, rechnen Sie rückwärts. Beispiel: 400.000 € anrechenbare Kosten. Zielhonorar 14% = 56.000 € + 3% NK = 57.680 € netto + MwSt. Passt das nicht, senken Sie Scope oder Qualitätsniveau - nicht nur die Honorarsumme.
• LPH-Check: Wenn Sie Angebote vergleichen, legen Sie die HOAI-Prozente daneben. Fehlt LPH 5? Dann wird’s später teuer.
• Stundenkorridor: Bei unsicheren Teilen (Bestand aufnehmen, Behördenabstimmungen) einen Stundenrahmen vereinbaren, z. B. 40-80 h à 120 €.
• Kostencontrolling: Verlangen Sie früh eine Kostenberechnung (LPH 3) und später eine Kostenfortschreibung pro Gewerk nach DIN 276. Das hält die Baustelle ehrlich.

Typische Fallstricke - und wie Sie sie umgehen:

• „Anrechenbare Kosten sind zu niedrig angesetzt“: Klingt billig, aber spätere Nachträge explodieren. Fordern Sie die Herleitung (KG 300/400) an.
• „Umbauzuschlag fehlt“: Bei Altbau unrealistisch. Besser einen fairen Zuschlag verhandeln und Überraschungen vermeiden.
• „Keine Ausführungsplanung“: Ohne LPH 5 entscheiden Handwerker auf der Baustelle. Das wird selten günstiger.
• „Unklare Schnittstellen“: Wer plant die TGA? Wer zeichnet die Details? Klären, bevor Sie unterschreiben.

Mini-Checkliste Vergabe an Architekturbüros:

• Bestandspläne (falls vorhanden), Fotos, kurze Projektbeschreibung, Zielstandard (z. B. energetisch, Komfort, Denkmalschutz).
• Budgetrahmen (Spanne), gewünschter Start- und Fertigstellungstermin.
• Behördenstatus (Denkmalschutz? Auflagen?), Nachbarschaftssituation.
• Welche LPH sollen angeboten werden? Subplaner separat oder integriert?
• Wunsch zur BIM-Nutzung, Anzahl Entwurfsvarianten, Anzahl Jour-Fixe.

Wie verhandeln ohne Stress?

• Transparenz: Bitten Sie um eine Honorarstruktur je LPH und die angesetzten anrechenbaren Kosten. Sie sehen sofort, wo der Hebel sitzt.
• Optionen: Lassen Sie Alternativen anbieten (LPH 1-4 vs. 1-8, mit/ohne Umbauzuschlag, Stundenkorridore).
• Entscheidungskriterien: Erfahrung im Bestand, Referenzen, Kapazität (wer macht’s wirklich?), Planungsqualität (Beispielpläne zeigen lassen).

FAQ

Ist die HOAI verbindlich? Seit 2021 nicht mehr in den Sätzen. Sie ist aber die anerkannte Basis, um Leistungen, Prozente und Zonen zu strukturieren. Gerichte und öffentliche Auftraggeber nutzen sie als Referenz.

Was ist ein „Umbauzuschlag“? Ein Zuschlag auf das Basishonorar für Mehraufwand im Bestand (Überraschungen, Koordination, Details). Üblich 20-40%, je nach Risiko und Projekt.

Kann ich ohne Architekt:in sanieren? Kleinere Maßnahmen ja. Bei genehmigungspflichtigen Eingriffen, tragenden Wänden, Brandschutz oder komplexer Technik brauchen Sie Planung und Nachweise. Gute Planung spart auf der Baustelle Geld.

Übernimmt die Gebäudeenergie-Förderung Planungskosten? Teile der Energieberatung und Baubegleitung sind förderfähig (BEG). Die Architekturleistung an sich nicht - aber sie zahlt sich über weniger Nachträge aus.

Warum sind Angebote in München teurer? Hohe Nachfrage, enge Baustellen, Denkmalschutz, Termin- und Koordinationsdruck. Das schlägt auf Stundensätze und Zuschläge durch.

Nächste Schritte

• Realistische Kostenspanne festlegen: m²-Wert × Fläche, dann 12-20% für Honorar ansetzen.
• Bestand klären: Aufmaß, Sondagen, Schadstoff-Schnellcheck. Risiko reduziert Zuschläge.
• 3 Büros shortlist: Referenzen im Altbau, Kapazität, Chemie. Gleiche Unterlagen rausschicken.
• Angebote strukturiert vergleichen: LPH-Prozente, anrechenbare Kosten, Umbauzuschlag, Nebenkosten, Stundensätze.
• Vertrag mit Klarheit: Leistungsbild, Baukostenobergrenze, Transparenz bei Änderungen, Meilensteine, Kommunikationstakt.

Wenn etwas hakt

• Kosten laufen davon: Re-Briefing, Scope reduzieren, Alternativen prüfen (Material, Details), Mengen sauber rechnen, Vergabe neu staffeln.
• Behörde macht dicht: Vorabgespräch, Varianten prüfen, Fachgutachten nachreichen (Brandschutz/Statik/Denkmalschutz).
• Keine Kapazitäten am Markt: Start verschieben, in Bauabschnitten planen, mehr Vorlauf für Ausschreibung, Losgrößen anpassen.
• Architekturbüro überlastet: Jour-Fixe einführen, klare Freigaben, Engpässe früh melden, einzelne LPH gezielt auslagern.

Ein letzter, ehrlicher Tipp aus der Praxis: Ein starkes LPH 5-8-Paket ist bei Altbau Ihr Renditehebel. Saubere Details, klare Ausschreibung, wache Bauleitung - da holen Sie die Honorare kurzfristig mehrfach rein, weil Nachträge, Verzögerungen und Mängel die wahren Kostentreiber sind. Wer hier spart, zahlt oft doppelt.