Anschlussfinanzierung für Immobilien planen: Die besten Optionen und das perfekte Timing

Wenn deine Baufinanzierung nach 10, 15 oder 20 Jahren endet, ist es nicht einfach nur Zeit, die Rate zu bezahlen. Dann kommt die Anschlussfinanzierung - und sie entscheidet, ob du in den nächsten Jahren tausende Euro sparst oder unnötig viel an Zinsen zahlst. Viele machen den Fehler, einfach bei ihrer alten Bank zu bleiben. Doch das kostet Geld. Hier erfährst du, wie du deine Anschlussfinanzierung richtig planst, welche Optionen wirklich lohnen und wann du genau handeln musst.

Was ist eine Anschlussfinanzierung wirklich?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei deinem Immobilienkredit bleibt meist noch eine Restschuld. Die Anschlussfinanzierung ist die neue Vereinbarung, mit der du diesen Rest weiterfinanzierst. Es geht nicht um eine neue Immobilie, sondern um die Fortsetzung deines bestehenden Kredits - mit neuen Konditionen.

Dabei gibt es zwei Arten: die echte und die unechte Anschlussfinanzierung. Die echte ist eine echte Umschuldung: Du wechselst die Bank oder schließt einen komplett neuen Vertrag ab. Die unechte ist eine einfache Zinsanpassung - deine Bank bietet dir einen neuen Zinssatz an, aber alles andere bleibt gleich. Meistens ist die echte Variante die bessere Wahl, denn nur da kannst du wirklich günstigere Konditionen aushandeln.

Wichtig: Die Tilgung bleibt meist unverändert. Es geht nur um den Zins. Und die Beleihungsgrenze spielt eine große Rolle. Wenn deine Immobilie noch mit 80 % oder weniger belastet ist, bekommst du die günstigsten Zinsen. Liegt die Belastung über 80 %, kann der Zins um bis zu 1,5 Prozentpunkte höher liegen - je nach Bonität.

Drei Optionen - welche passt zu dir?

Du hast drei Hauptwege, deine Anschlussfinanzierung zu gestalten. Jeder hat Vor- und Nachteile.

• Prolongation: Du bleibst bei deiner alten Bank. Einfach, aber oft teuer. Laut Verbraucherzentrale verlängern vier von zehn Kreditnehmern ihren Kredit ohne Vergleich - und zahlen durchschnittlich 0,35 Prozentpunkte mehr als nötig.
• Umschuldung: Du wechselst die Bank. Hier kannst du durchschnittlich 0,4 bis 0,6 Prozentpunkte sparen. Der Aufwand ist höher: Du musst Unterlagen sammeln, Angebote vergleichen, einen neuen Vertrag unterschreiben. Aber der Gewinn lohnt sich.
• Forward-Darlehen: Du sichst dir den Zins bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist besonders sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest. Ein Beispiel: Bei 150.000 € Restschuld und einer erwarteten Zinserhöhung von 0,5 % pro Jahr sparst du mit einem 24-monatigen Forward-Darlehen über 1.800 € an Zinsen.

Die meisten Experten empfehlen: Wenn du unsicher bist, ob die Zinsen weiter steigen, nimm ein Forward-Darlehen. Wenn du sicher bist, dass sie fallen, warte ab und wechsle kurz vor Ablauf. Und wenn du dich nicht sicher bist - wechsle die Bank. Die Einsparungen sind oft größer als der Aufwand.

Wann beginnst du mit der Planung?

Ein großer Fehler: Du wartest, bis deine Bank dir das Angebot schickt. Die meistens erst sechs bis acht Wochen vor Ablauf. Zu spät.

Die richtige Zeit? Mindestens drei Monate vorher. Besser noch: sechs Monate. Warum? Weil du Zeit brauchst für:

• Den Vergleich von mindestens drei Angeboten
• Die Beschaffung von Unterlagen (Schufa, Kontoauszüge, Grundbuchauszug)
• Die Prüfung deiner Bonität - falls du eine Renovierung planst, brauchst du auch eine neue Beleihungsbewertung
• Die Abstimmung mit dem Notar, wenn du umschuldest

Bei steigenden Zinsen: Starte schon 12 Monate vorher. Ein Nutzer auf Reddit hat sein Forward-Darlehen 36 Monate vorher abgeschlossen - und sich 1,2 Prozentpunkte Zinsvorteil gesichert, obwohl die Zinsen danach um 0,8 % gestiegen sind. Das sind bei 200.000 € Restschuld über 1.900 € pro Jahr Gewinn.

Bei fallenden Zinsen kannst du etwas länger warten. Aber auch hier: Sechs Monate sind ideal. Denn oft verlängern Banken ihre Angebote nicht spontan - du musst sie aktiv anfragen.

