Altbausanierung Kosten: Aktuelle Preise, Spartipps und Beispiele 2025

Schimmel in den Ecken, bröckelnder Stuck an der Decke und eine Energieabrechnung, die dir fast den Atem raubt – das Leben im unsanierten Altbau kann eine echte Nervenprobe sein. Trotzdem zieht es unglaublich viele Leute genau dorthin: Sie lieben die Geschichte, die charmanten Dielen und die hohen Decken. Aber dann kommt die große Frage: Was kostet es eigentlich, einen Altbau auf heutigen Stand zu bringen? Wenn du bei Google suchst, bekommst du wilde Schätzungen. Manchmal klingt’s erschreckend teuer und manchmal fast zu günstig, um wahr zu sein. Höchste Zeit, mal mit echten Zahlen, Tipps und einer Prise Alltagserfahrung aufzuräumen.

Was beeinflusst die Kosten einer Altbausanierung wirklich?

Klar, keine Altbausanierung gleicht der anderen. Schon die Lage und das Baujahr können den Preis komplett verändern. Häuser vor 1949? Oft ein Fass ohne Boden, zumindest von außen betrachtet. Aber warte ab, was sich mit Plan und Sachverstand sparen lässt. Zuerst aber: Was macht die Kosten aus?

Die Größe spielt eine Riesenrolle. Logisch: Mehr Quadratmeter, mehr Material, mehr Arbeit. Mach dir das am besten an einem Beispiel klar: Ein typisches Reihenhaus mit 120 m² von anno 1928 frisst im Schnitt mehr als ein kleines Apartment aus den 60ern. Auch die Qualität, die du am Ende willst, ist entscheidend. Wer sich im Bad für Marmor entscheidet, zahlt natürlich mehr als jemand, der solide Standardkeramik wählt. Hinzu kommt der Zustand des Hauses. Liegt die Elektrik noch aus den 50ern tot im Mauerwerk, musst du sie komplett erneuern – und das kostet.

Die Lage des Hauses ist der nächste Kostenfaktor, den viele unterschätzen. In einer Großstadt zahlst du für Handwerker oft etwa 20% mehr als auf dem Land. Das liegt an der höheren Nachfrage und höheren Löhnen in Ballungsgebieten. Und wenn wir schon dabei sind: Gut geplante Sanierungen laufen nicht nebenbei. Planungs- und Architektenleistungen sollten also genauso einkalkuliert werden wie Material, Arbeitslohn und oft auch Entsorgung von Altlasten.

Einige Altbauten werden mit bösen Überraschungen geliefert: Asbest oder Blei in Wasserleitungen zum Beispiel. Die dürfen nur Spezialfirmen entfernen - im Klartext: mehr Geld, mehr Zeit.

Zur besseren Übersicht, schau in die folgende Tabelle.

Willst du eine grobe Schätzung? Für eine Komplettsanierung kannst du 700 bis 1.800 € pro m² ansetzen – nach oben ist aber fast alles offen. Wer gezielt Einzelbereiche angeht, kommt teils deutlich günstiger weg. Wichtig: Unterschätze nie die Nebenkosten wie Gerüst, Statikgutachten oder Baugenehmigungen. Die können locker 10-15% oben drauf packen.

So setzt sich dein Sanierungsbudget zusammen – und wo du sparen kannst

Du kannst mit den wildesten Wünschen loslegen, aber irgendwo muss es bezahlbar bleiben. Die Faustregel: Erst die Basics, dann kommt der Luxus. Es bringt nichts, ein stylisches Bad einzubauen, wenn die feuchte Wand das Jahr nicht überlebt. Geht systematisch vor:

• Substanz prüfen: Hol dir einen erfahrenen Gutachter ins Boot. Das kostet zwischen 500 und 1.500 Euro, spart dir aber möglicherweise zehntausender Ausgaben, weil du versteckte Schäden aufdeckst.
• Beziehe Sanierungskosten für Dach, Fassade, Fenster und Heizung als Basis ein – das frisst oft den Löwenanteil.
• Elektrik und Wasser liegt häufig im Schatten, aber es gibt kaum was Teureres als nachträglich Schlitze schlagen, neue Leitungen legen, putzen und dann noch alles sauber machen zu lassen.
• Kalkuliere eigene Arbeitsstunden realistisch: Klar, abreißen, tapezieren oder Boden verlegen geht oft auch für Laien – aber für Elektrik oder Heizung brauchst du Profis. Pfusch rächt sich hier einfach zu schnell.
• Sammle Angebote ein. Vergleichsportale wie MyHammer oder blauarbeit.de zeigen Preisunterschiede von bis zu 40% im gleichen Ort.
• Tipp zum Material: Viele Baumärkte verkaufen Überschuss oder Retouren günstiger. Wer flexibel bei Design und Farbe ist, kann hier massiv sparen.