Was du brauchst: Die Unterlagenliste

Bevor du irgendein Angebot vergleichst, sammle diese Unterlagen:

• Letzter Kontoauszug deines Baudarlehens (zeigt die aktuelle Restschuld)
• Aktuelle Schufa-Auskunft (kannst du kostenlos bei www.meineschufa.de anfordern)
• Grundbuchauszug (zeigt die Belastung der Immobilie)
• Wertgutachten der Immobilie (falls du umschuldest, braucht die neue Bank es)
• Letzte Einkommensnachweise (Lohnabrechnungen, Selbstständigenbescheinigung)

Wenn du planst, die Immobilie zu renovieren und mehr Geld aufzunehmen - etwa für eine neue Heizung oder Dachsanierung - musst du auch die Kosten dafür dokumentieren. Die Bank prüft dann, ob die neue Gesamtbelastung noch unter 80 % liegt. Bei 200.000 € Immobilienwert sind das 160.000 €. Wenn deine Restschuld 120.000 € beträgt, kannst du maximal 40.000 € zusätzlich aufnehmen.

Warum du nicht bei deiner alten Bank bleiben solltest

Deine Hausbank kennt dich. Sie weiß, dass du nicht einfach weggehst. Deshalb bietet sie oft den höchsten Zins an - und nennt das "Kundenbindung".

Ein Fall aus dem Forum: Ein Nutzer bekam von seiner Bank eine Prolongation mit 4,2 % Zins. Ein Vergleich bei einer anderen Bank ergab 3,7 %. Das sind 0,5 Prozentpunkte Unterschied - bei 150.000 € Restschuld sind das 750 € mehr pro Jahr. Über 10 Jahre: 7.500 €. Und das nur, weil er nicht verglichen hat.

Die Verbraucherzentrale sagt: 62 % der Befragten brauchten mindestens 20 Stunden, um die beste Anschlussfinanzierung zu finden. Aber 38 % schafften es in unter 10 Stunden - weil sie früh angefangen und digitale Tools genutzt haben.

Heute gibt es Online-Vergleichsrechner von Interhyp, Check24 oder der Berliner Sparkasse. Du gibst deinen Immobilienwert, deine Restschuld und dein gewünschtes Ablösedatum ein - und bekommst sofort mehrere Angebote. Kein Termin, kein Anruf, kein Stress.

Die Zukunft: Was sich ändert

Im Jahr 2022 wurden in Deutschland 78,5 Milliarden Euro an Anschlussfinanzierungen abgeschlossen - ein Anstieg von 12,3 % gegenüber 2021. Und bis 2025 wird das Volumen auf über 90 Milliarden Euro steigen. Warum? Weil die vielen Kredite aus den Jahren 2013 bis 2015 jetzt ihre Zinsbindung verlieren.

Die Digitalisierung macht den Prozess einfacher. 68 % der Kreditnehmer nutzen heute digitale Vergleichsrechner. 42 % schließen ihre Anschlussfinanzierung komplett online ab - ohne Notar, ohne Bankbesuch.

Und der Trend zu Forward-Darlehen wächst. Aktuell nutzen sie 18 % der Kreditnehmer. Bis 2025 könnte dieser Anteil auf 35 % steigen, wenn die Zinsen hoch bleiben. Das ist eine klare Signatur: Wer sich jetzt absichert, spart langfristig.

Das Risikobegrenzungsgesetz hat die Regeln klarer gemacht. Banken müssen dir jetzt verständlich erklären, was du bekommst. Du hast ein Recht auf schriftliche Angebote - und du kannst sie innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du in den nächsten 12 Monaten eine Anschlussfinanzierung brauchst:

1. Prüfe: Wann läuft deine Zinsbindung aus? Notiere das Datum.
2. Rechne: Wie hoch ist deine aktuelle Restschuld? Und wie viel Prozent deiner Immobilie ist das?
3. Prüfe deine Schufa - kostenlos und online.
4. Gehe auf einen Vergleichsrechner (z. B. Interhyp oder Berliner Sparkasse) und gib deine Daten ein.
5. Notiere dir mindestens drei Angebote - auch von deiner alten Bank.
6. Wenn du unsicher bist: Wähle die Umschuldung. Nicht die Prolongation.
7. Wenn du Zinserhöhungen erwartest: Schließe ein Forward-Darlehen ab - spätestens 12 Monate vor Ablauf.

Die Anschlussfinanzierung ist kein Nebenschauplatz. Sie ist der zweite große Moment in deiner Immobilienfinanzierung - und oft der, der mehr Geld kostet als die Erstfinanzierung. Wer hier spart, spart für Jahre. Wer hier schläft, zahlt für Jahre.