Auch spannend: Fördermittel sind eine richtig große Hilfe. Wer sein Haus energetisch saniert, kann Zuschüsse von KfW, BAFA oder der lokalen Energieberatung bekommen. 2025 gibt's zum Beispiel für die neue Wärmepumpe bis zu 20.000 € Förderung, wenn du ersetzt und gleichzeitig auf erneuerbare Energien gehst. Die eigene Kommune gibt manchmal zusätzlich Zuschüsse, das kannst du vor Ort unkompliziert erfragen.

Noch ein Wort zu den Heizkosten: Bei energetischer Sanierung sinken die laufenden Kosten meist deutlich. Laut Statistischen Bundesamt spart ein durchschnittlicher Haushalt nach einer Komplettsanierung etwa 30-40% an Energie, verglichen mit dem unsanierten Zustand. Das wird auf die Jahre richtig viel Geld – im Berliner Altbau sind das jährlich gern mal 1.000 € oder mehr.

Wenn du jetzt wissen willst, ob alles auf einen Schlag gemacht werden muss: Nein! Viele Besitzer sanieren Stück für Stück. Bad dieses Jahr, Dach nächstes Jahr, und so weiter. Wichtig nur: Die Reihenfolge macht den Unterschied. Erst den Rohbau trocken und dicht bekommen, dann Technik, am Schluss Innendesign und Ausstattung.

Praxisbeispiele, Spartipps und was am Ende wirklich zählt

Theorie ist schön, aber echte Geschichten zeigen, wie es läuft. Nimm das Beispiel eines typischen Berliner Altbaus: 100 m² Wohnfläche, Baujahr 1910, unsaniert übernommen. Der Besitzer wollte alles: Neue Elektrik, Wasserleitungen, Heizsystem, Bäder, Fußbodenheizung, neue Fenster und offene Küche. Das Gesamtbudget wurde knapp kalkuliert: 180.000 €. Am Ende standen Zusatzarbeiten und Überraschungen (Staubwände, nachträgliche Dachabdichtung und Sonderwünsche in der Küche) – Endpreis: 220.000 €. So oder so ähnlich läuft’s bei vielen Projekten.

Du kannst aber auch günstiger fahren. Ein Pärchen in Köln hat explizit auf einfache Bodenbeläge mit Vinyl statt Echtholz gesetzt, bei der Badsanierung auf Standardware vertraut und bei der Kellerabdichtung selbst Hand angelegt – die Sanierung von 90 m² kam inklusive Küchenumbau auf 90.000 €. Der Unterschied? Viel Planung, wenig Schnickschnack.

Jetzt ein paar Spartipps, die wirklich funktionieren:

• Arbeite mit Festpreis-Angeboten. Damit gibt es am Ende kein böses Erwachen, wenn etwas länger dauert oder Zusatzarbeiten auftauchen. Achte dabei auf konkrete Leistungsbeschreibungen.
• Räume und Transport kannst du selbst übernehmen, ebenso wie einfache Abrissarbeiten. Das spart Lohnkosten.
• Restpostenmärkte und Baumärkte haben oft hochwertige aber heiße Ware, die rausmuss. Da kannst du mit Glück Fenster, Badkeramik oder Fliesen billiger bekommen.
• Du musst nicht immer komplett neue Fenster kaufen; manchmal reicht professionelle Aufarbeitung. Das geht besonders in Altbauten mit schönen Holzrahmen. Es kostet weniger und bewahrt den Charakter.
• Bei Heizungen: Vertraue auf Altbausanierung Profis. Sie wissen, wie du das Beste rausholst – zum Beispiel mit Heizkörpern, die auf niedrige Vorlauftemperaturen angepasst werden oder durch den Einsatz von Hybridlösungen mit Gas und Solar.

Am allerwichtigsten: Schiebe unangenehme Kosten nicht vor dir her. Ein feuchter Keller wird nicht besser – ganz im Gegenteil. Lieber einmal richtig sanieren, als Jahr für Jahr das Flickwerk zu bezahlen. Übrigens: Gut geplante Altbausanierungen steigern den Wert enorm. Laut aktuellen Immobilienberichten lassen sich die Marktwerte nach vollständiger Sanierung oft um 30-50% des Ursprungswerts erhöhen. Das macht sich nicht nur bei späterem Verkauf bezahlt, sondern auch bei einer möglichen Vermietung.

Das Sanieren eines Altbaus ist kein Sonntagnachmittags-Projekt. Es ist ein Marathon. Mit guter Planung, realistischen Erwartungen und Augenmaß bleiben die Kosten im Ruder – und am Ende wohnt man in einem Zuhause voller Charakter, das sich lohnt.